Este artigo é apresentado por Conectar Investir.
“Previsível” não é exatamente o qualificador mais interessante para um mercado imobiliário, mas é a palavra exata que os investidores no multifamiliar setor deseja ouvir há anos. A era de enorme mercado convulsões trazido pela pandemia parece ter finalmente terminado, com o crescimento dos aluguéis e o equilíbrio entre oferta e demanda retornando ao nível pré-pandemia padrões.
Pode ser difícil aceitar, mas o facto é que a taxa de crescimento das rendas de 2% até 2027 – uma previsão dos executivos da Yardi Matrix, Jeff Adler e Paul Fiorilla – está em linha com normaltaxas pré-pandemia. Na verdade, é isso que o mercado imobiliário deve parece. Aqui está o porquê.
Por que “lento, mas estável” não é uma coisa ruim
As taxas de crescimento de dois dígitos de 2021 não retornarão de novo; tratava-se de uma anomalia histórica provocada por uma singular convergência de fatores, a saber:
- Demanda reprimida de pessoas que não puderam comprar uma casa durante os bloqueios.
- Uma escassez de habitação sem precedentes causada pelo facto de as pessoas não venderem e pela falta de materiais de construção perturbar nova construção.
- Novos padrões de migração criando abrigando pontos quentes.
Nenhuma dessas condições jamais foi destinada durar, mas muitos investidores, compreensivelmente, estavam construindo seus negócios estratégia em torno desses picos de mercado anômalos. Durante alguns anos, um plano de investimento do tipo “Esta área metropolitana tem o maior crescimento de aluguer neste momento” poderia produzir resultados impressionantes a curto prazo.
O que havia de errado com essa foto? Nada, aparentemente, em termos de alinhamento da sua estratégia com as condições do mercado. Mas havia outra variável além das flutuações no crescimento dos aluguéis que começou a criar um desequilíbrio: a construção.
Os booms da construção inevitavelmente esfriaram os mercados em alta, principalmente o de Austin, que “passou de em alta para melhor evitado em um piscar de olhos”, de acordo com Bloombergcomo resultado direto do aumento da construção na era pós-pandemia.
Parece que não há nada de positivo aqui, mas há.
Nós sabemos disso nova construção reduz o custo geral da habitação em uma área metropolitana, incluindo velho inventário. Esse dá início a uma espécie de jogo de cadeiras musicais: Um geral cair nos preços das casas significa que alguns inquilinos existentes se mudarão e se tornarão proprietários. Proprietários sentados em unidades vazias então muitas vezes têm que reduzir os aluguéis em ordem para preencher vagas, significando que residentes de baixa renda pode entrar. Teoricamente, isso pode continuar indefinidamente.
Para ter sucesso no longo prazo, um investidor precisa de um cenário muito diferente: Saudáveldemanda constante por unidades de aluguel em áreas onde o proporção de proprietários de casas para locatários é improvável que mude drasticamente tão cedo. Simplificando, você quer uma área onde as pessoas se sintam confortáveis o suficiente para alugar e estejam, digamos, de cinco a 10 anos longe de comprar uma casa. Esse pode mudar muito mais rápido em expansão e queda áreasonde um excedente de novas construções de repente tornam as casas mais acessíveis e aumentam as vagas em um incomum avaliar.
Agora que a construção e a procura estão entrando em alinhamentode acordo com o relatório Yardi, os investidores podem concentrar-se em refinar planos de negócios de aspecto mais tradicional e investir em áreas com movimentos populacionais de arrendatários estáveis e previsíveis, em vez de picos migratórios. Você pode estar prevendo um crescimento de aluguel de apenas 2% no futuro próximo, mas também não pretende ter que lidar com vagas inesperadas de várias unidades.
O que os investidores precisam pensar em 2026 e além
De acordo com o relatório Yardi, à medida que os mercados regressam à normalidade, os investidores terão de ajustar a sua estratégia. O que isso parece na prática é uma ênfase no controle de custos nos mercados existentes, em oposição a escotismo fora novos.
O o maior O desafio que os investidores enfrentarão é a redução das margens em meio a altos custos operacionais, especialmente seguro. Será fundamental testar locais de investimento potenciais para taxas de ocupação estáveis. De acordo com a CRE, “a formação de famílias, embora fraca no curto prazo, deverá recuperar em meados da década, oferecendo uma base de procura mais firme à medida que novos inventários entram em operação”.
As questões serão: Onde é que estes agregados familiares recém-formados querem ficar até (e se) estarem em condições de comprar? Onde as famílias renovam seus aluguéis consistentemente, em vez de passando e seguindo em frente?
De muitas maneiras, os investidores terão que voltar ao estratégia prancheta, realizando pesquisas meticulosas em cada lead potencial e assumindo que as margens serão muito apertadas.
Outra opção de investimento
Não quer lidar com tudo isso? Você tem outras opções. Por exemplo, você pode investir em notas curtas imobiliárias com Conectar Investir. Essencialmente, você estará investindo em um portfólio diversificado de imóveis em todas as fases da construção: não precisa se preocupar em escolher a área metropolitana certa!
O que é ainda melhor é que você pode garantir juros de 7,5% a 9% ganhos sobre seu investimento, com um valor mínimo de investimento de apenas US$ 500.
Você pode investir por um período de seis12 ou 24 meses, o que mitiga o risco disso potencial sempre presente de mudanças de mercado. É uma ótima maneira de mergulhar na água e descobrir se o investimento imobiliário pode funcionar para você, sem ter que fazer todo esse trabalho sozinho.