Pickleball está remodelando silenciosamente o mercado imobiliário

Procurando casas perto de quadras de pickleball? Obcecado por pickleball?

Pickleball está tendo um impacto ENORME no mercado imobiliário. Não acredite em mim? Eu vou provar isso.

Neste post, estamos descobrindo a ligação oculta entre a competitividade na venda de casas e a proximidade de quadras de pickleball no Triângulo.

Vou analisar os dias no mercado, as ofertas de preços de tabela e as múltiplas ofertas para ver se as casas de pickleball eram mais ou menos competitivas do que aquelas sem acesso ao pickleball. Os resultados são chocantes.

O efeito pickleball

Talvez você já tenha ouvido falar do efeito Costco? O “Efeito Costco” é um termo usado no setor imobiliário e no desenvolvimento econômico para descrever o aumento nos valores residenciais, demanda e desejabilidade isso geralmente ocorre em bairros próximos a um Costco recém-inaugurado… ou mesmo quando um é anunciado.

Bem, não sei se o mero anúncio de uma nova instalação de pickleball é suficiente para aumentar os preços de venda de casas, mas sei que há uma forte ligação entre o pickleball e a quantidade de competição que existe nas casas ao redor das quadras.

Muitos dos meus clientes compradores estavam perguntando sobre instalações de pickleball próximas que tive um palpite de que algo estava acontecendo com isso. Decidi me aprofundar nos dados. Como não temos uma designação de pickleball na MLS, para esta análise, retirei todas as casas vendidas onde a palavra “pickleball” estava listada nos comentários do agente.

Este grupo incluiu casas que estão em comunidades com pickleball na vizinhança, casas que estão perto de parques da cidade com quadras de pickleball, bem como casas que têm quadras privadas de pickleball em seus quintais. Aqui está o que descobri quando empilhei casas de pickleball contra todo o resto do Triângulo.

Primeiro, olhei para o panorama geral: quanto tempo demorou para vender uma casa Pickleball versus uma casa sem Pickleball?

Hora de vender: Pickleball vs No Pickleball

Como você pode ver, as casas com pickleball venderam mais rápido do que as casas sem pickleball; cerca de 14% mais rápido.

Sem pickleball 🟦 → ~23,6 dias
Pickleball 🟧 → ~20,5 dias

Competição de vendas: Pickleball vs No Pickleball

Ok, então eles venderam mais rápido no geral e não em uma quantidade enorme, mas e os preços. Essas casas realmente são vendidas por mais dinheiro?

Analisei a relação entre o preço médio de venda e o preço de tabela e a porcentagem de casas que tinham ofertas concorrentes em casas com e sem pickleball.

As casas de Pickleball definitivamente eram vendidas por mais dinheiro, mas, como nos dias de mercado, só um pouco mais.

A relação preço médio de venda em relação ao preço de tabela foi 0,8% maior nas vendas de pickleball em comparação com as vendas sem pickleball. E foi uma história semelhante com ofertas concorrentes. As vendas de pickleball tiveram mais vendas, mas novamente cerca de ½ por cento. Não é realmente estatisticamente significativo.

E esse leve solavanco simplesmente não correspondia ao sentimento que eu estava tendo sobre quantos compradores valorizam o pickleball.

As médias contavam uma história, mas eu tinha um palpite de que a verdadeira ação estava escondida por baixo. Eu precisava analisar os dados de duas maneiras diferentes para descobrir se algo estava se perdendo no quadro geral.

Competição por Idade de Casa

Ocorreu-me que as casas em comunidades com pickleball podem ser muito mais novas do que as casas sem comodidades para pickleball. E as casas mais novas e em melhores condições serão muitas vezes mais competitivas. Então, eu queria controlar essa idade para ver se havia uma diferença nas vendas de pickleball entre as diferentes faixas etárias locais.

Curiosamente, aqueles construídos antes de 1990 com acesso a pickleball venderam significativamente mais rápido do que a maioria das outras faixas etárias.

Isso me surpreendeu porque presumi que a maioria das quadras de pickleball ficavam em comunidades mais novas, com comodidades mais modernas. E pode haver mais deles em comunidades mais novas, mas parece que os compradores *realmente* querem pickleball em comunidades estabelecidas.

E é aqui que tudo fica realmente emocionante. Embora as casas de pickleball tenham sido as mais vendidas no grupo de 0 a 5 anos (falaremos sobre o porquê em apenas um minuto), quando olhei para as casas que ultrapassaram as ofertas da lista, tudo mudou.

Havia uma demanda enorme por casas construídas antes de 1999 que tivessem acesso ao pickleball.

Perto de 50% das casas com pickleball construídas na década de 90 tinham ofertas acima da lista, em comparação com apenas 29% no grupo de controle. E 42% das casas construídas antes 1990 com acesso ao pickleball teve ofertas acima da lista, em comparação com 25% no grupo de controle.

Algo não está batendo!

Mas algo na divisão por idade não batia certo – as casas mais novas com pickleball eram, na verdade, menos competitivo.

As casas mais novas com comodidades de pickleball tiveram o menor número de ofertas da lista.

Isso me fez pensar que talvez a localização estivesse desempenhando um papel maior nisso do que apenas o pickleball. O estoque de moradias mais antigas está normalmente localizado nas comunidades mais estabelecidas e com mais comodidades.

Além das quadras de pickleball, a maioria das casas antigas do Triângulo é cercada por bons restaurantes, muitos parques excelentes com trilhas para caminhada, instalações para artes e muitas outras coisas para fazer. Meu raciocínio é que as casas mais novas que não são tão competitivas provavelmente estão localizadas em áreas mais rurais sem essas comodidades adicionais.

Quando olhei os dados por localização, descobri que quanto mais central for a localização, melhor será o desempenho das casas de pickleball. Quanto mais rural o local, pior era o desempenho das casas de pickleball.

Competição por localização

Minha hipótese é que as pessoas que apreciam as comodidades do pickleball também valorizam as comodidades adicionais que advêm de estar em um centro mais urbano como Raleigh, Cary, Apex e assim por diante.

Na verdade, com a notável exceção de Rolesville, todas as cidades onde as casas de pickleball superaram o grupo de controle estavam localizadas no condado de Western Wake. Western Wake é muito mais rico em comodidades em comparação com o leste do condado de Wake.

Dito tudo isso, é evidente que o pickleball TEM um impacto significativo sobre quanto os compradores estão dispostos a pagar por casas com acesso a quadras de pickleball no condado de Western Wake!

Em comparação com as casas sem pickleball, as casas com pickleball em Raleigh tiveram 66% mais ofertas da lista, Cary teve 41% mais, Apex teve 26% mais, Holly Springs teve 30% mais e New Hill teve impressionantes 290% mais ofertas da lista em comparação com o grupo de controle.

Concorrência por preço

Mesmo assim, não conseguia afastar a sensação de que estava faltando outra peça do quebra-cabeça.

O efeito pickleball foi realmente sobre a comodidade em si – ou foi sobre o preço? À primeira vista, parecia que as casas de pickleball estavam simplesmente agrupadas em certas áreas ou faixas etárias.

Mas talvez essa não fosse toda a história. Talvez se trate das prioridades do comprador: os compradores iniciantes, focados na acessibilidade e no espaço, podem valorizar menos comodidades como pickleball. Para testar isso, dividi as vendas em faixas de preço – e foi aí que consegui comprovar minha hipótese.

Você pode ver que quanto mais baixo o preço, menor o valor que o pickleball tem na competitividade da casa.

Caso em questão, com os preços mais baixos, o pickleball é ainda MENOS competitivo do que as casas que não são do tipo pickleball. Isso faz sentido se pensarmos no que é importante para os compradores iniciantes.

Casas com comodidades geralmente custam mais por metro quadrado do que casas sem. E neste mercado, os compradores iniciantes estão lutando até mesmo para conseguir uma casa. As comodidades no nível de preço mais baixo têm menos valor do que obter metragem quadrada suficiente para sua família.

Mas então percebi… talvez a falta de concorrência nas faixas de preços mais baixos seja porque as faixas de preços mais baixas também estão no lado leste do condado de Wake. Será que esse mesmo padrão se manteria se olhássemos por faixa de preço em uma cidade com custo de vida mais alto? Decidi dividir por faixa de preço em Cary para descobrir.

E olha só! O efeito pickleball ocorre em todos os preços, exceto no quartil mais baixo, e nesse grupo a diferença é insignificante.

Portanto, parece que a minha hipótese provavelmente estava correta, de que no lado oeste do condado as pessoas valorizam mais as comodidades do que no lado leste.

E a falta do efeito pickleball no nível de preços mais baixo em Cary deve-se provavelmente ao facto de essas casas serem mais antigas e de uma percentagem maior de casas mais antigas estarem em condições precárias, o que diminuiria o número de ofertas acima da lista, mesmo que pickleball estivesse disponível.

Comunidades triangulares com Pickleball

Quer procurar casas à venda em comunidades do Triângulo com quadras de pickleball? Confira isso!