O mercado imobiliário mais estranho de Charlottesville em 25 anos

O que poderia dar certo este ano?

É assim que escolho enquadrar 2026. Esta é minha primeira nota do ano, e um aviso justo: o mercado está pesado. Quero nivelar as expectativas para o que estou vendo pela frente.

Este é meu 25º ano no mercado imobiliário. Minha primeira inspeção residencial foi em 11 de setembro – lembro-me do telhado em que estava quando ouvi falar disso.

25 anos fazendo a mesma coisa da mesma maneira? Isso é inútil. 25 anos refinando, adaptando e permanecendo nos dados? Vamos continuar nos divertindo.

(nota: estou tentando uma coisa nova – uma visualização do podcast da nota. O que você acha?)

Onde você escolhe viver é importante

Minha filha mais nova, que voltou da faculdade para as férias de inverno, estava voltando para casa outro dia e passou pelo Crozet Mudhouse.

Ela me mandou uma mensagem: “Vi uma versão nossa jogando xadrez no Mudhouse. Devíamos jogar antes de eu ir.” Respondi que essas eram algumas das minhas lembranças favoritas; ela disse simplesmente: “eu também”.

Onde você mora é importante. Como você escolhe gastar seu tempo é importante. Teríamos ótimas lembranças dirigindo para a escola ou esperando o ônibus? Absolutamente.

Ela teria visto aquelas pessoas jogando xadrez se estivesse em um carro? Não.

Temos lembranças incríveis de ir de bicicleta para a escola e parar no Mudhouse para tomar café e croissants de chocolate, algo que fazemos com muito menos frequência agora que ela tem quase 22 anos?

Sim.

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Como estou lendo este mercado

Eu estava conversando com outro agente sobre quais pontos de dados eu estava observando e analisando – usando meu cérebro e IA – para rastrear, compreender e sentir o mercado imobiliário de Charlottesville. Usei a pergunta como um estímulo para pensar e escrever.

Acho que se não estou calculando os números manualmente, não estou sentimento o mercado – mais ou menos como andar de bicicleta pela montanha Afton em vez de dirigir. Eu certamente poderia chegar ao topo mais rápido em meu carro – com muito menos sofrimento, mas não sentiria (e xingaria) os ventos contrários, sentiria a mudança dos ventos, não notaria o cascalho, os buracos ou as partes lisas o suficiente para lidar com a descida com segurança e rapidez. Eu puxo os números manualmente para sentir e entender melhor o mercado.

Se eu recorrer à IA, obterei o essênciamas não a alma ou a profundidade, e devo aos meus clientes a profundidade do conhecimento e não a superfície, ou a versão das notas de Clif da análise de mercado. Um dos principais motivos pelos quais executo os números manualmente? Eu sei instintivamente quando um ponto de dados é atípico.

Um exemplo – eu estava olhando quais concessões os vendedores estavam pagando. Uma casa foi vendida no ano passado por US$ 475 mil; a MLS disse que o vendedor concedeu US$ 475 mil (a concessão típica pode ser de US$ 3 mil a US$ 6 mil). Eu sabia que isso estava errado. É mais provável que a IA tenha simplesmente incluído essa concessão nas conclusões.

Dito isto, estou usando Claude para me ajudar a criar tabelas e gráficos para melhor descrever e explicar micromercados específicos aos meus clientes; até agora, esta prática tem sido útil.

Gráfico que mostra quando as casas para revenda foram listadas em Charlottesville e no condado de Albemarle em 2025

Estou observando o DOM, a listagem e a re-listagem, a relação lista-preço de venda, quem são os agentes, como a revenda se compara à nova.

Um exemplo de detalhamento que costumo fazer para meus clientes

Em Charlottesville e Albemarle, em 2025, 2.172 casas de revenda foram listadas (isso pode ter duplicatas, pois nem todas as propriedades são vendidas na primeira vez que são listadas.

São muitas casas listadas. Mas – se você está procurando uma casa de 4 quartos e 2 banheiros com pelo menos 1.800 pés quadrados acima do nível do solo, com porão, menos de dois acres ((área menor geralmente significa vizinhos mais próximos), com garagem, entre US $ 650 mil e US $ 750 mil, havia 6 deles na cidade no ano passado. Dois foram vendidos, três expiraram e não foram recolocados na lista, e um está pendente.

No condado de Albemarle, havia 66 opções.

O que isso significa para você

Compradores – Vamos fazer o trabalho. Descubra o que você quer e o que não quer e prepare-se para tomar boas decisões. Este é o tipo de análise que faço para muitos de meus clientes compradores. Se você está pensando em 2026, vamos agendar um horário para mapear seus parâmetros de pesquisa específicos.

Vendedores – Vejamos suas composições reais – não seu pensamento positivo, o que você quer fazer e, às vezes, o que você precisa fazer. Meu trabalho é ajudar meus clientes a tomar boas decisões e ver a realidade.

Referindo-se à minha história acima – onde você quer morar?

Uma coisa sobre a visualização de casas: quando você estiver olhando para casas, presuma que está sendo observado ou gravado. Câmeras circulares, sistemas de segurança – estão por toda parte. Certa vez, tive um vendedor que me mandava mensagens de texto com comentários durante todas as exibições: “Não gosto dessas pessoas”. “Eles adoram.” “Eu não entendo o que eles significam.”

(relacionado: Amazon Ring lucra com tecnoautoritarismo e vigilância em massa)

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Um mercado de mudanças nas expectativas

Vejo 2026 como um mercado de mudanças nas expectativas – especialmente para aqueles que compraram ou venderam entre 2020 e 2024 – mais estoque (aumentamos o estoque em Charlottesville e Albemarle gradativamente nos últimos 9 trimestres) e possivelmente mais compradores de casas pela primeira vez.

Visão rápida: As primeiras duas semanas do mercado imobiliário de Charlottesville estão mostrando uma atividade significativa de compradores.

Estou alterando os preços de tabela abaixo para não identificar especificamente os imóveis. Recentemente, enviei algo assim por e-mail para um cliente comprador que estava perguntando sobre uma propriedade que já estava no mercado há algum tempo.

RE: o assunto. Eles pagaram US$ 750 mil em 2021. O preço pedido na época era de US$ 695 mil. Eles agora estão pedindo US$ 950 mil. Sua experiência de mercado então? o atual ambiente de mercado.

Meu instinto diz que 2026 será (pode ser) um mercado de redefinição de expectativas. Esses vendedores pagaram muito mais do que pensaram que pagariam ou provavelmente deveriam pagar em 2021, e suas expectativas são de que deveriam ganhar mais de US$ 200 mil… Eu diria que essas expectativas provavelmente precisam de ajustes; esta propriedade foi retirada do mercado. (relacionado: Comps vendidos não são mais suficientes – comece com listagens ativas e retiradas.)

Outra propriedade que mostrei recentemente – os vendedores pagaram US$ 400 mil em 2021. Recentemente pediram US$ 600 mil. Nenhuma melhoria feita. Já está no mercado há algum tempo. Eu diria que o vendedor precisa ver alguns dados atuais e relevantes – não o que eles querem ouvir.

E também ouvi falar de várias situações de ofertas múltiplas.

Este é o mercado mais estranho do qual já fiz parte e estou descobrindo a necessidade de fazer mais análises de dados ao aconselhar meus clientes – algo que espero com cada um de meus clientes, para ajudá-los e a mim a entender o que estamos vendo.

25 anos é muito tempo para fazer a mesma coisa. Felizmente para mim e para meu TDAH, cada dia é diferente, assim como cada um dos meus clientes. Representei centenas de pessoas e me diverti muito ao longo do caminho. Gostaria de pensar que aprendi com os muitos erros que cometi.

Um cliente com quem trabalhei no ano passado, em seu e-mail introdutório para mim, capturou o que aspiro ser. (o negrito é meu). Eles escreveram que estavam procurando:

“Um atirador direto e de linguagem simples. Quero que meu agente seja completamente aberto e honesto, mas também alguém com quem eu tenha uma comunicação clara e intuitiva. Estou procurando alguém que possa discutir meus desejos/necessidades comigo e não se distrair com muitas coisas que não se enquadram nesse perfil.

Razoavelmente experientes, mas não determinados. Quero alguém que conheça o mercado e possa defender/negociar de forma eficaz em meu nome. Também quero alguém que possa me apoiar em qualquer coisa que eu queira e que possa ser um tanto fora do padrão. Pontos de bônus se eles tiverem algum conjunto de colegas em quem possam contar para obter conselhos.

Trabalho todos os dias para representar meus clientes, para aprender, aprender com meus erros e melhorar no que faço. 25 anos tentando coisas novas, aprimorando, refinando, trabalhando para melhorar: eu diria que esse é um conjunto valioso de habilidades. Não tenho vergonha de dizer: “Não sei. Mas vou descobrir”.

Em dezembro completei 50 anos. E me sinto criança todos os dias. (minha esposa diz que nunca vou crescer; esse é um objetivo que aspiro)

Que perguntas você tem?

Onde você quer morar? Como você quer gastar seu tempo? Estas não são apenas questões imobiliárias – são questões de vida. E depois de 25 anos ajudando pessoas a respondê-las, aprendi que as melhores decisões vêm de pensamentos claros, bons dados e conversas honestas.