Onde estamos no ciclo imobiliário (e o que isso significa para os investidores médicos)
Um amigo meu investe em apartamentos há mais de 30 anos. Ele construiu discretamente riqueza real através de múltiplos ciclos. Vi os altos, vivi os baixos, continuei investindo apesar de tudo.
Recentemente, durante o almoço, ele disse algo que não consegui evitar. “Todo mundo está esperando pelo sinal perfeito. Mas o sinal pode já ter acontecido. A maioria das pessoas simplesmente não percebeu porque estavam muito ocupadas lendo as manchetes.”
Isso ficou comigo. Porque agora, investimento em apartamento está em um lugar estranho. Os dados estão realmente melhorando, mas o clima não melhorou. E se você entende como os ciclos funcionam, sabe que a lacuna entre como as pessoas se sentem e o que os números dizem é geralmente onde residem as melhores oportunidades.
Já escrevi antes sobre por que bons negócios imobiliários estão enfrentando dificuldades agora. A versão resumida: a maior parte do sofrimento neste ciclo veio da dívida, não das propriedades. As taxas mudaram rapidamente, os empréstimos de curto prazo tornaram-se caros e os negócios que eram operacionalmente sólidos foram prejudicados por financiamentos que não conseguiam se adaptar.
Essa é a história de fundo. Hoje quero falar sobre o que vem a seguir.
Isenção de responsabilidade: Este artigo é apenas para fins informativos e educacionais e não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou de investimento. Qualquer investimento envolve risco e você deve consultar seu consultor financeiro, advogado ou CPA antes de tomar qualquer decisão de investimento. O desempenho passado não é indicativo de resultados futuros. O autor e entidades associadas isentam-se de qualquer responsabilidade por perdas incorridas como resultado da utilização deste material ou do seu conteúdo.
O que 2022 realmente fez ao mercado
Você não pode entender onde estamos sem entender o que aconteceu. A partir de março de 2022, o Fed aumentou as taxas em 5 pontos percentuais completos ao longo de cerca de 17 meses. Esse foi um dos ciclos de aumento de taxas mais agressivos em mais de 40 anos.
Os efeitos foram imediatos. Os empréstimos de curto prazo ficaram caros da noite para o dia. Os pagamentos mensais da dívida com taxa variável aumentaram. Os limites máximos das taxas de juro, que costumavam custar quase nada, passaram subitamente a atingir centenas de milhares de dólares por ano. E tudo isso aconteceu enquanto os aluguéis diminuíam e os custos como seguros subiam.
Se você investiu em um negócio passivo por volta de 2020 ou 2021 e os retornos não se parecem em nada com as projeções, esse é um grande motivo. Não foi necessariamente um mau negócio ou um mau operador. Foi um choque em todo o mercado.
Quero ser honesto sobre algo aqui. Tenho investido em imóveis há quase 20 anos. Nesse período, tive negócios que mudaram significativamente nossa trajetória. Ofertas que estou genuinamente grato por ter tido a coragem de entrar. Mas eu também tive negócios que não foram realizados. Eu perdi dinheiro. Alguns ainda estou observando para ver como funcionam.
Então, se você está lendo um relatório trimestral que não se parece em nada com o que foi mostrado quando você investiu, eu entendo. Eu também estive lá.
O conceito que mudou a forma como penso sobre isso
Existe um conceito chamado risco vintage. A ideia vem do mundo do vinho, onde o ano da colheita da uva pode alterar significativamente a qualidade do vinho de um ano para o outro.
Investir funciona da mesma maneira. O ano em que você fecha um acordo é importante. Se você investiu em 2021 com dívida variável barata e premissas agressivas, sua safra foi difícil. Isso não significa que você tomou uma decisão errada com as informações disponíveis no momento. Significa que o ambiente mudou de uma forma que quase ninguém previu.
O outro lado também é verdade. Se você está procurando um negócio hoje, com melhores preços, dívida com taxa fixa e um vendedor motivado, essa é uma safra completamente diferente.
Veja por que isso é importante. As pessoas que chegaram ao topo em 2021 também o fizeram em 2018, 2016 e 2014. No final, estavam certos, mas perderam anos de retornos sólidos enquanto esperavam. É por isso que invisto consistentemente. Não de forma imprudente. Eu ainda analiso os negócios com cuidado. Mas permaneço no jogo em todas as partes do ciclo. Porque ao longo de 10, 15, 20 anos, o tempo no mercado é melhor do que o tempo do mercado.
Nem todo negócio foi vencedor. E ainda estou investindo. Essas duas coisas não são contraditórias. Eles são o ponto principal.
Onde as coisas estão agora
Taxas de juros. A taxa de fundos federais está entre 3,5% e 3,75%. O Fed cortou as taxas três vezes no final de 2025, tirando-nos do pico de 5,25%. Especificamente para investidores em apartamentos, as taxas de hipoteca de imóveis multifamiliares começam em torno de 5,1% para os melhores produtos de crédito, com médias próximas de 6,2%.
As taxas não vão voltar para 3%. Essa era acabou. Mas, honestamente, isso é uma coisa boa. O ambiente de taxas baixas foi o que criou o frenesi, os negócios superalavancados, as projeções agressivas que explodiram. Um ambiente de taxas mais elevadas obriga a melhores subscrições, pressupostos mais conservadores e mais disciplina. Os negócios que se concretizam nas taxas atuais são construídos sobre uma base mais honesta.
Valores de propriedade. Em 2021, as taxas máximas atingiram mínimos históricos em torno de 3,8% a nível nacional. Desde os aumentos das taxas, elas subiram para cerca de 5,7% e permaneceram nessa posição por sete trimestres consecutivos. Esse é o patamar mais longo em 25 anos.
O que isso significa na prática? O mercado já reavaliou. Se você estava nervoso em comprar no topo, essa preocupação já ficou para trás. Quando um operador projecta hoje um retorno inicial de 5,5% com base no rendimento actual, essa é uma proposta fundamentalmente diferente de alguém que projecta 3,5% em 2021 e espera que a valorização compense a diferença.
O muro de vencimento da dívida. Espera-se que os empréstimos para apartamentos com vencimento em 2026 atinjam cerca de US$ 162 bilhões, um salto de 56% em relação ao ano passado. Grande parte dessa dívida foi originada em 2021 e 2022, quando os termos eram fáceis. Alguns mutuários administrarão o refinanciamento. Mas alguns não o farão. E quando não conseguem, essas propriedades acabam no mercado com descontos.
Para investidores pacientes, isso cria uma janela. Os negócios problemáticos dos quais todos falam há três anos estão realmente começando a aparecer.
A oferta está caindo. Depois de anos de construção pesada de apartamentos, o novo gasoduto de abastecimento está diminuindo rapidamente. Nos mercados que registaram os maiores booms de construção, como Austin, Denver e Phoenix, prevê-se que as novas entregas caiam entre 40 e 50% este ano. Ao mesmo tempo, a procura por apartamentos mantém-se. O prêmio de custo mensal para comprar uma casa em comparação ao aluguel é superior a 100% em muitos mercados. Quando a oferta cai e a procura permanece forte, os fundamentos mudam a favor dos proprietários.
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Como pensar sobre seu próximo passo
Se você é um médico com algum capital e se perguntando se agora é a hora de investir ou esperar, aqui está como eu pensaria sobre isso.
Seja seletivo, não passivo. Este não é um mercado onde todos os negócios funcionam. Se alguém está lhe mostrando um negócio que só faz sentido se os aluguéis crescerem 4% ao ano e as taxas caírem mais um ponto, esse é um investimento baseado em esperança. Os negócios que valem a pena considerar funcionam com base na renda que o imóvel gera no momento.
Entenda a dívida. Pergunte que tipo de empréstimo a operadora planeja usar. Fixo ou variável? Qual é o termo? Quando amadurece? Grande parte da dor neste ciclo veio da dívida de curto prazo com taxa variável. A dívida com taxa fixa às taxas atuais proporciona estabilidade e previsibilidade.
Verifique o operador durante o ciclo. Eles se comunicaram honestamente quando as coisas ficaram difíceis? Eles fizeram tudo o que puderam para proteger o capital dos investidores? Eles sobreviveram? As operadoras que sobreviveram nos últimos três anos sem explodir são aquelas em que vale a pena investir no futuro. Este ciclo foi um teste de estresse.
Pense na sua linha do tempo. O mercado imobiliário passivo é um jogo de longo prazo. Cinco anos no mínimo, geralmente mais. O ruído de curto prazo, as manchetes, a especulação sobre taxas, nada disso importa se o negócio for subscrito corretamente e você estiver com as pessoas certas.
A janela não ficará aberta para sempre
Não vou dizer que este é o momento perfeito para investir. Não acredito nesse enquadramento. Ninguém consegue cronometrar o mercado perfeitamente.
Mas as condições que tornaram os últimos anos tão dolorosos foram em grande parte eliminadas. Os valores das propriedades foram redefinidos. A dívida é mais cara, mas mais estável. Os compradores especulativos recuaram. E para investidores pacientes e instruídos, a configuração é melhor do que há anos.
A janela onde você pode ser seletivo, comprar com melhores preços e fazer parceria com operadoras comprovadas não fica aberta para sempre. Fecha quando o sentimento alcança os dados e todos começam a competir novamente.
Meu amigo no almoço não estava dizendo que tinha algum insight secreto. Ele estava dizendo que quando todos concordarem que é seguro, as melhores oportunidades já terão sido aproveitadas. É assim que os ciclos funcionam.
Se você está ouvindo tudo isso e pensando: “Tenho uma visão geral, mas ainda não sei como avaliar um negócio ou examinar uma operadora,” isso é exatamente o que cobrimos dentro do Academia Imobiliária Passiva.
Explicamos como analisar negócios, ler os números, fazer as perguntas certas e entender onde estamos no ciclo. Num mercado como este, a educação importa mais do que nunca. É quando as melhores ofertas estão disponíveis, mas somente se você souber como encontrá-las.
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Peter Kim, MD é o fundador da MD de renda passivao criador de Academia Imobiliária Passivae oferece educação semanal por meio de seu podcast de segunda-feira, o Passive Income MD Podcast. Junte-se à nossa comunidade no Grupo de Documento de Renda Passiva no Facebook.
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