Investigando como funcionaria uma proibição de investidores institucionais
O presidente Donald Trump ordem executiva restringir grandes investidores institucionais de comprarem casas unifamiliares tem um apelo político amplo – até mesmo bipartidário. Ainda assim, a maioria dos especialistas em habitação duvida que isso venha a exercer um impacto significativo na acessibilidade dos preços.
A ordem também pode representar riscos para os construtores que têm o hábito de vender a granel a investidores institucionais em comunidades para venda, e levanta preocupações sobre o seu impacto na oferta de arrendamento unifamiliar.
O que está claro é que o impacto total ainda não foi determinado. A ordem do Presidente não especificou o limite do investidor institucional que a política procurará limitar, embora a administração esclareça esse ponto no prazo de 30 dias após anúncio de ontem.
Embora o consenso dos especialistas seja de que a ordem terá um impacto limitado na acessibilidade, poderá melhorar marginalmente a aquisição de casa própria em certos mercados do Cinturão do Sol, onde as compras dos investidores institucionais estão mais concentradas. As partes interessadas da indústria que se opõem à ordem estão preocupadas com o facto de esta poder reduzir a oferta de arrendamento unifamiliar e, como consequência não intencional, aumentar as taxas de aluguer em mercados selecionados.
A administração Trump deixou claro que a sua prioridade é aumentar o acesso à casa própria. Uma política que proíbe os compradores institucionais como rivais locais dos proprietários-ocupantes conquista popularidade política, apesar das dúvidas e do cepticismo sobre a sua eficácia. De acordo com um Enquete GrayHouse59% do público apoia a ideia, enquanto 23% se opõem. Numa época de polarização, a política goza de apoio positivo de Republicanos, Democratas e Independentes.
A ordem executiva, juntamente com uma série de outras propostas de política habitacional federal, é um sinal de que a administração está a lutar para encontrar formas de expandir a propriedade de habitação. No entanto, uma pressão federal para limitar a propriedade institucional de habitações unifamiliares poderia forçar alguns construtores que vendem a essas grandes empresas de investimento a adoptar uma estratégia diferente.
O que a ordem executiva faria
A ordem executiva de Trump, Impedindo Wall Street de competir com os compradores de casas da Main Streetnão instituiria uma proibição total de compra de casas por grandes investidores institucionais. Em vez disso, impediria que agências federais e empresas patrocinadas pelo governo apoiassem grandes aquisições de casas unifamiliares por investidores institucionais que, de outra forma, poderiam ser compradas por famílias.
A frase “que de outra forma poderia ser comprada pelas famílias” é importante aqui, uma vez que as comunidades BTR construídas especificamente receberam uma exclusão.
Segundo a ordem, os investidores institucionais afectados deixariam de receber financiamento, garantias, seguros, titularização e vias de alienação de activos apoiados pelo governo federal ao adquirirem uma casa unifamiliar. Também orienta as agências a priorizarem as vendas de casas a compradores individuais e proprietários-ocupantes através de requisitos de divulgação, políticas iniciais e medidas anti-evasão.
O economista de aluguel Jay Parsons observou em uma análise que estas medidas poderão ter um impacto limitado, uma vez que muitos grandes compradores institucionais já dependem de outras fontes de dívida.
A ordem também não forçaria os grandes proprietários a venderem carteiras unifamiliares existentes.
A ordem exigiria adicionalmente a Departamento de Justiça e o Comissão Federal de Comércio “revisar aquisições substanciais… em busca de efeitos anticompetitivos” e “priorizar a aplicação das leis antitruste, conforme apropriado, contra estratégias coordenadas de vagas e preços por parte de grandes investidores institucionais em mercados locais de aluguel de residências unifamiliares”.
Embora não obrigue os grandes investidores institucionais a venderem as suas carteiras unifamiliares, ordena que o Departamento do Tesouro “revisar as regras e orientações relacionadas à aquisição ou manutenção de residências unifamiliares por grandes investidores institucionais e considerar revisá-las”.
O que diz a administração Trump
Muitos analistas da indústria consideram que as empresas com 1.000 ou mais casas são grandes investidores institucionais, mas ainda há incerteza sobre quais as empresas que seriam proibidas de comprar casas unifamiliares ao abrigo da proposta. Apesar da ambiguidade, o secretário do Tesouro, Scott Bessent, sugeriu um limite inferior à marca dos 1.000 numa discussão em Davos na terça-feira.
“Vamos dar orientação em algum momento para ver o que é uma mãe e um pai, que alguém, talvez seus pais para a aposentadoria, (possui) cerca de 5, 10, 12 casas. Portanto, não queremos empurrar a mãe e sair. Queremos apenas expulsar todos os outros”, disse ele.
Bessent também argumentou que essas grandes empresas têm acesso ao capital e a certos benefícios fiscais que os americanos comuns não têm, criando uma vantagem injusta.
“Há uma arbitragem fiscal injusta aí. Você e eu temos uma hipoteca. Podemos deduzir o valor da hipoteca. Os investidores institucionais podem deduzir o valor do empréstimo, mas também podem custear quaisquer reparos e depreciações. Portanto, achamos que é uma boa ideia tirá-los do mercado”, disse ele.
Durante um discurso em Davos na quarta-feira, o Presidente Trump declarou que “a América não se tornará uma nação de inquilinos”.
“É por isso que assinei uma ordem executiva que proíbe grandes investidores institucionais de comprar casas unifamiliares. Simplesmente não é justo para o público. Eles não podem comprar uma casa”, disse Trump.
Os impactos potenciais nas construtoras residenciais
A extensão do impacto da ordem executiva sobre os construtores depende daquilo que o governo federal classifica como um grande investidor institucional.
Dados de John Burns Pesquisa e Consultoria indica que os maiores investidores institucionais representam cerca de 0,5% das compras de habitação nos últimos períodos, com as pequenas e médias empresas a representarem 4 a 6%. Nos últimos anos, investidores “familiares” compraram cerca de 12 a 15% das casas.
A isenção das comunidades BTR é certamente positiva para a indústria de construção residencial. No entanto, ainda existem certos riscos para os construtores que procuram vendas a granel a investidores institucionais em comunidades para venda. Esses investidores institucionais conseguem muitas vezes estabilizar a procura de construtores quando não há um número suficiente de compradores retalhistas capazes de comprar casas.
Wade McGuinn, CEO da Carolina do Sul Casas McGuinncontado O Diário do Construtor que as vendas a investidores institucionais representam agora metade dos negócios da sua empresa. A maioria dessas vendas institucionais ocorre em comunidades BTR, que não são afetadas pelo pedido. No entanto, McGuinn disse que se houvesse um cenário em que ele não conseguisse mais vender para essas instituições, ele seria forçado a mudar de estratégia.
“Nós simplesmente transferiríamos 100% do nosso esforço para um comprador de varejo. Quer dizer, é simples assim para nós”, disse McGuinn.
Na opinião de McGuinn, qualquer construtora que tenha chegado até aqui no ambiente cruel de hoje seria capaz de mudar se fosse afetada.
No entanto, alguns analistas do sector estão preocupados com o facto de que expulsar os grandes investidores institucionais do mercado possa reduzir a oferta de arrendamento para uma única família, numa altura em que uma proporção crescente de americanos só tem condições para arrendar.
Em um Entrevista com BloombergSean Dobson, CEO da Amherstque possui cerca de 43.000 residências unifamiliares, argumentou que investidores institucionais como Amherst são injustamente usados como bodes expiatórios. De acordo com Dobson, cerca de 85% dos inquilinos de Amherst não se qualificariam para comprar as casas onde moram hoje.
UM relatório do Banco da Reserva Federal de St. concluíram que 71% dos inquilinos unifamiliares preferiam ter casa própria em 2025, inalterado em relação a 2019. No entanto, esses inquilinos estão cada vez mais pessimistas quanto às suas probabilidades de algum dia conseguirem adquirir uma casa própria. Quase metade afirma que seria muito difícil obter uma hipoteca, contra cerca de 25% dos arrendatários em 2019. E apenas cerca de 33% dos inquilinos acreditam que algum dia virão a possuir uma casa, em comparação com cerca de 53% em 2019.
A administração Trump confessa que o seu principal objetivo é tornar a aquisição de casa própria mais acessível. No entanto, o risco para os arrendatários que não conseguem comprar neste momento é que as rendas de propriedades para arrendamento unifamiliar possam aumentar em certos mercados se os investidores institucionais forem proibidos, dependendo do alcance da ordem.
“Essas locadoras unifamiliares estão fornecendo estoque e oferta, certo? O mesmo acontece com a oferta e a demanda de casas unifamiliares à venda. Quanto menos oferta você tiver em aluguéis unifamiliares, maior será a pressão sobre os preços sobre a demanda. O resultado final de todo esse cálculo é que precisamos de mais casas e, se você retirar as casas do mercado de aluguel, os locatários sofrerão alguma pressão sobre os preços”, Ed Brady, presidente e CEO da Instituto de construtores residenciaiscontado O Diário do Construtor.
“Pode haver uma manipulação contrária disso, da qual acho que eles apenas precisam estar cientes”, acrescentou Brady.
Isso pode mudar o rumo da casa própria?
Na sua discussão em Davos, Bessent argumentou que as medidas para expulsar os investidores institucionais do mercado terão um impacto marginal na acessibilidade, especialmente a nível regional. Os grandes compradores institucionais constituem uma parcela maior dos compradores em muitos mercados do Cinturão do Sol, ao mesmo tempo que representam poucas casas nos mercados restritos do Nordeste, por exemplo.
UM Relatório de 2024 do Escritório de responsabilidade governamental (GAO) descobriu que, embora os maiores investidores institucionais possuíssem cerca de 2% do parque habitacional unifamiliar em todo o país, eles possuíam 25% das residências unifamiliares de Atlanta, 21% em Jacksonville, 18% em Charlotte e 15% em Tampa.
“E o que é importante aqui, você ouvirá alguma desinformação que diz, bem, os investidores institucionais são 1, 2, 3%. Isso é verdade, tendo estado nos mercados há 35 ou 40 anos. Os mercados são feitos na margem, e os investidores institucionais são muito mais elevados em mercados de cidades em expansão como Charlotte, como Atlanta, como Huntsville, Alabama”, disse Bessent.
Brady argumentou que o pedido poderia mudar um pouco a questão da acessibilidade para compradores em certos mercados, mas enquadrou-o como uma peça única de um quebra-cabeça político muito maior.
“Esta crise de acessibilidade, na minha opinião, é multifacetada. Este pode ser um daqueles tentáculos que em certos mercados terão impacto”, disse ele.
Nas declarações fornecidas, Jake Krimmel, economista sênior da Corretor de imóveis. com, e Thom Malone, economista principal da Cotalidadeambos argumentaram que a ordem teria impactos nacionais limitados, com implicações regionais potencialmente maiores no Cinturão do Sol.
Colin Allen, Diretor Executivo da Aliança Americana de Proprietários de Propriedadeacordado.
“Tivemos eventos em Atlanta onde vimos quantidades significativas de investidores entrando e comprando casas lá. Então, sim, acho que isso poderia ter alguns efeitos locais significativos e complementar áreas onde você viu maiores concentrações de compras de investidores”, disse Allen em uma entrevista.
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