Por Kathryn Hamilton, CAE
Na I.CON Central esta semana em Columbus, Ohio, Spencer Levy, estrategista de clientes globais e consultor econômico sênior da CBRE, enquadrou sua palestra com um tema que poucos esperariam em uma discussão sobre imóveis comerciais: os Beatles.
Levy abriu dizendo ao público que, assim como a banda icônica, o CRE prospera com ressonância emocional, inovação e capacidade de adaptação a paisagens em mudança. Nas suas palavras, “a persuasão não é um processo intelectual; é um processo emocional”, observando que os Beatles dominaram este princípio na sua música e que o sector imobiliário deveria imitá-los.
Levy refletiu sobre a última década de ganhos imobiliários comerciais. Entre 2012 e 2022, 75% dos retornos vieram da compressão da taxa máxima. Mas, como enfatizou Levy, a próxima década de crescimento não resultará de uma maior compressão das taxas, mas da excelência operacional.
Levy enfatizou que, assim como os Beatles evoluíram, os investidores imobiliários devem abraçar a diversificação e a criatividade. Tipos de ativos alternativos, como alojamentos para idosos, alojamentos para estudantes, armazenamento industrial externo (IOS) e data centers, estão emergindo como componentes críticos de um portfólio moderno. Os investidores que reconhecem estas mudanças – e que gerem ativamente as operações – estão posicionados para obter um desempenho superior. “Agora tudo é imobiliário operacional”, observou Levy, observando que os investidores institucionais estão cada vez mais a comprar partes de empresas, e não apenas os próprios edifícios.
Levy gosta particularmente do IOS, que ele observou ser frequentemente esquecido, altamente limitado pela oferta e cada vez mais atraente para os investidores. Ele sublinhou que o mercado não é estático: embora seja pouco provável que as taxas máximas se comprimam ainda mais, o rendimento operacional líquido pode ser expandido através do crescimento estratégico das receitas e da gestão de despesas.
Macrotendências: a vida continua
Levy então deu um passo atrás para considerar os fatores macroeconômicos, ecoando a letra filosófica dos Beatles de que “a vida continua”. Apesar das incertezas globais, tais como tensões comerciais, mudanças regulamentares e flutuações nas taxas de juro, os fundamentos do imobiliário comercial permanecem intactos. As taxas de juro, embora superiores aos mínimos históricos recentes, estão a começar a diminuir, o que poderá estimular o fluxo de negócios e a actividade de investimento. A inteligência artificial e os ganhos de produtividade estão prestes a remodelar a economia, aumentando potencialmente o PIB de uma forma que ecoa as transformações tecnológicas passadas. No entanto, Levy lembrou aos investidores que se mantenham firmes: as tendências populacionais, as infra-estruturas e os mercados de trabalho são os impulsionadores duradouros das oportunidades.
Para Levy, a gestão de riscos envolve tanto uma visão local quanto uma consciência global. Ele citou o exemplo do investimento estrangeiro, observando que quando o Presidente Donald Trump apresentou o seu plano tarifário em Abril de 2025, surgiu uma hesitação imediata por parte dos compradores internacionais; no entanto, factores estruturais como um dólar mais fraco, regulamentações favoráveis e percepções de refúgio seguro sugerem que o capital irá regressar. “A matemática vence no final”, disse ele.
Come Together: Columbus, Ohio, como um centro de oportunidades
Ao longo dos seus comentários, Levy referiu-se frequentemente à cidade anfitriã da conferência, Columbus, Ohio, retratando-a como um microcosmo das oportunidades industriais e logísticas mais amplas no Centro-Oeste. Columbus exemplifica a resiliência e as vantagens estratégicas: os baixos custos de energia, a melhoria das infra-estruturas e uma base industrial crescente são todos atrativos para os investidores. Levy destacou a capacidade da cidade de atrair mão de obra de alta qualidade, observando que tanto as empresas de tecnologia como os operadores industriais avaliam a qualidade da força de trabalho antes de se comprometerem com a expansão.
Levy também apontou os recentes investimentos em infra-estruturas, incluindo aeroportos e redes de transporte, como principais facilitadores do crescimento. As cidades que investem em conectividade – Kansas City, Nashville, Salt Lake City e agora Columbus – melhoram a sua atratividade para investidores nacionais e internacionais.
Com uma pequena ajuda de meus amigos: imóveis operacionais e colaboração
Um tema recorrente na apresentação de Levy foi o conceito de imóveis operacionais; esse valor reside não apenas na posse de ativos físicos, mas também na sua melhoria e gestão ativa. Data centers, instalações de fabricação e propriedades multifamiliares exigem cada vez mais atenção prática.
Levy também abordou a gestão de riscos com perspectiva histórica. Desde as alterações na legislação fiscal de 1987 até à crise financeira de 2007, ele enfatizou que erros na regulamentação e no timing do mercado podem ter consequências descomunais. Ele disse que os operadores informados que se adaptam estrategicamente podem prosperar mesmo em meio à incerteza. A depreciação dos bônus, as melhorias na infraestrutura e o gerenciamento cuidadoso da exposição às taxas de juros fornecem alavancas para proteger e aumentar o valor.
Revolução: Inovação Industrial e Rendimento
Voltando aos mercados industriais, Levy enfatizou o valor crescente de tipos de activos não tradicionais, tais como propriedades adjacentes à indústria transformadora. Estes investimentos podem envolver custos de capital mais elevados ou complexidade operacional, mas muitas vezes proporcionam rendimentos superiores. Levy se referiu a um desenvolvedor de Chicago que planejou um projeto multifamiliar próximo a uma fábrica em desenvolvimento. Ele alcançou um rendimento de 8% sobre o custo adquirindo terrenos com despesas mínimas e alugando-os ao fabricante antes de iniciar a construção. A lição: olhar além das propriedades tradicionais e investir em ativos essenciais pode gerar maiores recompensas.
Os data centers, observou Levy, são outra área de debate. O rápido crescimento da IA e do setor das criptomoedas criou uma procura sem precedentes, mas os investidores têm de navegar pelas restrições energéticas, pelos custos energéticos e pela evolução tecnológica.
Tudo que você precisa é amor operacional
A excelência operacional aliada a investimentos criteriosos e visão estratégica pode impulsionar a próxima onda de sucesso no setor imobiliário comercial.
Do armazenamento industrial exterior aos centros logísticos emergentes de Columbus, das habitações multifamiliares aos centros de dados orientados pela IA, a mensagem de Levy foi clara: o caminho a seguir requer tanto rigor analítico como pensamento criativo. Os investidores que aproveitarem as oportunidades operacionais, permanecerem atentos às condições locais e se adaptarem às mudanças macroeconómicas estarão mais bem posicionados para ter sucesso.
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