À medida que avançamos em Dezembro e no auge da época natalícia, o mercado de Marin está a fazer o que normalmente faz nesta altura do ano: iniciam-se menos transacções, mas as casas bem posicionadas continuam a ser vendidas e os fundamentos subjacentes permanecem intactos. A história em Novembro é que os preços continuam a manter-se mesmo com o aumento dos stocks. Este é um mercado que parece mais equilibrado do que nos últimos anos, com os compradores sendo seletivos e os vendedores precisando ser mais apurados na preparação e no posicionamento.
Principais métricas ano após ano para o condado de Marin (novembro de 2025 vs. novembro de 2024)
Preço médio de venda: $ 1.380.000 (queda de 0,4% em relação ao ano anterior – essencialmente estável)
Casas à venda: 394 (aumento de 10,1% YoY)
Média de dias no mercado: 47 (queda de 7,8% A/A)
Meses de estoque: 2,1 (estável em relação ao ano anterior)
Preço médio de venda por pé quadrado: $ 845 (queda de 6,5% em relação ao ano anterior)
Preço de venda em relação ao preço de tabela original: 96% (estável em relação ao ano anterior)
O que isso significa para o poder de precificação
O preço médio de venda mantém-se essencialmente estável ano após ano, o que é um sinal importante para 2026. Ao mesmo tempo, o preço médio de venda por metro quadrado é inferior ao do ano passado, sugerindo que os compradores estão a negociar mais, a condição da propriedade é mais importante e o mercado é menos indulgente com as casas que parecem demasiado caras ou mal preparadas. O rácio entre o preço de tabela de venda e o original, que se mantém nos 96%, reforça esse ponto: o poder de fixação de preços permanece intacto para as casas que estão posicionadas corretamente, mas os compradores não estão, em geral, a pagar acima da lista, em média.
Oferta e demanda chegando ao final do ano
O estoque aumenta ano após ano, dando aos compradores mais opções do que no outono passado. Mesmo com esse aumento, o stock de meses permanece em 2,1 – estável em relação ao ano passado – o que indica que o mercado não está a criar excesso de oferta. Em termos práticos, este é um ambiente mais saudável: os compradores podem ser mais atenciosos e os vendedores ainda podem ter sucesso com uma apresentação forte, preços precisos e um plano de marketing claro.
As manchetes deste mês
- A Reserva Federal reduziu a sua taxa de juro diretora em 0,25%, fixando o intervalo-alvo entre 3,5% e 3,75%, sinalizando ao mesmo tempo um caminho mais desafiante para novas reduções; a decisão incluiu três dissidências.
• As taxas hipotecárias diminuíram nos últimos meses e mesmo pequenas mudanças continuam a ser importantes para os compradores sensíveis ao pagamento – especialmente nos segmentos de entrada e de preço médio.
• O investimento de capital de risco na área da baía de São Francisco continua excepcionalmente forte, com mais de 140 mil milhões de dólares aplicados no acumulado do ano – quase 60% de todo o financiamento de capital de risco dos EUA – em grande parte concentrados em inteligência artificial.
• As contratações e o crescimento salarial relacionados com a IA continuam a apoiar a procura na Bay Area, particularmente em São Francisco e em Silicon Valley, com Marin a sentir frequentemente esse impulso pouco depois.
• A nível regional, os inventários aumentaram na maioria dos condados, embora a oferta permaneça limitada em comparação com as normas históricas em muitas áreas.
• São Francisco destaca-se pela intensidade: o relatório da Bay Area regista que as casas são vendidas em média em cerca de três semanas, com mais de 80% a fechar acima do pedido, destacando como a localização e os preços impulsionam a velocidade.
Contexto da Grande Baía
O mercado da Bay Area está a mostrar uma fraqueza sazonal, mas a base económica – especialmente o financiamento de risco e o crescimento salarial – continua a ser um vento favorável significativo. O relatório regional descreve um mercado cada vez mais bifurcado por município e faixa de preço. Os estoques são maiores em grande parte da região, mas ainda limitados em relação às médias históricas. O volume de vendas é ligeiramente inferior em geral, mas a actividade de North Bay tem sido mais forte em determinados níveis de preços, ajudada pelas taxas hipotecárias mais baixas nos últimos meses.
O relatório também sublinha que, onde os preços estão em baixa, o declínio é muitas vezes influenciado por uma maior percentagem de encerramento de casas de preços mais baixos, em vez de uma queda generalizada nos valores. Esse tema está alinhado com o que estamos vendo localmente em Marin: um mercado mais normalizado onde o resultado depende fortemente da preparação, do preço e da microlocalização.
No meu mundo
Não tenho nenhuma nova listagem ativa para anunciar publicamente no momento, mas acabei de colocar em garantia uma casa fora do mercado em Mill Valley para um de meus clientes vendedores. Este é um bom exemplo da razão pela qual, em determinadas situações, a exposição fora do mercado pode ser o melhor caminho – especialmente quando a privacidade, o timing ou o controlo do processo são uma prioridade.
Através da minha participação Rede de Agentes Principaisposso comercializar silenciosamente uma casa para um grupo altamente avaliado de agentes de alto desempenho e compradores qualificados em Marin, São Francisco e na grande área da baía. Nas circunstâncias certas, esta abordagem pode produzir um resultado forte sem a incerteza ou a interrupção de um lançamento público completo.
Olhando para o futuro, nunca é cedo para começar a planejar o mercado da primavera. As casas que apresentam melhor desempenho em março, abril e maio são normalmente aquelas em que a estratégia começa com meses de antecedência – decidindo se devem entrar no mercado ou fora do mercado, identificando as melhorias de maior impacto e alinhando o calendário com as condições mais amplas do mercado.
Minha contínua gratidão
À medida que o Dia de Ação de Graças dá lugar ao resto da temporada de férias, quero expressar sincera gratidão aos meus clientes e à comunidade pela sua confiança e apoio. Sou grato pela oportunidade de orientar as pessoas em decisões imobiliárias significativas e nunca considero essa confiança garantida.
Como posso ajudar?
O Condado de Marin continua a oferecer uma combinação atraente de estilo de vida, localização e valor. Sempre fico feliz em falar sobre Mercado imobiliário do Condado de Marin. Ligue ou envie uma mensagem para 415-847-5584 para obter um relatório personalizado para sua casa e bairro, ou para discutir a melhor estratégia para tornar realidade seus objetivos imobiliários.