No O Diário do Construtor Na Conferência Focus on Excellence em Denver, tivemos a oportunidade durante o café da manhã de discutir o que estávamos vendo em habitações externas.
Embora tenhamos chegado a isso de diferentes ângulos e visto diferentes aspectos, chegamos a uma conclusão semelhante. Há anos que acreditamos que a construção fora do local é simplesmente inevitável – a forma como fazemos as coisas mudou tão pouco num século.
A maioria das pessoas está familiarizada com um estudo da McKinsey afirmando que não houve crescimento da produtividade na construção durante décadas, bem como as projeções demográficas para o envelhecimento da nossa força de trabalho. Parece tão óbvio que a produção moderna fora do local é a solução. Mas ainda não funcionou para a produção de habitação unifamiliar – pelo menos não ao nível totalmente modular.
Por que?
Os principais desafios
Comecemos com alguns dos obstáculos fundamentais:
- Ineficiência de envio. Ao enviar módulos, você está enviando muito “ar”. É inerentemente ineficiente. Além disso, é provável que você precise de mais espaço de armazenamento no local.
- Danos no transporte. Sejamos realistas: as estradas americanas não são imaculadas. Os caminhões saltam e as unidades ficam em rack, exigindo mais trabalho no local para correção.
- Vulnerabilidade climática. Interiores totalmente acabados podem ser danificados pela chuva e pelos elementos se não forem instalados e vedados antes que o tempo chegue. Um de nós viu unidades severamente danificadas quando os telhados e envoltórios não foram selados a tempo.
- A coordenação comercial continua complexa. Você precisa dos mesmos subcontratados no local de trabalho, mas menos tempo deles. Mas você não está eliminando nenhuma negociação. Encanadores e eletricistas ainda precisam fazer conexões, drywallers ainda precisam colar, texturizar e pintar as costuras, e as fundações (que devem estar quase perfeitas) ainda precisam ser concluídas. Idealmente, as mesmas equipes “costurariam” os módulos de forma consistente. Mas isso os tornaria semelhantes aos trabalhadores itinerantes dos campos petrolíferos, deslocando-se de um local para outro até que a tecnologia fosse tão amplamente adoptada que pudessem permanecer num só local.
Módulos não são mais baratos. Quando você soma esses fatores, os módulos raramente resultam em custos mais baixos.
O problema da economia fabril
Quais seriam as condições prévias para uma utilização eficaz das fábricas?
As fábricas são geralmente lucrativas com altas taxas de utilização, pouca variação na produção e demanda previsível. Não temos nada disso.
Um projeto externo ideal funcionaria como uma Levittown do passado: poucos modelos, nenhuma alteração, lotes fáceis de desenvolver, entregues mais ou menos just-in-time e preços suficientemente baixos para que a demanda seja altamente previsível.
O que não teríamos são municípios com padrões diferentes na mesma geografia, todos com ideias diferentes sobre o que “parece bom”, alterando o desenho de cada projecto para se adequar aos seus gostos. Você não poderia perder seis meses para obter uma autorização de classificação porque a equipe acredita que os padrões deveriam mudar. Imagine a Apple tendo seu iPhone aprovado em dezenas de jurisdições – somente na MSA de Denver. Você acha que teria um se isso fosse verdade? Ou um que você pudesse pagar?
A fábrica precisaria receber pedidos com base em um modelo de vendas de fluxo uniforme e altamente previsível.
Vê muitos deles? Nós não.
Estamos cansados de comparar a construção de casas com a fabricação de automóveis. Quando os nossos clientes e outras partes interessadas nos permitem construir dezenas de milhares de casas padronizadas todos os anos, podemos aproximar-nos desse nível de eficiência.
O lar é pessoal. Não queremos morar na mesma casa que qualquer outra casa da rua. Nossos governos locais regulamentam contra isso. O que eles consideram antimonotonia significa que, de uma forma ou de outra, cada casa é o seu próprio floco de neve. E esse floco de neve expressa ao mundo os valores e a identidade do proprietário que se apaixonou por ele. Não estamos reclamando. Estamos apenas dizendo que o sistema de entrega “antiquado” que temos oferece essa flexibilidade. Os sistemas de produção que não oferecem personalização falharam no passado e estão fadados ao fracasso no futuro.
Oferecemos mais uma vantagem do nosso “antiquado” sistema de entrega. Construímos casas numa fábrica virtual sem paredes. Pode não ser tão eficiente quanto uma fábrica com paredes, mas quando a demanda diminui, nossa fábrica virtual volta para casa. Nesse sentido, é mais eficiente porque é feito sob medida para a nossa indústria cíclica.
É por isso que, por mais antiquado que pareça, sobrevive.
A miragem da cidade montanhosa
Muitos dos casos de uso até o momento estão em áreas de resort, com sucesso elogiado em várias cidades montanhosas do Colorado. Mas duas coisas se destacam quando se pensa nos principais mercados de produção.
Primeiro, nas montanhas, o custo por metro quadrado pode facilmente ser de 350 dólares ou mais, três vezes o dos mercados de produção. E mesmo assim, quando os custos de trabalho no local mencionados anteriormente são adicionados, o resultado é muitas vezes aproximadamente igual em custo, mas mais rápido. Isto é positivo, mas não muda o jogo, especialmente tendo em conta que, para habitação a preços acessíveis, as fábricas muitas vezes determinam quando as entregas ocorrerão.
Para uma cidade construir moradias populares, esperar um ano por um intervalo de tempo pode funcionar, mas não funcionará para nós.
Imagine ligar para a fábrica e dizer: “Acho que precisamos de unidades a partir de setembro de 2026. Mas pode ser em 2027 ou mais tarde. Esperamos precisar de quatro por mês, mas não temos certeza de como será o mercado então”.
A realidade é que o nosso actual sistema de subcontratantes, embora não seja extremamente eficiente, é extremamente flexível, permitindo-nos aumentar ou diminuir a produção de acordo com a procura. Não ficou assim por acaso.
O que está funcionando
Há mudanças positivas na panelização e na forma como os materiais são agrupados e enviados aos locais. Usamos rotineiramente treliças de piso, treliças de telhado e painéis de parede fabricados. Estamos experimentando agregar valor a esses componentes, realizando mais operações na fábrica e pré-montando treliças em cassetes para reduzir os tempos de ciclo.
Indiscutivelmente, o construtor mais eficiente nos EUA é o NVR na região médio-Atlântica. Eles oferecem subscrições separadamente dos materiais, que fornecem em quantidades precisas aos locais de trabalho. Trabalhar para aumentar o conteúdo dos painéis quando eles chegam ao local e painéis padronizados que podem funcionar para diferentes designs é encorajador.
Mas também é notável que o NVR no meio do Atlântico esteja tão próximo quanto qualquer outro de ter as pré-condições para projetos modulares – alta densidade de projetos, enorme participação de mercado para influenciar o mercado e equilibrar a procura e a oferta. E eles pararam de ser modulares.
A distração política
Por um lado, não há razão para desencorajar os empresários de experimentar novas soluções modulares. Quem sabe se encontrará a resposta de ouro para todos estes desafios. Então, nesse sentido, o otimismo não faz mal.
No entanto, o perigo é que muitos dos nossos políticos queiram acreditar que a modularidade será o factor de mudança que tornará as casas acessíveis – porque é muito mais fácil acreditar e esperar nisso do que abordar as verdadeiras causas profundas: direitos e infra-estruturas.
É importante ajudar esses políticos a compreender que, mesmo que fosse encontrada uma inovação revolucionária para a construção modular fora do local, ela não reduziria, a longo prazo, os preços das casas. Por que? Porque os preços equilibram a oferta e a procura. Se não aumentarmos a oferta, uma estrutura de custos mais baixos não reduzirá os preços das casas – apenas aumentará os resíduos de terras.
Experiência mental: se a Lennar for a primeira a encontrar uma enorme vantagem de custo, será que venderão casas por menos do que o preço de mercado ou usarão a vantagem para comprar ainda mais terrenos, superando os outros?
A resposta é óbvia. Embora faça sentido para nós, como construtores, procurar todas as vantagens e poupanças de custos que pudermos, os políticos devem parar de evitar o trabalho árduo de soluções reais: reforma de direitos e construção de infra-estruturas em grande escala, em vez de colocá-las nas costas de cada projecto individual.