Como os cortes de impostos sobre a folha de pagamento podem afetar os investidores habitacionais seniores
Os efeitos do feriado de impostos sobre a folha de pagamento podem chegar à habitação sênior e ao mercado imobiliário assistido.
Uma das principais manchetes agora é o corte de impostos sobre a folha de pagamento de Trump. A ordem executiva que Trump assinou tem como objetivo cortar ou adiar os impostos sobre a folha de pagamento. Se você já recebeu um W-2, sabe que uma parte do seu salário vai pagar o Seguro Social e o Medicare.
O pouco de dinheiro extra em um salário, ou menos impostos autônomos pagos, pode adicionar um pouco à conta bancária, mas a redução de impostos sobre a folha de pagamento pode causar alguns problemas para moradias e investidores e operadores de vida assistida. Embora as instalações que recebam pagamento privado possam não sentir um impacto imediato dos cortes de impostos do Medicare e dos cortes de impostos da Seguridade Social, outras instalações que dependem dos benefícios da SSI de seus residentes ou reembolsos do Medicare podem ver um corte íngreme nos valores que recebem.
Por que isso aconteceria? Bem, já houve conversas nos últimos anos sobre esses pagamentos estarem no bloco de corte se o Medicare ou o Seguro Social cortarem o financiamento. Mesmo um adiamento de impostos sobre a folha de pagamento pode causar pressão suficiente em um sistema de já em dificuldades para reduzir a quantidade de reembolsos ou benefícios da SSI pagos diretamente aos fornecedores.
Não preciso explicar o que esses cortes podem significar para esses operadores. Menos renda = ruim. Isso seria ruim a qualquer momento, mas a ocupação já está na maioria das instalações devido à pandemia. Menos renda + ocupação inferior = muito ruim.
Os investidores e operadores de salários privados podem estar de ombros ou até mesmo pensar que isso pode acabar sendo bom para eles. No entanto, isso também pode significar problemas para essas pessoas.
As instalações que historicamente confiaram fortemente no SSI e no Medicare terão que começar a procurar mais residentes de pagamento privado. Qual é a maneira comum de as empresas conseguirem um mercado competitivo? Poderia ser torradeiras gratuitas ou preços mais baixos. Nesse caso, é mais provável que sejam preços mais baixos.
Não estamos falando apenas de algumas camas que se abrem com preços mais baixos, estamos falando de milhares de camas em alguns mercados. Até os mercados menores terão um novo suprimento de centenas de camas que se abrem.
Isso não significa que todos estão condenados. As instalações de pagamento privadas que recebem um prêmio para uma propriedade de ponta mais alta e um nível mais alto de serviço geralmente não estão trabalhando com residentes sensíveis ao preço. As instalações que soltam suas taxas de cama terão que encontrar maneiras de reduzir seus custos, o que provavelmente resultará em uma equipe menos qualificada, cortes no orçamento de refeições, atrasos em manutençãoe menos frequente Atualizações de propriedades.
Estou no negócio de vender esses tipos de instalações e tenho recomendado um punhado de REITs de saúde com esses tipos de propriedades. Então você sabe que vou apontar o forro de prata e a oportunidade aqui.
Já houve muita consolidação acontecendo nesse setor. Os pequenos operadores já estão lutando e muitos já foram absorvidos pelos maiores jogadores. Várias agências já pararam de conceder novos contratos a novos fornecedores devido a cortes no financiamento do estado em muitas áreas.
À medida que as instalações menores fecham, os moradores estão sendo canalizados para outras instalações existentes. Isso está tornando cada vez mais difícil para os novos operadores entrarem no negócio e abrir novas casas.
Muitos dos provedores que confiam fortemente no SSI e no Medicare já estão operando em margens finas nos últimos anos. Os cortes de financiamento e um mercado de pagamento privado altamente competitivo certamente diminuirão a multidão.
As pequenas instalações se consolidarão em maiores que têm custos mais baixos por cama. Investidores e operadores atuais com acesso ao capital Será capaz de aproveitar essas oportunidades para absorver os moradores das pequenas casas. Investidores com várias pequenas instalações terão que morder a bala e comprar ou construir casas maiores para se consolidar em menos propriedades. Essa escolha será mais lucrativa para eles a longo prazo.
Novos investidores que entram no mercado terão oportunidades de fazer o mesmo. Instalações em dificuldades com má gestão serão oferecidas com desconto para os investidores adquirir.
Isso também abrirá muitos ótimos Oportunidades de aquisição Para os REITs mais fortes. Procure os REITs de saúde com uma relação de dívida/EBITDA saudável e acesso à liquidez sem a necessidade de vender uma quantidade significativa de novas ações. Estes serão os jogadores que estão prontos e capazes de fazer essas aquisições com desconto. Eu também não ficaria surpreso ao ver algumas fusões, o que poderia ser um bom dia de pagamento.
Sei que essa é a cadeia de eventos que estou prevendo com as férias de impostos em potencial da folha de pagamento, mas vejo que esse mesmo cenário acaba sendo reproduzido de qualquer maneira. É provável que os cortes de impostos sobre a folha de pagamento acelerem. Mesmo o medo das ações executivas do presidente Donald Trump, resultando em cortes no Medicare e o Seguro Social, pode fazer com que os fundos sejam prematuramente realocados.
Isso não é diferente de qualquer outra mudança de mercado para qualquer setor. Há oportunidades para os investidores ganharem muito dinheiro, e outros enterrarão a cabeça na areia e perderão tudo. Escolha sabiamente qual você estará.
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