Os países bálticos, Letónia e Estónia, registaram um crescimento constante, apesar de enfrentarem desafios geopolíticos e uma inflação elevada. À medida que a região avança para 2024, os participantes no mercado permanecem cautelosos, resultando em volumes de construção mais lentos e numa atividade de mercado geral lenta. Contudo, as capitais bálticas, protegidas pelo baixo endividamento das famílias e pelo crescimento populacional, mantêm uma perspectiva positiva para o futuro.
Estónia: Recuperação Económica
A Estónia enfrentou uma contracção económica de 1,3% em 2022, mas prevê-se que registe um crescimento constante em 2023. O mercado do espaço de escritórios viu novos projectos e espera uma maior expansão nos próximos anos. Os projetos de retalho foram limitados em 2022, enquanto o setor industrial testemunhou um crescimento devido ao aumento das atividades de comércio eletrónico. Os imóveis residenciais em Tallinn registaram aumentos de preços significativos, impulsionados por vários factores. Entretanto, o mercado de arrendamento registou uma diminuição da oferta e um aumento dos preços, em parte influenciado pelo afluxo de refugiados provenientes da Ucrânia. Mas os preços dos aluguéis não aumentaram muito em comparação com os preços dos imóveis, reduzindo o rendimento médio dos aluguéis de ~6% para 4-5%.
Em 2022, o mercado de apartamentos em Tallinn conheceu tendências contrastantes. Embora o número de negócios de apartamentos tenha diminuído 11%, indicando um declínio na actividade, o volume financeiro total aumentou 8%, sugerindo que as transacções com preços mais elevados contribuíram para o crescimento financeiro global. Em média, foram vendidos 190 novos apartamentos por mês, representando 24% de todas as transações de apartamentos em Tallinn. Isto significa que apesar da diminuição das ofertas, os novos apartamentos continuaram a ser procurados.
Em 2023, previa-se que o mercado imobiliário fosse afetado pelo aumento das taxas de juro, o que poderia ter implicações na acessibilidade dos compradores e na dinâmica do mercado. No entanto, apesar do declínio da atividade, o preço médio de transação continuou a crescer. No segundo trimestre de 2023 ocorreram 2.459 transações imobiliárias residenciais em Tallinn, com um preço médio de 3.136 euros por m2. Comparado ao primeiro trimestre de 2023 o preço médio aumentou 6,7%.
A maioria dos negócios imobiliários ocorre em Tallinn e num raio de 25 km fora da cidade, particularmente em distritos como Rae, Saku, Saue, Harku e Viimsi. Estes distritos têm preços médios mais elevados e há um aumento de preços observável com base na localização, especialmente em bairros residenciais privados bem estabelecidos como Nõmme, Kakumäe, Pirita e nos distritos que fazem fronteira com Tallinn. Durante o ano passado, a popularidade dos distritos de Kiili e Saku também aumentou, indicando mudanças de preferências e oportunidades emergentes nestas áreas.
Espera-se que o rápido abrandamento da inflação traga alívio às famílias na Estónia. Quando comparadas com outros países bálticos, Finlândia, Suécia e Alemanha, as expectativas dos consumidores na Estónia são relativamente baixas. O impacto da inflação sobre os depósitos e o consumo das famílias diminuiu, uma vez que os depósitos das famílias caíram dos seus níveis elevados em meados do ano passado. Embora o aumento das taxas de juro possa ter um impacto a curto prazo nas famílias, o abrandamento da inflação proporciona algum alívio. A Euribor deverá atingir o pico ainda este ano, mas a descida será gradual.
Apesar da recessão prolongada, o salário real na Estónia começou a crescer na primavera de 2023. O forte crescimento salarial está a contribuir para um aumento dos salários reais, o que afeta positivamente o consumo. O salário bruto médio atingiu 1.981 euros em junho de 2023, o que representa um novo recorde.
Contudo, espera-se que demore até o próximo ano para que o salário real recupere totalmente do seu declínio anterior. O mercado de trabalho na Estónia manteve-se relativamente estável, com taxas de emprego elevadas e taxas de desemprego moderadas. Espera-se que o aumento dos salários reais, combinado com condições de emprego favoráveis, apoie o consumo das famílias. Contudo, o crescimento do consumo dependerá da melhoria da confiança das famílias. Embora os aumentos de impostos planeados para o próximo ano possam impulsionar o consumo privado no final deste ano, espera-se que o consumo global este ano diminua. Em 2024, prevê-se que o consumo privado aumente, mas o seu crescimento permanecerá abaixo da média de longo prazo.
Letônia: enfrentando desafios
A Letónia teve inicialmente uma perspetiva positiva após a pandemia de Covid-19, mas as previsões prevêem agora uma recessão superficial. O volume de negócios no retalho aumentou, mas os salários líquidos reais diminuíram. Espera-se que o mercado de escritórios cresça e estabilize os preços dos aluguéis, com as empresas favorecendo espaços menores e com maior eficiência energética devido à prevalência de modelos de trabalho híbridos. Os mercados residenciais e imobiliários registaram resultados mistos, com a procura e os preços a flutuar ao longo do ano, influenciados pela especulação e pelo comportamento cauteloso dos consumidores.
O mercado imobiliário em Riga enfrentou uma mudança nos preços dos apartamentos durante 2022. À medida que a procura de apartamentos diminuiu no segundo semestre do ano, os preços de venda registaram uma ligeira descida. No entanto, os preços globais dos apartamentos ainda conseguiram aumentar 4,5% ao longo do ano. Os preços dos novos apartamentos no centro da cidade foram mais elevados, variando entre 2.900€ e 4.300€ por m² no final de 2022, enquanto os projetos e localizações de luxo atingiram preços que chegaram aos 7.000€ por m². Os novos apartamentos suburbanos eram vendidos entre 2.100 e 3.500 euros por m².
O mercado imobiliário em Riga enfrentou desafios em 2022 tanto para promotores como para compradores. Vários eventos globais, como a guerra Rússia-Ucrânia, tiveram graves impactos no mercado. A guerra inicialmente causou uma redução pela metade nas pesquisas de anúncios imobiliários, mas os clientes voltaram com interesse renovado na primavera. Os preços da construção tornaram-se imprevisíveis devido à guerra e os apartamentos compactos e funcionais ganharam destaque. No entanto, ocorreu um choque no outono de 2022, quando o Banco Central Europeu aumentou as taxas de juro, resultando num abrandamento das vendas. Apesar do aumento dos preços e das taxas de juro, ainda há interesse em novos projetos, especialmente em habitações energeticamente eficientes.
O número de transações de venda de apartamentos em Riga em 2022 registou um declínio de aproximadamente 4% em comparação com 2021. A guerra e as suas consequências, incluindo preços de construção imprevisíveis e inflação, afetaram a procura. O início de 2022 apresentou volume de vendas estável, e a demanda ainda aumentou durante o verão. No entanto, a desaceleração das vendas ocorreu no terceiro trimestre devido ao aumento da inflação, ao aumento dos preços dos materiais de construção, à redução da disponibilidade de materiais e ao aumento das taxas de juros do Banco Central Europeu. Muitos compradores não conseguiram pagar os empréstimos, o que levou a uma diminuição da procura. O mercado viu um aumento nos apartamentos do tipo série, à medida que os proprietários vendiam unidades antigas para adquirir apartamentos em novos empreendimentos.
Em 2023, os salários letões registaram um crescimento em linha com a inflação, indicando uma melhoria no poder de compra. No entanto, o consumo privado enfrentou desafios devido ao elevado custo de vida. Embora o poder de compra tenha aumentado gradualmente desde meados do ano, espera-se que a recuperação total demore algum tempo.
Prevê-se que o segundo semestre de 2023 traga um regresso ao crescimento do poder de compra dos trabalhadores na Letónia. De acordo com os dados dos clientes do Swedbank, os salários nominais em Junho já estavam a aumentar a um ritmo mais rápido do que a inflação. Embora o elevado nível geral de preços possa continuar a dissuadir alguns consumidores, prevê-se que a retoma do crescimento dos salários reais, juntamente com a melhoria do sentimento dos consumidores, apoie o consumo privado no futuro. Além disso, espera-se que o investimento ligado aos fundos da UE impulsione a economia.
Conclusões
Apesar dos desafios e da cautela dos participantes no mercado, os países bálticos continuam a demonstrar resiliência e adaptabilidade nos seus mercados imobiliários. Com foco na tomada de decisões prudentes e numa perspetiva positiva a longo prazo, estes países pretendem navegar e superar as incertezas económicas e geopolíticas, garantindo um crescimento sustentável no setor imobiliário.
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