Por Natalie Fidlow, CFA
Os projetos industriais de vários andares da cidade de Nova York aumentaram nos últimos cinco a sete anos; No entanto, a atividade de leasing mais lenta levantou questões sobre a viabilidade deste modelo. Nesta semana, na I.Con East Conference em Jersey City, Nova Jersey, os especialistas do setor compartilharam os projetos que estão tendo sucesso e as abordagens inovadoras que estão desenvolvendo no setor industrial urbano. Scot Murdoch, AIA, sócio da KSS Architects, moderou um painel de discussão sobre como oferecer benefícios econômicos e comunitários.
Stephen Kim, diretor de design e desenvolvimento da Innono Property Group, LLC, falou sobre os sucessos e lições aprendidas de vários espaços de vários andares, incluindo o Complexo Borden. Esse desenvolvimento de cinco andares da cidade de Long Island integra distribuição, fabricação leve, estúdios de cinema e TV e escritórios, formando um hub para produção criativa. Ter um estúdio com vestiários localizados no topo de um armazém estava fora da caixa, disse Kim, mas funcionou.
Quando sua empresa construiu o complexo da revisão Ave, Kim sabia que precisava construir para flexibilidade em ambos os usuários e usos. Este antigo local de Brownfield, localizado próximo ao transporte público, combina a eficiência do armazém de um andar com um design vertical de seis andares. “Todo andar é o primeiro andar com um saguão. Existem quatro níveis de armazém, com estacionamento”, explicou Kim.
Michael Bennett, Leed AP, vice -presidente e chefe de desenvolvimento da DH Property Holdings LLC, compartilhou as lições de vários andares de sua empresa de seus projetos. Na 640 Columbia Street, os dois primeiros andares atuam como os primeiros andares para o serviço de caminhão de cada inquilino e o terceiro andar é um armazém. Durante o curso do projeto, eles descobriram que havia significativamente mais caminhões do que o previsto, e o projeto exigia substancialmente mais estacionamento.
Um projeto subsequente, Sunset Industrial Park, consiste em 27 inquilinos em 18 acres. Os pontos positivos deste espaço eram que ele tinha vários pontos de acesso ao longo de várias ruas. “Se um inquilino tivesse muitos caminhões, poderíamos planejar que outros inquilinos entrem em um ponto de entrada diferente”, disse Bennett. Eles adaptaram os espaços para incluir serviços de frota, armazenamento a frio e distribuição. Ele também tem potencial de barcaça de água. Eles foram capazes de reter grandes clientes existentes, como FedEx e Verizon, trabalhando com eles para atender às suas necessidades específicas.
Um membro da audiência perguntou a que métricas ajudava a justificar um projeto multinível. Kim respondeu: “Custos de construção e disponibilidade de terras”. Bennett acrescentou: “O custo por pé quadrado para um andar versus um quatro andares é o mesmo na área da cidade de Nova York. Portanto, se queremos maximizar o uso da terra, o multistory é uma maneira de fazer isso”.
Jon Siani, AIA, NCARB, diretor de desenvolvimento da Prologis, atingiu um tema universal para todas as cidades: “Eles estão super focados na redução de caminhões e congestionamentos”. Em particular, ele destacou a visão da cidade de Nova York para uma “rodovia azul” que usa as vias navegáveis da cidade para transportar mercadorias e reduzir a dependência de frete baseado em estradas. Prologis está trabalhando para tornar essa visão uma realidade.
Operacionalmente, Siani explicou que os reboques seriam transportados para um local de Nova Jersey pela água. Eles desdiavam em balsas flutuantes e distribuíam para os hubs em Manhattan, Brooklyn, Pier 92 e/ou o Navy Yard. Lá, eles seriam entregues aos consumidores e micro-hubs, onde os funcionários podiam entregar mercadorias fora do horário de hora em bicicletas eletrônicas.
Nesta fase, o bairro de Bayonne é um projeto piloto para este modelo. Outro bairro, Greenpoint, é um estudo de caso. O Brooklyn Navy Yard é um dos poucos sites que estão prontos para servir como um hub hoje.
Um interesse adjacente em Nova York é a micromobilidade. “A cidade está tentando tirar caminhões da rua”, explicou Siani.
É um momento emocionante neste espaço. Siani concluiu: “Saindo da (covid-19 pandemia), nunca houve mais atenção em tirar caminhões das estradas. Com isso, vem o interesse do investidor e da comunidade”.
Murdoch mencionou que agora muitas cidades exigem que os desenvolvedores não tentem desmontar uma comunidade e, em vez disso, tentam “entender conseqüências imprevistas”. Ele perguntou a Ed Klimek, AIA, parceiro emérito da KSS Architects, como a empresa é responsável pelo contexto local.
Na fase de planejamento, o contexto local é fundamental no planejamento urbano. Há uma ênfase na produção (nos EUA), e não apenas na fabricação, mas na produção de itens que às vezes são exclusivos de uma cidade ”, disse Klimek, citando a produção de filmes como exemplo.
O planejamento da indústria urbana exige considerar o desenvolvimento de acordo com três zonas.
Primeiro, há desenvolvimento industrial integrado, composto por unidades de 5.000 a 30.000 pés quadrados no bairro e na indústria existente. A National Manufacturing Association conduziu um estudo indicando que 80% da fabricação americana é realizada por empresas com menos de 20 funcionários, o que permite que as empresas escalem e aumentem a produção. Por exemplo, Klimek aponta para Ralph Lauren – a empresa achou mais fácil fabricar algumas roupas refinadas no mercado interno. Esses locais têm fachadas de lojas e fazem parte do bairro.
Segundo, há um desenvolvimento industrial emergente destinado a promover a inovação e novas tecnologias, como ciências da vida e robótica. Estar perto das cidades, com think tanks e universidades, é vantajoso. Essas instalações variam de 50.000 a 100.000 pés quadrados e são essenciais para empresas que exigem laboratórios de pesquisa. Ele resolve o problema que as empresas farmacêuticas enfrentam quando começam nos EUA, mas devem realocar a produção no exterior à medida que escalam. Brownfields pode se emprestar bem a esse tipo de desenvolvimento.
Por fim, há desenvolvimento industrial regional com instalações que oferecem oportunidades de vários andares. Distribuição, produção, uso comercial e público podem ser incluídas nesses grandes edifícios. Klimek destacou a Filadélfia como um bom local para esse tipo de desenvolvimento, pois 25% de todos os produtos enviados para os EUA vêm pela Filadélfia. Eles agora têm uma vantagem competitiva com embalagens e armazenamento de alimentos, mas a terra é escassa. Os possíveis recursos de vários andares podem incluir cozinhas fantasmas e estufas nos telhados. Lugares como a Filadélfia são ecossistemas de produção, que Klimek sustenta agora é mais importante porque as empresas podem escalar em um nível menor.
Klimek diz que eles olham para qual zona funciona em cada contexto local. “Não estamos projetando para a indústria; estamos projetando para a cidade”.
Fonte da foto: Review Avenue Complex
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