Introdução
O sistema de títulos de terra da Colúmbia Britânica assenta num dos pactos sociais mais poderosos da vida económica moderna: a confiança. Compradores, vendedores, credores, governos e comunidades confiam na crença partilhada de que o título registado é seguro, completo e final. Essa crença é fundamental para a transferência de propriedades e terrenos e é o que tem promovido uma estrutura estável e sustentável para o mercado imobiliário.
Hoje, essa confiança está sendo questionada. Decisões judiciais como Tribos Cowichan v. Canadá (AG) (2025 BCSC 1490) desafiaram as percepções sobre a natureza absoluta da propriedade com taxas simples. A decisão Cowichan confirmou que o título aborígine pode ser declarado sobre terras que incluem parcelas existentes com taxas simples, esclarecendo que o princípio de inviabilidade da Lei de Título de Terra não extingue o título aborígine constitucionalmente protegido. Embora o acórdão não invalidasse a propriedade privada, reformulou a relação entre o título concedido pela Coroa e os direitos indígenas, enfatizando a necessidade de reconciliação através de negociação e acomodação, em vez da assunção de exclusividade.
Enquanto isso, nova legislação, como Projeto de Lei 13 – o Lei de Alteração da Lei de Propriedade e Título de Terra, 2024 – convida as Primeiras Nações a participarem diretamente no registro de Torrens.
Perguntas-chave para o setor imobiliário
Juntos, estes desenvolvimentos levantam questões importantes para reguladores, profissionais e o público:
- • A confiança no título de taxa simples pode ser mantida quando reivindicações sobrepostas de título aborígine são reconhecidas pelos tribunais?
- • Como a profissão imobiliária sustenta a confiança do mercado em meio à incerteza?
- • Que papel poderiam desempenhar organizações como a BC Real Estate Association (BCREA) no fortalecimento dessa confiança?
Este artigo não procura resolver questões de reconciliação ou do lugar constitucional do título aborígine. Em vez disso, pretende enquadrar a conversa em torno da confiança, que são a base da qual dependem a propriedade, o investimento e a fé do público no sistema Torrens.
Definindo a Estrutura
Título Aborígine
O título indígena é um interesse coletivo e protegido constitucionalmente em terras enraizadas na ocupação indígena antes da colonização. Ele confere o direito de decidir como a terra é usada e de se beneficiar de seus usos, sujeito apenas a infrações justificadas da Coroa (Delgamuukw v.1997; Nação Tsilhqot’in v.2014). É um interesse real na terra, não apenas um direito de uso, e existe independentemente de concessões ou registo da Coroa.
Título Simples
A propriedade com taxa simples é a forma mais elevada de patrimônio reconhecida pelo direito consuetudinário. Confere ao titular amplos poderes para usar, transferir ou onerar a propriedade, limitados apenas por lei ou por restrições privadas. No BC, o patrimônio simples ganha força e certeza por meio do sistema Torrens, que garante que a pessoa registrada em título é o proprietário legal e que o próprio registro é prova conclusiva de propriedade.
Em teoria, os dois conceitos de título aborígine e título simples operam em planos separados: um constitucional, o outro estatutário. Na prática, a jurisprudência recente sugere que podem sobrepor-se. Onde o fazem, a tensão não é apenas jurídica, mas existencial: poderão estas duas formas de propriedade coexistir num único regime construído sobre uma certeza singular?
Confiança como moeda operacional do sistema de propriedade
Em A velocidade da confiançaStephen MR Covey escreve que “a confiança é a única coisa que muda tudo.” Ele argumenta que onde a confiança é alta, “a velocidade aumenta e os custos diminuem”. O inverso também é verdadeiro: onde a confiança é baixa, as transações ficam lentas, os custos aumentam e os relacionamentos se rompem.
Em nenhum lugar isso é mais evidente do que no setor imobiliário. Cada transferência, hipoteca e subdivisão pressupõe confiança na precisão e imparcialidade do sistema. Se essa confiança se desgastar através da incerteza, de afirmações contraditórias ou de processos opacos, a eficiência do mercado entra em colapso.
A definição de confiança de Covey baseia-se nos fundamentos duplos de caráter e competência e oferece uma lente poderosa através da qual se pode ver o ecossistema de títulos de terra da Colúmbia Britânica. O caráter do sistema se expressa na integridade, na transparência e nos padrões éticos das instituições e dos profissionais regulamentados que o sustentam, como o Título de terra e autoridade de levantamentoo Land Title Office, advogados, notários e REALTORS®. Sua competência é demonstrada através da confiabilidade técnica e precisão jurídica dos processos de registro de títulos, transferência e resolução de disputas. Juntos, estes atributos criam a credibilidade que permite a cada participante, desde os compradores de casas pela primeira vez até aos credores institucionais, transaccionar com a confiança de que o título que vêem é a verdade em que podem confiar.
Por mais de um século, o sistema Torrens do BC incorporou ambos. O seu sucesso depende não apenas da exactidão, mas também da crença pública na exactidão, uma crença de que o registo é a única fonte da verdade. Quando essa crença é abalada, todo o sistema fica mais lento: os credores reavaliam o risco, os promotores hesitam e os consumidores perdem a confiança.
A equação de confiança de propriedade
O economista Hernando de Soto, em O Mistério do Capitalobservou que o que distingue as economias bem-sucedidas não é simplesmente a propriedade, mas propriedade formalizada (a capacidade de registrar, provar e transferir direitos com certeza). Ele argumentou que os sistemas de propriedade seguros transformam o “capital morto” (participações informais e não registadas) em “capital vivo” capaz de gerar crédito, investimento e crescimento.
O sistema Torrens do BC é precisamente um desses mecanismos de formalização. Converte terra em capital, garantindo que o direito do proprietário seja público, comprovável e executável. A visão de De Soto também ilumina o que está em jogo quando a confiança nesse sistema vacila: quando a propriedade se torna incerta ou contestável, a formação de capital deteriora-se e os mercados contraem-se.
A incorporação do raciocínio de De Soto no contexto do BC sublinha um princípio político fundamental: Clareza é equidade. Quanto mais transparente e confiável for o sistema, mais equitativo e próspero ele se tornará. Por outro lado, quando os limites da propriedade se confundem, a participação económica pode diminuir, especialmente para aqueles menos preparados para navegar pela complexidade.
Projeto de Lei 13 – Lei de Alteração da Lei de Propriedade e Título de Terra, 2024
O Projeto de Lei 13 representa um marco na modernização do sistema imobiliário do BC. Ao alterar o Lei de Título de Terra e Lei de Direito de Propriedadepermite que as Primeiras Nações detenham e registrem interesses com taxas simples diretamente em seus próprios nomes, eliminando a exigência da era colonial de usar corporações, trustes ou procuradores.
Esta reforma amplia a participação dentro do sistema estabelecido. Como afirmou Murray Rankin, Ministro das Relações Indígenas e Reconciliação, “As Primeiras Nações terão a capacidade de comprar e manter diretamente terras com taxas simples, assim como indivíduos e empresas têm conseguido fazer há muito tempo.” A Cimeira das Primeiras Nações classificou a legislação como “um passo pequeno mas muito significativo para eliminar interferências desnecessárias e muitas vezes invisíveis”, e a Associação das Primeiras Nações do BC caracterizou-a como “uma ferramenta vital para os nossos esforços contínuos de reconstrução da nação”.
Para o BCREA, o Projeto de Lei 13 exemplifica como a confiança e a inclusão podem reforçar-se mutuamente. Permitir que as Primeiras Nações participem plenamente no mesmo regime de títulos de terra convida à legitimidade partilhada para todos os utilizadores. Demonstra que a modernização não precisa de ameaçar a confiança do mercado, desde que as reformas sejam transparentes, consultivas e operacionalmente claras.
Paralelamente a estas reformas legislativas, a Autoridade de Título e Pesquisa de Terras está a desenvolver o Registro de Governança Fundiária das Primeiras Nações em parceria com o Centro de recursos de gestão de terras das Primeiras Nações e o Conselho Consultivo de Terras. Esta iniciativa fornecerá infraestrutura digital para as Primeiras Nações que operam sob códigos fundiários, integrando-se ao ecossistema nacional de títulos de terra. Juntos, projectos como este e o Projecto de Lei 13 demonstram que a modernização não consiste em abandonar ou defender construções coloniais, mas sim em estabelecer pontes entre sistemas de governação e criar quadros transparentes e interoperáveis que sirvam todas as partes interessadas.
A fragilidade da confiança: quando a confiança vacila
O setor imobiliário entende melhor do que ninguém que a confiança é o motor do mercado. Quando vacila, a regulamentação torna-se mais rigorosa, os custos de transacção aumentam e o ritmo da actividade económica abranda. Não precisamos de recuar mais na história do que 2 de Abril de 2025, quando os Estados Unidos impuseram tarifas abrangentes, desestabilizando a confiança em muitos mercados. O ecossistema imobiliário, incluindo corretores, advogados, notários, avaliadores, credores, reguladores e outros, depende de uma cadeia contínua de confiança.
Num ambiente onde o público ouve que o título aborígine pode coexistir com a propriedade mediante pagamento de taxas, a incerteza pode espalhar-se rapidamente pelo mercado. Credores, seguradoras e outros podem começar a reavaliar o risco, os compradores podem hesitar em prosseguir e os vendedores podem deparar-se com uma liquidez reduzida. Para licenciados e advogados, a mudança nos padrões de devida diligência pode fazer com que as práticas evoluam mais rapidamente do que os regulamentos. Por sua vez, os reguladores podem responder introduzindo novos quadros de conformidade e divulgação, cuja necessidade poderia ser percebida pelo consumidor como um reconhecimento de que algo está errado. Neste caso, estes controlos devem ser estabelecidos para estabilizar a confiança e não incitar involuntariamente o medo, diminuindo ainda mais a confiança e desestabilizando a confiança.
O papel do BCREA: zelando pela confiança
Como voz profissional dos REALTORS® na Colúmbia Britânica, o BCREA ocupa uma posição única entre o mercado, o público e o governo. Nosso papel não é litigar questões de propriedade, mas defender sistemas que preservem a certeza, a transparência e a confiança para todos que realizam transações imobiliárias, ao mesmo tempo em que apoiamos REALTORS®, gerenciando corretores, consumidores e outras partes interessadas enquanto eles navegam pelas complexidades que acompanham esse ambiente em rápida evolução.
Comunicação e Suporte constituem o primeiro pilar desta função. O BCREA trabalhará com outras partes interessadas, como o Autoridade de Serviços Financeiros BC e Corporação de Seguros de Erros e Omissões Imobiliáriaspara contribuir com o desenvolvimento de mensagens e orientações que melhor informarão as decisões dos REALTORS® e de seus clientes. Há uma enorme complexidade, história e perspectivas associadas a cada aspecto desta questão expansiva, que desafia os esforços para fornecer atualizações oportunas, responsivas e evolutivas, mas o BCREA se esforçará para fazer exatamente isso. À medida que o caso avança através de potenciais recursos (um processo que poderá levar anos), uma comunicação clara e consistente tanto do governo como do sector será crucial para manter a confiança do público no sistema Torrens e prevenir a incerteza do mercado.
O segundo pilar é a Advocacia e a Participação no Diálogo. O BCREA tem o dever de garantir que as decisões governamentais que afectam a propriedade promovem e inspiram confiança. Isto significa trabalhar em colaboração com as partes interessadas e todos os níveis de governo para moldar políticas que mantenham a confiança no título registado. Através de uma defesa construtiva, o BCREA pode amplificar a mensagem de que a certeza nos direitos de propriedade não está em conflito com o progresso social, mas é a plataforma da qual esse progresso depende.
Conclusão
A questão não é se o reconhecimento do título aborígene ou a introdução de novas formas de propriedade desestabilizarão o sistema de propriedade de BC. A questão é se os administradores desse sistema podem sustentar a confiança do público através de clareza, comunicação e competência.
Para o BCREA, isso significa defender os princípios que sustentam o setor imobiliário nesta província: transparência no título, integridade na prática e confiança na propriedade.
Nos próximos anos, o panorama continuará a mudar e cada passo em direcção à compreensão mútua renova não só o processo de reconciliação, mas também a confiança pública que sustenta a nossa prosperidade partilhada. E se a confiança continuar a ser a medida pela qual julgamos os nossos sistemas, então tanto o título aborígine como o título simples podem encontrar o seu devido lugar num ecossistema construído com base na confiança: um ecossistema que honra o passado, serve o presente e assegura o futuro da propriedade na Colúmbia Britânica.