O ‘Prêmio Verde’ vale a pena? Cálculo do ROI para imóveis comerciais sustentáveis

Durante anos, os investidores consideraram as características sustentáveis ​​como um bónus “bom ter”, em vez de uma estratégia financeira. Hoje, esse cálculo mudou. À medida que avançamos em 2025, o debate já não é sobre a acessibilidade do “Prêmio Verde” em imóveis comerciais sustentáveis. É sobre o custo da alternativa. As regulamentações estão ficando mais rígidas. As demandas dos inquilinos estão mudando. Você deve decidir: o custo inicial da sustentabilidade realmente vale o retorno do investimento (ROI)?

A nossa análise dos dados de mercado sugere que a matemática favorece agora o investimento verde para a maioria dos activos comerciais. Este guia analisa as realidades financeiras dos prémios verdes, das poupanças operacionais e da avaliação de ativos. Nós o ajudaremos a calcular o verdadeiro ROI.

Qual a diferença entre o “Prêmio Verde” e o “Desconto Marrom”?

O “Prêmio Verde” é a maior taxa de aluguel ou preço de venda que os edifícios certificados de primeira linha exigem. Em contrapartida, o “Desconto Marrom” é a redução de valor aplicada a ativos que não atendem aos padrões modernos de eficiência.

Historicamente, o mercado focava no prêmio e na renda extra que você poderia gerar. No entanto, relatórios recentes indicam uma mudança no sentido da mitigação de riscos. Perspectivas 2024/2025 da JLL relata que os prémios verdes estão a estabilizar, muitas vezes a um ritmo Aluguéis 6-11% mais altos. Entretanto, a pena por incumprimento está a acelerar. Os seus dados sugerem que o “desconto castanho” para edifícios energeticamente ineficientes está a aumentar. Isto poderia levar a um 10-20% de erosão de valor para ativos que não cumprem as novas regulamentações de descarbonização. Pagar pela sustentabilidade hoje é uma apólice de seguro contra a obsolescência amanhã.

Quanto mais aluguel os edifícios sustentáveis ​​realmente exigem?

Ativos sustentáveis ​​certificados superam consistentemente o mercado. Eles cobram taxas de aluguel significativamente mais altas porque os inquilinos exigem espaços compatíveis com ESG.

Os inquilinos, especialmente as empresas Fortune 500 com metas Net Zero, pagarão por um espaço que os ajude a atingir os seus objetivos. Relatório “Verde é Bom” da CBRE destaca que os edifícios com certificação LEED comandam um Prêmio de aluguel de 31% em média, em comparação com pares não certificados. Mesmo depois de nossos analistas controlarem a idade e a localização do edifício, um sistema resiliente 3-4% de prêmio verde “puro” restos. Os inquilinos pagam especificamente pelo desempenho de sustentabilidade do ativo e não apenas pela sua localização.

Os edifícios de alto desempenho realmente reduzem os custos operacionais?

Sim, a redução nas despesas com utilidades e manutenção é imediata. Ele atua como o principal impulsionador do crescimento da receita operacional líquida (NOI).

Os aumentos nos aluguéis são manchetes, mas as despesas operacionais (OpEx) impulsionam o ROI. Dados de REsimpli e o USGBC (estatísticas de 2025) revelam que novos edifícios verdes normalmente reduzem os custos operacionais em 10,5% no primeiro ano. Estas poupanças somam-se a 16,9% em cinco anos. Além disso, estas estruturas reduzem o consumo de energia em 25-50% e o uso de água em aproximadamente 30%. Num mercado de energia com inflação elevada, estas poupanças fluem diretamente para os resultados financeiros. Isso aumenta o NOI e o valor do imóvel.

O custo inicial da construção verde é justificado pelo valor do ativo?

A construção verde custa mais, mas o aumento do valor dos activos resultante normalmente ultrapassa as despesas de capital iniciais.

Os desenvolvedores muitas vezes temem o choque inicial do adesivo. No entanto, dados de Evite dados e análises sugere que o “prêmio” da construção verde é muitas vezes inferior ao percebido. Normalmente pousa entre 1% e 12%com quase metade dos construtores reportando custos inferiores a 10%. Em contraste com este custo único, os proprietários relatam um aumento do valor dos ativos em mais de 9%. Além disso, o Conselho Mundial de Construção Verde observa que os edifícios sustentáveis ​​beneficiam de até Taxas de ocupação 23% mais altas. Um valor mais elevado combinado com um menor risco de vacância torna o desembolso inicial um investimento matematicamente sólido.

Tabela de Avaliação: O Prémio Verde vs. Investimento Tradicional

Uma comparação lado a lado revela a divergência financeira. Embora os custos iniciais sejam mais elevados para os ativos verdes, as métricas de longo prazo favorecem fortemente a sustentabilidade.

Compilamos as principais métricas abaixo para ajudá-lo a visualizar o ROI:

Como a sustentabilidade impacta as taxas máximas e a estratégia de saída?

Os ativos sustentáveis ​​beneficiam frequentemente da compressão da taxa de capitalização. Os futuros compradores institucionais vêem-nos como investimentos de menor risco.

Um edifício verde atrai um conjunto mais profundo de capital institucional quando você o vende. Os investidores evitam responsabilidades, especificamente edifícios que exigem reformas caras para cumprir leis como Lei Local 97 de Nova York. Consequentemente, os edifícios “castanhos” são negociados a taxas máximas mais elevadas (preços mais baixos) para compensar este risco. Por outro lado, os ativos energeticamente eficientes comprimem as taxas máximas. Isto preserva o valor patrimonial e garante uma saída mais tranquila.

Conclusão: O Prêmio Verde Vale o Investimento?

Para detentores de longo prazo e investidores de valor acrescentado, o Prémio Verde vale decididamente a pena. Oferece uma cobertura contra a obsolescência e retornos superiores através de OpEx mais baixos e rendas mais elevadas.

Os dados de 2024 e 2025 são claros. O “Green Premium” não é mais um luxo. É uma necessidade para preservar o capital. Invista agora em imóveis comerciais sustentáveis. Você obterá aluguéis mais altos e custos mais baixos. Mais importante ainda, você protegerá seu portfólio contra as crescentes penalidades financeiras do Brown Discount.