Dezembro. Esta é uma nota pesada do mercado. Participe, faça perguntas e, se você acha que um amigo acharia isso interessante, compartilhe com ele.
Este mês: gratidão, confiança, expectativa, dias barulhentos no mercado, quatro coisas que estou observando, ventos contrários.
Primeiro, um reflexo de gratidão.
Tenho muito a agradecer: esposa, filhos, netos, abrigo e comida. À medida que envelheci (não cresci, felizmente), acho valioso notar as vitórias. As coisas que importam. Um destaque recente e simples: nossas meninas passaram um tempo juntas em uma manhã de domingo, e minha esposa e eu passamos algum tempo juntos, e então nos encontramos com elas para um brunch. Só nós quatro; uma coisa rara pela qual ainda sou grato algumas semanas depois. Pequenas vitórias são importantes.
Lembrete: escrevo essas notas todos os meses para você, não para corretores de imóveis ou credores.
É um ótimo momento para comprar ou vender! Lembra-se daquelas palavras irritantes e falsas que as Associações de Corretores de Imóveis nos enviavam spam há tantos anos? Coisas como “namore a taxa, case com a casa”.
Pode ser um ótimo momento para comprar. Pode ser um ótimo momento para vender. Não existe conselho ou orientação universal. Qualquer pessoa que lhe diga o contrário está mentindo para você ou lhe vendendo algo.
Mas primeiro, segurança e por que você deveria confiar em mim.
Faço isso todos os dias, amo o que faço e trabalho todos os dias para aprender algo novo que seja relevante para meus clientes. Estou focado no longo prazo, não no curto. No próximo ano será meu 25º ano como corretor de imóveis e, embora minha esposa insista que nunca vou crescer, gostaria de pensar que fiquei um pouco mais sábio.
Recentemente, conversei com clientes sobre o que eles teriam que fazer assim que comprassem sua casa. Eles queriam um lar. Eles queriam segurança. E eles não estavam articulando isso especificamente. Eu enquadrei isso com uma pergunta:
Na primeira noite que você passar aqui depois de fechar, você ficará feliz só de comer pizza ou vai ficar pensando nas coisas que a casa precisa antes de poder relaxar?
Não existe casa perfeita. Toda casa precisa de alguma coisa, seja limpeza, pintura, novo deck, novo telhado, novo HVAC, atualização de cozinhas ou banheiros. Cada comprador ou vendedor tem que decidir o que é “bom o suficiente” ou “demais para lidar”.
Por que olhar para frente é mais importante do que olhar para trás
Olhar para trás é útil para contextualizar o futuro, mas apenas até certo ponto. Hoje e amanhã são mais importantes do que ontem.
2026 será definido menos pelo que aconteceu em 2025 e mais pelo inventário e pela demografia do que pelas taxas de hipotecas e pela história. Esperando ansiosamente.
Uma das melhores citações que li sobre nostalgia vem de John Hodgman: “Normalmente considero a nostalgia um impulso tóxico. É a ilusão geminada e ansiosa de que (a) o passado foi melhor (não foi) e (b) pode ser recapturado (não pode)…”
Principais conclusões daqui para frente:
- Compradores: Paciência pode ser sua amiga. Mas esteja preparado para tomar sua decisão de comprar/não comprar de forma eficiente; é melhor decidir rapidamente não oferecer do que ver a casa ser contratada antes de ter tempo para ver e avaliar a casa.
- Vendedores: Mais do que você já experimentou, o preço e a preparação são importantes. Excelentes dados e análises de mercado são essenciais.
- Comps: Ao avaliar casas, obviamente olhamos para as composições vendidas. Agora olhamos também para as listagens retiradas e expiradas e para a concorrência ativa, sob contrato ou não. Ontem importa menos do que hoje e amanhã.
Dias no mercado – costumavam ser barulhentos. Agora eles importam
Durante os primeiros dias do mercado Covid, o cronograma era simples:
- Preparação, fotos, plantas baixas, etc.
- Em breve na MLS na segunda-feira.
- As exibições começam quinta ou sexta-feira
- Os vendedores avaliam as ofertas na segunda-feira.
- Os dias no mercado eram barulhentos; agora os dias no mercado são significativos.
- Em Charlottesville + Albemarle, de 01/01/2021 a 31/12/2024, 5.038 casas de revenda foram contratadas, a mediana de dias no mercado foi de 6 – quinta, sexta, sábado, domingo, segunda e, em seguida, sob contrato na terça.
- No acumulado do ano, 1.440 tiveram contrato ratificado na MLS. A mediana de dias no mercado é de 12.653 desde 01/06/25. A mediana do DOM é 23; também 23 desde 01/09/25.
- 6 a 23 é uma grande mudança; a velocidade não é mais garantida.
O mercado agora
Uma rápida olhada nesta pequena janela de casas de revenda na MLS de 01/10 a 09/12 em Charlottesville + Albemarle
- Novo listagens: 264 este ano; 277 no ano passado. Menos novas listagens.
- Novo contratos: 259 este ano com mediana de dias no mercado de 30 e preço médio de $ 517.000. Ano passado: 261 contratos, 20 dias no mercado e preço médio de US$ 528.000.
- E as vendasrefletindo a atividade do contrato cerca de 45 a 75 dias antes. Este ano: 281 vendidos, 23 dias no mercado, preço médio de US$ 552.000. Ano passado: 272, 14 dias no mercado, US$ 540.000 foi o preço médio.
Quatro coisas que estou assistindo agora e em 2026
- Remoção de listagens e antecipação de novas listagens. Estamos vendo mais deslistagens do que me lembro de ter visto. 125 retirados este ano até agora. Foram 17 no ano passado. Esta é uma ótima maneira de avaliar esse segmento? Eu acho que é bom o suficiente. Se 100 desses 125 entrarem no mercado no próximo ano, irão afectar significativamente o mercado, especialmente se vierem a preços mais baixos.
- Reduções de preços e paciência. Quão motivados podem estar os vendedores? Quão pacientes serão os compradores agora que têm escolhas e opções?
- Contratos e dias de mercado. Você sabia que há um movimento entre uma ou duas grandes corretoras nacionais para remover a exibição pública dos dias no mercado? Sim, loucura. Com que rapidez as casas são contratadas? E quantas reduções de preços são necessárias?
- Novas listagens: Quando compraram e por quanto? Este é um grande problema. Para as pessoas cuja única experiência em imóveis residenciais é definir o preço com base no que querem/precisam fazer, um mercado baseado mais em dados é uma grande mudança. Pense bem: se você comprou em 2017, vendeu em 2023 e teve um grande lucro e comprou outra casa, e a vida acontece em 2026, talvez você não consiga vender sem perder dinheiro. Essa é uma mudança monumental, que pode levar a uma redução de estoque porque esses vendedores podem optar por ficar ou alugar. (Quais serão as expectativas dos vendedores?)
Pensamentos rápidos para 2026
Ventos contrários:
- Expectativas dos vendedores. Digamos que eles compraram por US$ 600 mil em 2002 e estão prontos para mudar e desejam ganhar US$ 750 mil para dar os próximos passos. Mas o vizinho deles acabou de chegar ao mercado por US$ 699 mil. O que eles vão fazer? Preço de US$ 750 mil e espera uma oferta? Planeja reduzir após 30 dias? Escolher ficar? Eles podem manter a casa, alugá-la e comprar o próximo imóvel? Ou alugar onde quer que estejam indo? Relacionado: Âncoras dos vendedores aos preços elevados.
- Compradores: o medo não é seu amigo. Comprando para menores de 3 a 5 anos? Pode não ser o momento ideal para comprar. Se você comprar sua casa por US$ 675 mil amanhã e ela valer US$ 650 mil em dois meses, quem se importa se você não estiver vendendo? Mas se você precisar vender, será necessário fazer escolhas. Relacionado: *Onde* fica o lar, não necessariamente *O que* é o lar
- A economia e a falta de dados. Isso é grande. Precisamos de dados. Você consegue imaginar um mundo sem um banco de dados central de listagens de casas que usamos para avaliar os preços das casas? Agora imagine isso para a economia americana. A destruição intencional, deliberada e estratégica da recolha e distribuição de dados pelo governo federal é indescritivelmente prejudicial e em qualquer outro mundo seria criminosa. Como alguém poderia tomar decisões razoáveis e lógicas no vácuo? Vibrações?
Ventos favoráveis:
- As pessoas precisam de moradia e abrigo.
- As taxas de hipoteca são razoáveis.
- UVA continua sendo o núcleo da economia da Virgínia Central.
- NGIC e DIA permanecem.
- Astra-Zeneca
O ano em que o mercado comprador retorna. Talvez. Confirmarei em 2027 o que acontecerá em 2026. E escrever 2027 parece que estou escrevendo um número de faz de conta.
2026 pode ser o ano em que o mercado mudará para um mercado comprador.
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O que estou lendo
- Mudanças na habitação e no mercado
Isto é uma fração do que li sobre os mercados imobiliários locais, regionais e nacionais.
- Trabalho, Humanos e Tecnologia
- 3. Lugares, clima e como vivemos
- Curiosidades e tangentes (sempre coisas divertidas)