Visão do mercado
Nunca gostei de relatórios de mercado – eles proporcionam distância do próprio mercado e os relatórios muitas vezes não são examinados. Quando executo números para meus clientes, isso geralmente desperta curiosidade.
Alguém me fez uma pergunta sobre os dados de mercado de Charlottesville. Analisei o relatório de mercado da associação de corretores de imóveis local e os números pareciam errados. Eu cavei. E os números eram errado. Francamente, não me importo o suficiente com o relatório deles para verificar os outros, então continuarei desconsiderando-os. (Ocasionalmente usei seus infográficos, mas nada mais.) É ruim que eles estejam tão errados e, pior, que ninguém mais tenha questionado os dados. Num mundo onde os factos e os dados estão sob ataque, os dados pelos quais somos responsáveis são ainda mais importantes e valiosos. Bons dados completos geram confiança. Simples.
Fiquei sem espaço novamente este mês, então aqui está uma postagem no blog do mercado imobiliário de Charlottesville.
Curto: inventário está subindo e bem abaixo das médias de longo prazo, o preço médio de venda está estável ou um pouco acima em relação ao ano anterior, e as casas com bons preços e muito bem apresentadas estão mudando rapidamente.
Vendedores – se você está pensando em vender em 2026, entre em contato. Agora é a hora de priorizar projetos. Os compradores não querem e não estão dispostos a trabalhar nas casas que compram e agora têm opções e não precisam se contentar. Provavelmente, você terá que fazer um pouco mais de preparação para deixar sua casa pronta para o mercado. Posso te ajudar.
Palavras para viver (de um cliente)
Já ouvi isso algumas vezes de clientes ao longo dos anos:
“Nunca compraremos uma casa onde o dono more perto. Qualquer coisa que fizermos, eles questionam. Cada caminhão de serviço em nossa garagem… Por que você está fazendo isso, por que está fazendo aquilo. Achei que você gostasse da nossa casa, obviamente não.
Você está sendo gravado em todos os lugares
Tive um cliente que precisava ficar em casa e trabalhar no escritório durante as apresentações. Ele nos mandou uma mensagem durante as exibições, quando os compradores compartilhavam seus pensamentos sinceros na varanda da frente antes e depois das exibições, alheios à câmera Ring apontada para eles.
Apenas suponha que você está sendo gravado. Afaste-se de casa antes de dizer que é incrível, que o papel de parede é feio, que a casa tem um cheiro estranho ou que você os reconhece do ensino médio.
Volatilidade de Seguros
De um leitor, em resposta ao meu segmento de seguros de fevereiro:
Na verdade, não escrevi especificamente sobre seguros em março, mas o palpite deles é bom – “Devido à escalada dos preços dos imóveis (em Charlottesville) combinada com custos mais elevados de substituição de materiais de construção e aumento do risco de incêndios florestais, o custo do seguro residencial está disparando.
… de acordo com o aplicativo RateWatch da S&P Global Market Intelligence.
Com base em registros aprovados até 27 de dezembro de 2024, o aumento da taxa efetiva média ponderada nacional calculada para seguro residencial foi de 10,4% no ano passado. Esse aumento seguiu-se a um aumento de 12,7% no ano anterior.
Na área de Charlottesville, notei a frequência de propriedades que se enquadram na “4” Fator de risco de incêndio florestal. “4” é rotulado como “Moderado”, o que não parece muito seguro. “4” está no limite/limite da classificação “5” de grande risco de incêndio florestal. …
Estamos nos perguntando se o tipo de revestimento tem um impacto material no custo do seguro residencial. Quando liguei para nossa seguradora, eles disseram que não havia diferença entre Hardie e vinil.
Perguntei a um amigo da área de seguros o que ele pensava.
“Há muitos fatores que fazem com que os preços dos seguros subam.
O aumento do custo de materiais/mão de obra para reparos de danos físicos é uma das principais causas. Muitas casas estão muito subvalorizadas e, dependendo da forma como a apólice é redigida (que porcentagem do limite mostrado poderá ser paga em um sinistro), a empresa estará pagando mais limite do que realmente recebeu o prêmio. Na época em que escrevi algumas coberturas padrão para proprietários de residências, a operadora nunca teve uma perda total onde o valor mostrado na apólice fosse igual ou superior ao valor pago no sinistro.
O aumento da inflação social no lado da responsabilidade (custos de litígio e indemnizações por danos punitivos) é um factor adicional (menos no lado das linhas pessoais versus nas linhas comerciais).
As alterações climáticas terão definitivamente efeitos cada vez maiores nos custos e na disponibilidade de cobertura, embora eu ache que estamos um pouco mais isolados dos extremos por aqui.
Dado o setor de mercado em que me especializo, não posso falar de números específicos para o público típico comprador de seguros. Se eles acabarem vindo até mim (através de seu agente), eles terão problemas maiores em que pensar.”
Metragem quadrada acima do nível
Há um monte de casas na Elliott Avenue, em Charlottesville, que têm cerca de 1.600 pés quadrados, três quartos e pelo menos um e às vezes dois banheiros. Freqüentemente, um cliente me envia um e-mail perguntando se pode ver uma nova listagem que pareça atender aos seus critérios.
Qualquer tecnologia de pesquisa que não ofereça isso como filtro é inútil para mim.
Depois de trabalhar um pouco com eles e saber o que procuram, muitas vezes direi não.
Por que? Porque eles estão procurando uma casa com pelo menos 1.100 ou 1.200 pés quadrados acabados acima do nível do solo, e essas casas não têm isso.
Ajudando os clientes a definir e refinar como procurar casas é uma habilidade difícil de aprender.
Reimaginando como projetamos e construímos cidades
Pense geracionalmente. Quando minha esposa e eu viajamos, ela tolera amorosamente que eu tire fotos de algo estranho aos americanos – infraestrutura real e funcional que permite a movimentação sem ser forçado a entrar em carros.
Em vez de evoluir para um discurso retórico, direi o seguinte: precisamos olhar e planejar além da próxima esquina, da próxima eleição, do próximo carro ou caminhão. Pensar sobre como queremos que os nossos filhos vivam, e os filhos deles, pode e deve levar-nos a pensar de forma diferente sobre como nós viver, construir e crescer.
Seria melhor desacelerar um pouco e evitar ficar confinados e isolados em nossas jaulas de aço. Além disso, é mais fácil sorrir e acenar para os vizinhos quando você está andando ou andando no nível deles.
Você sabia?
A maioria dos fechamentos imobiliários exige assinaturas úmidas. Aparentemente, suas assinaturas diminuem de 8 a 10% conforme você examina a pilha de papéis que precisa assinar, conforme me foi dito recentemente por um advogado durante um fechamento.
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As vitórias são importantes. Todos nós precisamos de vitórias. Minha filha mais velha está “treinando” seu filho mais velho futebole meu filho mais novo me mandou uma mensagem dizendo que “seu legado continua”.
O que estou lendo
- Imobiliário e Habitação
- Demografia e Sociedade
- Tecnologia e Mídia
- Clima e Política
- Esse. “”F* you, make me” é, para mim, o princípio fundador desta nação. Essa foi a nossa mensagem ao Rei George III, um tirano que está caindo na loucura”
O que estou ouvindo
Obrigado por ler e por ler até aqui. Questões? Por favor, pergunte.
-Jim
434-242-7140