Este mês é longo. E não é ai.
Como está o mercado? Devo comprar ou vender agora?
“Depende” é sempre o início da minha resposta.
Você deve comprar?
- Talvez. Se o seu horizonte tiver menos de três anos, considere fortemente alugar em vez de comprar.
- Talvez. Se você tem a vida e a confiança financeira de que estará estacionário por pelo menos 5 a 7 anos, acho que considerar uma compra pode ser uma ótima decisão.
- Se você está comprando o que prevê ser a última casa e tem a confiança de que sua vida tem a estabilidade ou que seus filhos – vamos ser sinceros, muitas pessoas se movem para estar perto dos netos – vão ficar, a compra pode ser uma boa decisão e “mandar demais” não é a pior coisa a fazer se garantir sua casa para o futuro a favor.
O primeiro trimestre em Charlottesville + Albemarle
Quando as casas chegam ao mercado? Isso é de 2023 e ainda é relevante.
2025 vs 2024: uma aparência rápida
Para Charlottesville + Albemarle, revendedores, uma única família + anexada, de 1/1/24 – 4/11/24 e 1/1/25 – 4/11/25:
Contratos: 657 em 2024, 636 em 2025
Dias no mercado de 7 dias ou menos: 340 em 2024, 305 em 2025
Dias no mercado de 8 a 30 dias: 137 e 167, respectivamente.
Novas listagens: 449 e 562. O 562 é notável. 113 mais listagens do que o ano anterior até o momento é um número importante.
Duas coisas se destacam –
- 113 Mais listagens nos primeiros quatro meses do ano é um sinal de que o efeito de bloqueio está diminuindo, as pessoas precisam vender e questões de preços. Se você quiser vender, o preço um pouco menor do que você poderia ter pensado ou gostou.
- Se você está comprando, 74% das casas foram contratadas em 30 dias ou menos até agora em 2025. Representando meus compradores, quero que cheguemos ao ponto em que, assim que eles receberem a notificação no telefone, eles decidem rapidamente se quiserem ver a casa, após o que precisam decidir rapidamente se quiserem esperar ou fazer uma oferta.
O mercado sentimentos Como se estivesse desacelerando; Eu acho que grande parte da velocidade que estamos vendo é impulsionada pela demanda contínua reprimida e pessoas-compradores, vendedores, agentes-operando fora do pensamento do mercado do ano passado.
O que temos aqui, em parte, é Incerteza tóxica, o que está afetando todos nós e tudo.
Razão de lista para venda: amplamente vs. um segmento
As pessoas costumam fazer essa pergunta.
Olhando para as 237 Propriedades de revenda vendidas por 1/1/25 a 4/11/25 em Charlottesville + Albemarle, a média A relação lista para venda é de 98,77% e o A mediana é 100%.
Vai você Conseguir isso ou pagar isso?
Se eu tivesse um agente de comprador me trazia uma oferta no dia 2 por 98,77% dos pedidos, e os vendedores tiveram a sorte de ter três outras ofertas, como você acha que isso seria para esses compradores?
–
Para casas vendidas em 7 dias ou menos, a proporção mediana de lista para venda é 101,46% E a média é 102,79%.
Para casas vendidas em 45 a 120 dias, a proporção mediana de lista para venda é 95,14% E a média é 93,85%.
Um sinal da mudança de mercado? Trouxe de volta minha planilha de custos de transporte para ajudar meus vendedores a entender que os preços mais altos podem não resultar em uma rede mais alta se tiverem que levar a casa por X dias.
Lembre -se de que os números que retiro aqui importam menos do que os números que discutimos, porque os dados que você e eu discutimos serão relevantes para você.
No próximo mês: uma olhada na nova construção em Charlottesville e Albemarle, além de um segmento de mercado com menos demanda.
Duas das razões pelas quais eu amo o que faço
Duas histórias sobre clientes recentes destacam por que eu faço o que eu. Eu representei cada um ao comprar e novamente ao vender.
Lembro -me de estar no chão do escritório do advogado, desenhando com giz de cera com a filha de meus clientes enquanto meus clientes assinavam os documentos de fechamento. Ela tinha 2 anos, talvez? Eles foram um dos meus primeiros clientes a comprar e colocar seus ativos em uma confiança.
Eu os representei novamente recentemente, e todos eram mais velhos e em diferentes estágios da vida: ela tem 17 anos, seus pais são mais velhos e agora estamos falando dos pais de seus pais. Infelizmente, a maioria dos escritórios dos advogados não tem os mesmos espaços. Eu ainda me sentava no chão e coloria, e talvez me levantasse um pouco mais devagar. 🙂
2. Meus clientes ainda têm o vídeo de quando eu estava andando com o construtor há 10 anos. Eles estavam fora da cidade e estávamos andando pelo estacionamento e sentando a casa. Eles construíram uma casa incrível e desfrutaram de 10 anos maravilhosos lá, e esperavam estar lá por mais tempo. Recentemente, vendemos sua casa e eles estão se mudando para o próximo estágio e local da vida.
Cada um me disse que eu os representava bem quando compraram, eles se lembraram disso, e eu, e me chamou quando a vida os chamou.
Eu acho que é natureza humana ser agradecida e agradecida quando você é lembrado, e eu sou. Sou ainda mais agradecido quando meus clientes me chamam depois de muitos anos para representá-los no que é uma coisa que altera a vida/afetação. Para eles, e a todos os meus clientes que confiam em mim – obrigado.
Comunicação
“Obrigado. Eu vejo isso e estou trabalhando nisso.”
Não sou perfeito, mas faço o esforço.
Três conversas em dois dias, com três clientes diferentes, cerca de três situações diferentes, todas centradas em suas frustrações com a falta de comunicação.
Escolhendo apenas uma das conversas: o cliente enviaria um e -mail para alguém, não receberá uma resposta por três semanas e, quando o fizeram, a resposta começou com desculpas como “Eu estive doente”, “Eu estive de férias” e meu favorito pessoal, “estive tão ocupado”.
“Eu estive tão ocupado” não é aceitável. Estar ocupado é frequentemente um sinal de sucesso. Manter -se ocupado produtivo exige enorme habilidade e esforço.
Se você enviar um email e não receber uma resposta, o nível de estresse cresce. O agravamento cresce. E cresce. O entendimento, o potencial de entendimento e O desejo de entender diminuindo. A solução fica mais difícil de alcançar.
Um dos meus objetivos é que os clientes sintam que são os únicos clientes que tenho. Nem sempre tenho sucesso, mas tento e reconheço que estou fazendo o esforço.
Este é o mercado mais difícil do qual participei. Mãos para baixo.
Homeownship não é para todos
Não é. Só não é. Aqueles que dizem que a propriedade é o melhor e único caminho para a estabilidade/riqueza/sucesso estão mentindo, vendendo ou ambos.
O conhecimento institucional é importante.
Uma vez perdido, está perdido para sempre. Estamos vendo isso em primeira mão com o desmantelamento e a destruição de muito: museus, arquivos, CDC, FDA, CFPB, et al. Mas isso não é sobre isso.
Recentemente, re-juntei meu HOA. Envie parabéns e/ou condolências. E não, ainda não está no meu LinkedIn (ainda).
Estamos nesta casa e no bairro há quase 21 anos, e o conselho meio que … diminuiu. Continuamos o conselho e temos alguns residentes de longa data e alguns novos no quadro. As primeiras reuniões foram salpicadas em compartilhar o porquê e como as coisas estavam e como estão agora.
Por que nossas dívidas são o que são?
Os biofiltros precisarão ser substituídos em 25 a 30 anos e precisamos orçar isso para isso.
Temos biofiltros? O que são esses?
Conheça e não me debruide com a história e continue avançando. Sempre para a frente.
Recentemente, re-juntei meu HOA. Envie parabéns e/ou condolências. E não, ainda não está no meu LinkedIn (ainda).
Estamos nesta casa e no bairro há quase 21 anos, e o conselho meio que … diminuiu. Continuamos o quadro e temos alguns residentes de longa data e alguns novos no quadro. As primeiras reuniões foram salpicadas em compartilhar o porquê e como as coisas estavam e como estão agora.
Por que nossas dívidas são o que são?
Os biofiltros precisarão ser substituídos em 25 a 30 anos e precisamos orçar isso para isso.
Temos biofiltros? O que são esses?
Conheça e não me debruide com a história e continue avançando. Sempre para a frente.
Private equity e o médico
Eu fui a um médico recentemente.
Ao longo de três visitas ao escritório, eu estava no DOC por não mais que um total de 30 minutos, e isso provavelmente é um número alto. Ele foi recomendado para mim e tenho certeza de que ele era um bom médico. Eu sabia que algo estava um pouco fora quando liguei para o número local e o serviço de atendimento não tinha ouvido falar de Charlottesville. E então o processo foi anti -séptico, impessoal e sentiu 100% transacional.
Ele havia vendido a private equity.
Fui a um médico diferente e ela passou quase uma hora conversando comigo, perguntando sobre a história da família, ouvindo e fazendo mais perguntas. E temos um caminho para soluções.
A escuta leva tempo e é uma das razões pelas quais gravito em direção à estrutura percentual da taxa. Não quero eu ou meus clientes assistindo ao relógio em intervalos de 5 ou 15 minutos. O tempo necessário para descobrir o caminho certo é frequentemente tortuoso e leva mais de 45 minutos.
Concentre -se no por que e o como ao invés de relógio.
A única maneira de sobreviver a uma recessão
Esta é uma das melhores coisas que já vi há muito tempo.
“É muito mais provável que você construa uma comunidade do que um bilionário.”
O que estou lendo
O que estou ouvindo
No próximo mês – nova construção, retornar ao cargo e tal, Melhor comunidade com o mercado de desaceleração?