No cenário em constante mudança do imobiliário comercial, as propriedades de retalho com vários inquilinos representam uma oportunidade de investimento atraente em todo o país. Estas propriedades têm chamado a atenção de compradores e investidores pelas múltiplas vantagens que trazem. À medida que a economia continua a recuperar da recessão económica na sequência da pandemia, o apelo do retalho multi-inquilino só se tornou mais pronunciado à medida que os inquilinos procuram fazer crescer os seus negócios e expandir a presença das suas lojas.
Razão 1: Versatilidade e Flexibilidade
Espaços dinâmicos e personalizáveis
Os centros de varejo multilocatários tornaram-se cada vez mais populares entre os investidores devido à sua versatilidade e flexibilidade. Estas propriedades oferecem espaços dinâmicos e personalizáveis que podem acomodar facilmente diferentes tipos e necessidades de negócios. Um dos principais benefícios desses espaços é a flexibilidade de design e layout. Ao contrário das propriedades para um único inquilino, os centros de varejo para vários inquilinos podem ser personalizados para atender aos requisitos específicos de cada inquilino.
Esta flexibilidade permite que inquilinos de vários setores – seja de restauração, moda ou serviços profissionais – coexistam confortavelmente. A maleabilidade destes espaços facilita a sua adaptação aos diferentes tipos de negócios e às suas necessidades individuais, oferecendo uma abordagem única para uma gama de potenciais inquilinos.
Design holístico cria centros mais saudáveis
Adotar uma abordagem holística durante o projeto de centros de varejo multilocatários também pode contribuir grandemente para o seu apelo tanto aos investidores como aos inquilinos. Ao conceber e alugar o centro ao mesmo tempo, pode ser evitada a sobressaturação de utilizações comerciais específicas. Isto significa que os inquilinos não têm de competir directamente entre si, mas podem beneficiar do negócio que cada um traz para o centro. Isso cria um ambiente mais saudável e harmonioso para todos os inquilinos.
SimonCRE emprega esse tipo de abordagem holística durante nosso processo de desenvolvimento, projetando e alugando centros ao mesmo tempo. Isto permite-nos evitar a concorrência direta entre inquilinos e, em vez disso, criar centros preparados para o sucesso a longo prazo após a abertura.
Atendendo às demandas do mercado
Os espaços multilocatários são adequados para se adaptarem às mudanças nas preferências dos consumidores. Por exemplo, à medida que o comércio eletrónico continua a crescer, assistimos a uma mudança para um retalho mais experiencial em lojas físicas. Os centros multilocatários podem acomodar facilmente essa tendência, oferecendo uma variedade de opções para os consumidores jantarem, fazerem compras e se divertirem.
Isto é particularmente importante à medida que a economia passa por mudanças e flutuações. Estes espaços oferecem resiliência e podem acomodar mais facilmente os inquilinos em mercados em mudança, garantindo que os operadores possam continuar a prosperar mesmo em tempos difíceis.
Razão 2: Mitigação de Riscos
Diversificação de fluxos de receitas
Uma das principais vantagens dos centros retalhistas multi-inquilinos é a capacidade de gerar fluxos de rendimentos estáveis e diversificados. Com vários inquilinos coexistindo na mesma propriedade, os investidores têm a oportunidade de beneficiar de uma lista diversificada de inquilinos que contribuem para as suas receitas. Quer um investidor adquira o espaço para um único inquilino ou para vários inquilinos dentro de um centro, o sucesso de cada inquilino pode melhorar diretamente as operações dos inquilinos vizinhos. Esta diversificação ajuda a mitigar o risco de depender das receitas de um único operador e reduz o impacto que o fracasso ou encerramento de um negócio pode ter no desempenho financeiro global da propriedade.
Estabilidade do Locatário
Os centros retalhistas multi-inquilinos atraem frequentemente inquilinos de crédito nacionais, o que acrescenta uma camada extra de estabilidade ao investimento. Esses inquilinos normalmente têm marcas estabelecidas e uma sólida situação financeira, o que os torna mais propensos a honrar os compromissos de arrendamento de longo prazo e a pagar o aluguel. A presença de inquilinos de crédito nacionais também aumenta as hipóteses de atrair clientes para o centro, conduzindo a um aumento do tráfego pedonal e a uma maior visibilidade para todos os inquilinos. Locações mais longas e rendimentos confiáveis provenientes de inquilinos estáveis contribuem para a estratégia global de mitigação de riscos para os investidores. Suas marcas estabelecidas também atraem mais tráfego de pedestres, o que beneficia os locatários menores no centro.
Resiliência Económica
Historicamente, os centros retalhistas multi-inquilinos demonstraram resiliência durante vários ciclos económicos. Sua estrutura única incentiva mais tráfego de pedestres e relacionamentos mutuamente benéficos com os inquilinos, proporcionando uma base estável mesmo em tempos turbulentos. O mix diversificado de inquilinos e as relações mutuamente benéficas entre os inquilinos no centro contribuem para esta resiliência. Além disso, os centros retalhistas multi-inquilinos têm potencial para se adaptarem às novas exigências do mercado, garantindo o seu sucesso contínuo e mitigando o risco de obsolescência.
Razão 3: Alto Retorno sobre o Investimento (ROI)
Rendimentos atraentes
Quando se trata de ROI, os centros de varejo com vários locatários geralmente superam outros tipos de investimentos imobiliários comerciais, incluindo investimentos de varejo com um único locatário. Os centros retalhistas multi-inquilinos proporcionam rendimentos atractivos para investidores de vários níveis, e o rendimento gerado por múltiplos inquilinos contribui para um fluxo de rendimento estável. Com vários negócios a operar no centro, existe um fluxo de receitas diversificado, reduzindo o risco que pode ser encontrado durante a propriedade de activos isolados e de um único inquilino.
Disponibilidade de Cap Rate competitiva
Uma vez que as propriedades nestes centros são desenvolvidas de forma holística e depois parceladas quando são vendidas a novos investidores, permite uma gama mais flexível de preços e taxas máximas. Essa flexibilidade permite que desenvolvedores como nós trabalhem com potenciais compradores para encontrar o preço certo que se alinhe com seus objetivos de investimento. Ao oferecer taxas de capitalização competitivas, os centros retalhistas multi-inquilinos tornam-se mais atractivos para os investidores que procuram retornos favoráveis.
De acordo com um relatório recente da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR), o cap rate médio para centros de varejo multilocatários nos Estados Unidos é de 6,5%. Isto é significativamente superior ao cap rate para outros tipos de imóveis comerciais, como edifícios de escritórios (5,5%), propriedades industriais (4,5%) e propriedades multifamiliares (4,92%). Numa comparação mais direta, as taxas líquidas de leasing de um único locatário para o segundo trimestre de 2023 foram em média de 5,95%, ainda consideravelmente mais baixas do que a taxa para centros de varejo multilocatários.
Potencial de crescimento
As tendências actuais do mercado indicam um futuro promissor para o sector retalhista, especialmente para centros retalhistas multi-inquilinos, que têm um potencial de crescimento significativo. À medida que a economia recupera e os gastos dos consumidores aumentam, estes centros estão bem posicionados para capitalizar a crescente procura de retalho. A estabilidade a longo prazo dos centros retalhistas multi-inquilinos garante que os investidores possam desfrutar crescimento sustentado e valorização do capital ao longo do tempo. Espera-se que o mercado retalhista cresça ainda mais nos próximos anos, impulsionado por factores como o crescimento populacional e o aumento dos rendimentos.
Nos últimos anos, especialmente a partir do final de 2020, a taxa de disponibilidade geral do varejo caiu para um mínimo recorde de 4,8% no segundo trimestre de 2023. Durante esse mesmo período, as taxas médias de aluguel continuaram a crescer, com a taxa média de aluguel pedindo US$ 23,21 por pé quadrado no segundo trimestre de 2023. Em uma base ano a ano, o aluguel pedido médio aumentou atualmente 2,1%. Além disso, os centros comerciais de bairro e comunitários registaram o maior ganho de rendas em relação ao ano anterior, com um aumento de 2,7%. À medida que as taxas de aluguer continuam a crescer e a disponibilidade de espaço comercial nestes mercados continua a diminuir, o potencial de ganhos dos centros existentes está posicionado para continuar a crescer em termos de viabilidade.
Razão 4: Localização Estratégica e Oportunidades de Desenvolvimento
Seleção do local
A localização é fundamental no setor imobiliário comercial. Na SimonCRE, nossa metodologia para escolher locais lucrativos prioriza a análise demográfica e as perspectivas de crescimento futuro ao identificar um local para um futuro centro.
A seleção de uma localização estratégica para um centro comercial multi-inquilino é crucial para o seu sucesso futuro. A localização determina a base de clientes potenciais, acessibilidade e visibilidade do centro. Portanto, uma análise minuciosa da demografia local, das tendências do mercado e da concorrência é essencial na escolha de um local apropriado.
Impacto na comunidade
Os centros retalhistas multi-inquilinos não só contribuem para a economia local, mas também enriquecem o tecido social e cultural da comunidade. O crescente demanda pelo varejo nas áreas suburbanas é uma razão adicional pela qual estes centros constituem um investimento inteligente.
A crescente procura de retalho em localizações suburbanas reforça ainda mais a importância da localização estratégica e das oportunidades de desenvolvimento. À medida que os centros populacionais se expandem e as áreas suburbanas se tornam mais densamente povoadas, os centros retalhistas multi-inquilinos desempenham um papel vital na satisfação das necessidades e preferências destas comunidades.