Por Jason Keil
O desenvolvimento especulativo de armazenamento refrigerado aumentou durante a pandemia da COVID-19, no entanto, a actividade arrefeceu desde então, preparando o terreno para uma discussão sobre a economia e a estratégia por detrás da construção de acordo com as especificações, desde como o modelo começou até ao seu rumo nos próximos anos.
Kevin Kelly, vice-presidente sênior da CBRE, atuou como moderador de um painel de discussão durante o I.CON Cold Storage da NAIOP esta semana em Phoenix. Os palestrantes incluíram Jake Finley, fundador e CEO da Karis Cold, que contribuiu com insights sobre desenvolvimento e operações; Peter Lamas, diretor-gerente sênior da National Valuation Consultants, que forneceu experiência em avaliação e tendências de mercado; e Kevin Rivest, sócio-gerente e chefe de armazenamento refrigerado nos EUA na BGO, que compartilhou perspectivas sobre investimento e gestão de portfólio.
Quatro temas principais que surgiram da discussão podem ajudar os desenvolvedores a se adaptarem às realidades atuais do mercado.
Esteja disposto a se ajustar
O armazenamento frigorífico especulativo tem sido uma excelente solução para pequenas empresas que procuram o seu próprio espaço, de acordo com Finley, sugerindo que os promotores devem responder cada vez mais às necessidades do mercado local, incluindo a potencial necessidade de um componente seco.
“Eles estão considerando nossas instalações modernas ou partes das instalações para resolver muitas necessidades de produção e distribuição, mas também (exigir) algum espaço de escritório”, disse Finley.
As pequenas empresas que procuram armazenamento refrigerado podem estar à procura de um edifício com uma área menor. Esses espaços podem aumentar a probabilidade de capturar um único inquilino do que dividir um empreendimento maior. No entanto, estes inquilinos podem ter necessidades especiais próprias, tais como requisitos de estacionamento.
“Tivemos casos em que tivemos oportunidades de construção para vários locatários e o estacionamento foi um desafio”, disse Rivest.
O tamanho do mercado
Todos os painelistas concordaram que o armazenamento frigorífico especulativo não constitui um grande setor do mercado. Embora não faltem investidores de grupos de capital institucional que queiram fazer parte do sector, falta-lhes a oportunidade de adquirir os activos.
No entanto, o mercado ainda está evoluindo e continua a crescer, tornando ainda mais importante manter um portfólio equilibrado. Rivest diz que embora alguns dos negócios de maior retorno tenham sido acordos específicos; nenhum deles foi uma coisa certa. Alguns têm uma baixa taxa de retorno porque não alugaram tão rapidamente ou nem alugaram.
“Alguns dos projetos sobre os quais analisamos não tiveram tanto sucesso”, acrescentou Kelly. “Tem sido difícil tentar conseguir um único inquilino, o que já fizemos várias vezes. Nem sempre é possível. Deixar passar divisões viáveis de edifícios – como diz o ditado, os acertos de base ganham os jogos.”
GLP-1s e a cadeia de suprimentos
O uso crescente de semiglutidos, como o Ozempic e outros medicamentos para perda de peso, gerou especulações sobre o seu potencial impacto na cadeia de abastecimento alimentar, com um estudo da Universidade Cornell de 2024 a mostrar que os agregados familiares com pelo menos um utilizador de GLP-1 reduziram as suas despesas com mercearias em pelo menos 5% nos primeiros seis meses. Embora Finley tenha brincado que inicialmente interpretou o aumento do uso destes medicamentos como estando por detrás de um aumento na necessidade de armazenamento de medicamentos com temperatura controlada, ele também questionou se esta tendência poderia afectar a procura de desenvolvimento especulativo de armazenamento refrigerado.
“Acho que isso (medicamentos para perder peso) é algo que está levando as pessoas a alimentos, proteínas e outros ingredientes frescos mais limpos e saudáveis”, disse ele.
O mercado deveria sair sozinho
Embora a actividade no desenvolvimento especulativo de armazenamento frigorífico tenha desacelerado devido ao aumento dos custos de construção e das tarifas, Finley apontou para oportunidades emergentes. Juntamente com o interesse renovado por parte das pequenas empresas, certas regiões dos EUA estão a registar uma dinâmica económica notável.
Estados como o Tennessee estão oferecendo incentivos que podem ser atraentes para as empresas construírem instalações de armazenamento refrigerado no estado. O Centro-Oeste, especialmente Chicago, tem um excelente acesso ao transporte ferroviário, à produção alimentar e a outras infra-estruturas essenciais, o que dá a Finley uma razão para se sentir optimista. O desenvolvimento em outras áreas, como a Califórnia, continua medido.
“Ouvimos o tempo todo que o sul da Califórnia precisa de mais armazenamento refrigerado”, acrescenta Finley. “Acho que encontrar o site certo é importante para fazer isso.”
Embora o armazenamento frigorífico especulativo enfrente ventos contrários, a resiliência e a adaptabilidade do setor sugerem que, com a estratégia certa, os promotores ainda podem ter sucesso num cenário em mudança.