Perspectiva de previsão de leasing VTS 2026

Ryan Masiello

Diretor de Estratégia e Cofundador, VTS

Sumário executivo

Para o terceiro VTS Leasing Prediction Outlook, analisamos nossos dados de demanda de escritórios baseados em IA, o primeiro indicador líder do setor de locação de escritórios, para prever as tendências de locação para 2026 em três dos mercados mais influentes do mundo: Nova York, São Francisco e Londres. Estes três mercados exalam uma enorme influência global no imobiliário, devido ao seu nível de capital e de talento, e surgiram repetidamente nos círculos institucionais como indicadores-chave para a recuperação mais ampla dos escritórios.

A atividade de arrendamento de escritórios excedeu as nossas previsões em 2025 em todos os três mercados que acompanhamos. São Francisco, Nova Iorque e Londres superaram as nossas projecções, embora em graus variados. Este relatório apresenta nossas perspectivas para 2026 para cada mercado, analisa a precisão de nossas previsões para 2025 e explica onde e por que fomos conservadores no ano passado.

Com dados VTS alimentados por IA VTSlevamos inteligência de mercado preditiva diretamente aos nossos clientes. Isto permite que proprietários, corretores e investidores entendam as tendências de arrendamento pelo menos 6 a 12 meses antes de serem registradas nas estatísticas tradicionais do mercado. Como resultado, podemos fazer previsões credíveis sobre a trajetória do leasing e da absorção líquida, e responsabilizarmo-nos por essas previsões.

Previsão Global de Locação para 2026

Aprofundamentos do mercado de 2026

São Francisco

A VTS prevê que a atividade de arrendamento de São Francisco em 2026 será de aproximadamente 12,8 milhões de pés quadradosrepresentando um crescimento anual de 15%. Aplicámos um desconto aos resultados do nosso modelo para refletir o risco de concentração na procura do setor da IA.

No entanto, reconhecemos os riscos desta visão. Os comentários em torno de uma bolha de investimento em IA intensificaram-se e a actividade de leasing do sector está altamente concentrada num pequeno número de empresas bem financiadas. Um retrocesso no financiamento da IA, uma mudança no sentido da eficiência do capital ou atrasos na adoção da IA ​​pelas empresas poderão reduzir materialmente a procura. A trajetória de São Francisco continua mais dependente de um único setor do que Nova Iorque ou Londres, o que a torna mais vulnerável a uma correção.

Dito isto, o atual conjunto de requisitos ativos permanece robusto e as empresas que impulsionam a procura possuem reservas de capital substanciais. Os dados do nosso cenário base refletem uma normalização do crescimento excecional de 2025. Nosso cenário negativo é responsável por possíveis mudanças no sentimento de IA, enquanto nosso cenário positivo pressupõe um impulso contínuo do ecossistema mais amplo de IA.

A atividade recente apoia esta visão. Em janeiro de 2026, a Anthropic assinou um contrato de arrendamento de 420.000 SF em 300 Howard Street, um dos maiores negócios de inquilino único no centro de São Francisco desde a pandemia, elevando sua área total para mais de 750.000 SF em três edifícios.

Cidade de Nova York

Após dois anos consecutivos de crescimento excepcional, Nova Iorque entra em 2026 com uma base elevada. Nós prevemos 39,8 milhões de pés quadrados de leasing, representando um crescimento anual de aproximadamente 6%.

O nosso cenário negativo assume uma dinâmica de reversão à média, onde parte da atividade de 2025 representou uma procura futura. Vemos isso como menos provável, dada a força da atividade atual do pipeline. Os dados do nosso cenário base esperam uma força contínua impulsionada pela modernização dos serviços financeiros, pela dinâmica da fuga para a qualidade e pelo impulso sustentado do regresso ao escritório. O nosso cenário ascendente é apenas ligeiramente superior, sugerindo maior confiança no limite superior do intervalo.

Londres

Londres está preparada para uma recuperação modesta em 2026, com a nossa previsão de 10,2 milhões de pés quadradosrepresentando um crescimento de aproximadamente 8% ano a ano. Após anos consecutivos de declínio, os primeiros indicadores de procura sugerem estabilização. O nosso intervalo de cenários é relativamente restrito, refletindo um elevado acordo de modelo e uma menor incerteza de previsão em comparação com outros mercados. A procura de classe A continua forte, com as rendas prime do West End e City a níveis recorde, embora a aceitação global dependa de condições económicas mais amplas e do ritmo de conversão de grandes transações de arrendamentos em pipeline para arrendamentos executados.

Revendo nossas previsões para 2025

A precisão é importante na previsão. No interesse da transparência relativamente às nossas previsões e aos seus resultados, fomos demasiado conservadores em todos os aspectos em 2025, mas acertámos nas orientações e nas classificações relativas. Estávamos otimistas em relação a Nova York, altamente otimista em relação a São Francisco e apropriadamente cauteloso em relação a Londres. Em cada caso, materializou-se e converteu-se mais procura em locações executadas do que poderíamos razoavelmente prever no início do ano, cada uma por diferentes razões e sob diversas circunstâncias. Embora a nossa previsão de início do ano tenha sido ligeiramente conservadora para os três mercados capturados, a nossa previsão de meio do ano estava muito mais próxima dos totais do final do ano. A capacidade do VTS AI de prever a demanda em média 6 a 12 meses antes da atividade de leasing garante que a precisão melhore à medida que o ano avança.

Compreendendo as variações

São Francisco superou até mesmo nossas expectativas otimistas

Nomeamos São Francisco como nossa “Escolha de Crescimento” para 2025 e previmos um crescimento de 29% ano a ano, uma decisão ousada na época. O mercado entregou Crescimento de 59%mais do que duplicando a nossa taxa de expansão esperada. Nossa previsão de 9 milhões de pés quadrados mostrou-se conservadora, já que São Francisco entregou 11,1 milhões de pés quadrados. Embora tenhamos identificado corretamente São Francisco como o país com melhor desempenho e previsto uma recuperação substancial, o boom sem precedentes do setor de IA ultrapassou até mesmo as nossas projeções otimistas. OpenAI agora ocupa quase 1 milhão de pés quadrados em Mission Bay. A Anthropic adicionou 100.000 pés quadrados em 505 Howard Street. Sierra, fundada pelo ex-co-CEO da Salesforce, Bret Taylor, assinou um contrato de arrendamento de 300.000 pés quadrados em 185 Berry Street. Esta hiperconcentração de investimento em IA criou uma velocidade de procura que excedeu os padrões históricos.

A cidade de Nova York teve um ótimo ano, conforme previsto

Dissemos que Nova York teria um ótimo ano em 2025 e isso foi cumprido. O mercado registrou 37,5 milhões de pés quadrados contra nossa previsão de 34 milhões, uma variação de aproximadamente 9%. A modesta subestimação reflecte leasing mais forte do que o previsto das principais instituições financeiras. O JPMorgan expandiu para quase 500.000 pés quadrados na 390 Madison Avenue, mesmo depois de abrir sua nova sede. A Citadel comprometeu-se com 850.000 pés quadrados em 350 Park Avenue. Jane Street se expandiu para quase um milhão de pés quadrados em 250 Vesey Street. A Millennium Management assinou um contrato de 438.000 pés quadrados em 399 Park Avenue. Estes grandes compromissos, combinados com uma actividade recorde com rendas superiores a 100 dólares por pé quadrado, levaram o mercado para além das nossas projecções.

Londres tinha direção correta, mas magnitude conservadora

Londres entregou 9,4 milhões de pés quadrados contra nossa previsão de 8,5 milhões de SF, uma variação de 11%. É importante ressaltar que estávamos corretos ao prever que Londres seria o único mercado a sofrer um declínio ano após anocom a atividade de leasing a cair 1,3% em relação a 2024. A nossa posição conservadora em relação ao número absoluto refletiu preocupações sobre o pipeline de procura no momento da previsão, embora o mercado se tenha mostrado mais resiliente do que prevíamos.

Uma nota sobre o tempo do modelo

A nossa perspetiva para meados do ano, reprevista com sinais de procura atualizados, estava consideravelmente mais próxima dos resultados finais em cada mercado. A natureza em tempo real dos dados VTS significa que a precisão preditiva melhora à medida que o ano avança e mais demanda é convertida em atividade de pipeline.

Olhando para o futuro

Ao entrarmos em 2026, cada mercado apresenta um perfil distinto. A recuperação impulsionada pela IA de São Francisco acarreta vantagens significativas, mas também riscos de concentração. Nova York oferece estabilidade em grandes volumes. Londres está se estabilizando após anos consecutivos de declínio. Continuamos empenhados em fornecer os principais insights baseados em dados que ajudam investidores, proprietários e corretores a navegar nesta dinâmica.

As previsões apresentadas nesta perspectiva representam as nossas expectativas de caso base. Também mantemos previsões de cenários baixos e altos para cada mercado que levam em conta os riscos negativos e o potencial positivo. Para acessar nossa faixa completa de previsão, incluindo cenários detalhados de casos baixos, básicos e altos, entre em contato com o Equipe de pesquisa VTS.

Para uma análise mais profunda destes mercados ou previsões para outras cidades, agende uma demonstração da inteligência de mercado preditiva no aplicativo da VTS AI.