Navegando na primeira temporada fiscal sob o OBBBA – Market Share

Este 15 de abril marca o primeiro Dia do Imposto sob o Um Grande e Belo Bill Act (OBBBA). Assinada em 4 de julho de 2025, esta legislação histórica introduz benefícios significativos para o setor imobiliário comercial. A NAIOP foi uma forte defensora da indústria imobiliária comercial durante a negociação do OBBBA e continuou a colaborar com o Departamento do Tesouro e o Internal Revenue Service (IRS) à medida que foram promulgados regulamentos para implementar disposições importantes para os membros da NAIOP.

Abaixo estão resumos destas disposições principais e os esforços estratégicos empreendidos pela equipa de assuntos governamentais da NAIOP para garantir que os nossos membros possam aproveitá-las plenamente.

Depreciação permanente de bônus de 100%: Talvez a disposição mais impactante da nova lei seja a extensão permanente do Depreciação de bônus de 100% para ativos colocados em serviço após 19 de janeiro de 2025. Ao permitir que as empresas deduzam o custo total dos ativos qualificados no ano em que são colocados em serviço, esta política proporciona a certeza de longo prazo necessária para o investimento estratégico. Esta extensão permanente cria um poderoso incentivo para os proprietários modernizarem as instalações, automatizarem a produção e reinvestirem em equipamentos críticos, alinhando a estratégia fiscal com as necessidades operacionais imediatas.

Navegando na Seção 163(j)(7) e nas Novas Orientações do IRS: A transição da Lei de Reduções de Impostos e Empregos de 2017 (TCJA) para a OBBBA criou um obstáculo técnico para muitos na indústria. Ao abrigo do TCJA, os negócios ou negócios imobiliários (RPTOB) foram muitas vezes forçados a fazer eleições irrevogáveis ​​para aceitar a depreciação dos bónus ou evitar limites mais rigorosos nas deduções de juros comerciais.

Para resolver isso, o IRS emitiu recentemente Procedimento de Receita 2026-17. Esta orientação é essencial para os contribuintes que fizeram uma eleição RPTOB ao abrigo da Secção 163(j)(7) antes de 20 de janeiro de 2025. Ela permite que as empresas retirem retroativamente as eleições feitas para os anos fiscais de 2022, 2023 ou 2024, desbloqueando efetivamente a capacidade de beneficiar das disposições atualizadas de depreciação de bónus.

Advocacia da NAIOP em Ação: A disponibilidade deste alívio retroativo é um resultado direto da defesa da NAIOP:

• Em fevereiro, o presidente e CEO da NAIOP, Marc Selvitelli, enviou um carta ao secretário do Tesouro, Scott Bessent, pedindo ações rápidas para fornecer os esclarecimentos necessários às empresas imobiliárias antes do prazo de apresentação deste ano.
• Os membros e funcionários da NAIOP também colaboraram diretamente com o Comité de Formas e Meios da Câmara para comunicar a urgência desta questão ao Departamento do Tesouro.

Sem esta orientação específica do IRS – que a NAIOP e os nossos aliados da indústria trabalharam para garantir – muitas empresas imobiliárias teriam permanecido presas às eleições anteriores, incapazes de aceder ao conjunto completo de benefícios oferecidos pelo OBBBA.

Benefícios fiscais imobiliários adicionais

Seção 199A (Dedução de Passagem): A nova lei estende permanentemente o Dedução de 20% para receitas de negócios repassadas e dividendos REIT. Isto cria uma melhor paridade entre os proprietários de repasse (taxa efetiva de 29,6%) e corporações (21%).

Subsidiária REIT tributável (TRS) Teste: Para aumentar a flexibilidade operacional, a percentagem permitida de ativos REIT detidos num TRS aumentará de 20% para 25% para exercícios fiscais iniciados após 31 de dezembro de 2025.

Limitação de despesas de juros comerciais: Para exercícios fiscais iniciados após 31 de dezembro de 2024, o cálculo da limitação de despesas com juros é permanentemente alterado para EBITDA (Lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização). Ao permitir o acréscimo de depreciação e amortização, as empresas ganham flexibilidade significativa em termos de empréstimos.

Excesso de perdas comerciais: A lei estende permanentemente a glosa de deduções por perdas comerciais excessivas. O Limite de US$ 250.000 agora é indexado pela inflação e as perdas excedentes continuarão a ser tratadas como transferências de perdas operacionais líquidas (NOL).

Despesas de fábrica: Proprietários de propriedades de produção qualificadas agora podem gastar 100% dos custos se a construção começar entre 19 de janeiro de 2025 e 1º de janeiro de 2029e a propriedade é colocada em serviço antes 1º de janeiro de 2031.

• Observação: Isto se aplica apenas a ocupado pelo proprietário edifícios não residenciais usados ​​para fabricação, produção ou refino.

Construção de Condomínio: Os promotores beneficiam agora de uma excepção ao método contabilístico de “percentagem de conclusão” para determinados contratos residenciais. O prazo do contrato de construção foi prorrogado de dois a três anoseliminando efetivamente os problemas de “renda fantasma” enfrentados anteriormente pelos incorporadores de condomínios.

Incentivos comunitários e habitacionais

Zonas de oportunidade (OZ): Uma política permanente de OZ foi estabelecida com Designações de 10 anos a partir de 1º de janeiro de 2027. Embora mantenha o processo original do TCJA, ele reforça a elegibilidade, atualizando as definições de “Comunidade de Baixa Renda” (LIC) e eliminando a lacuna de “trato contíguo”.

Crédito Fiscal de Novos Mercados (NMTC): Originalmente previsto para expirar no final de 2025, o NMTC está agora prorrogado permanentementeproporcionando segurança a longo prazo para o planeamento de subsídios urbanos e rurais.

Crédito fiscal para habitação de baixa renda (LIHTC): A partir de 2026, a legislação será permanentemente aumenta as alocações de crédito estaduais em 12% e reduz o limite de financiamento de títulos para 25%com o objetivo de revitalizar o interesse dos desenvolvedores em moradias populares.

Incentivos à energia limpa

Enquanto muitos Lei de Redução da Inflação os incentivos foram reduzidos, os seguintes permanecem ativos em prazos específicos: