Imagine isso – você chega em uma turnê no local e se encontra com paisagismo coberto de vegetação, lixo repleto da propriedade e um escritório de leasing que é completamente deserto. As sarjetas cedem com anos de negligência e uma pesquisa rápida revela uma reputação marcada pela Poor Google Reviews, um site desatualizado e uma presença on -line mínima.
É claro por que os aluguéis estão atrás do conjunto de compras e por que acreditamos que podemos entrar e curar rapidamente a má administração e trazer aluguéis ao mercado.
Esses sinais reveladores clássicos de má administração e potencial de valor agregado são o capítulo de abertura de uma história de investimento atraente.
Ao investir em imóveis, nossa base de investidores-principalmente escritórios familiares e indivíduos de alta rede-não é apenas investir em propriedades; Eles estão investindo em histórias.
Essas histórias ilustram como adquirimos o acordo, por que o acordo é de preços incorretos, o potencial positivo e por que as recompensas em potencial superam os riscos.
Vamos mergulhar em um exemplo, usando uma situação típica que vemos hoje e a história que a torna convincente.
Uma história de investimento atraente
Nem todos os negócios são criados da mesma forma – alguns são amplamente comercializados e diretamente no meio, enquanto outros emergem de circunstâncias únicas. Esta é uma daquelas situações únicas que procuramos.
A propriedade foi adquirida no auge do mercado em 2021 por US $ 225 mil/unidade por uma empresa orientada pela AUM e financiada com dívida de CMBs de taxa flutuante de curto prazo. Avançando para o final de 2024, um processo de marketing fracassado deixou o proprietário com poucas opções. Agora, com um vencimento iminente de empréstimos, eles devem ser vendidos até o final do primeiro trimestre – a urgência está do nosso lado.
Devido ao nosso relacionamento de longa data com o corretor e a experiência no mercado, temos a oportunidade de mover-se rapidamente e garantir esse ativo fora do mercado a um atraente US $ 150 mil/unidade-um desconto de 30% para a venda anterior e um desconto de 40% ao custo de reposição.
Esta narrativa responde imediatamente a várias perguntas críticas:
- Por que o proprietário está vendendo? Eles estão sob pressão, enfrentando um prazo de vencimento do empréstimo.
- Por que somos o comprador certo? Temos os relacionamentos e a capacidade de se mover rapidamente.
- Por que isso é um negócio atraente? Estamos adquirindo um ativo angustiado com um desconto acentuado.
Este não é apenas mais um acordo amplamente comprado, onde oferecemos mais. O vendedor precisa de um comprador rápido e confiável – e estamos na posição perfeita para capitalizar e amarrá -lo para um desconto.
A partir daqui, nos aprofundamos, construindo a história completa do investimento.
Os méritos do negócio
Esta propriedade é terrivelmente mal administrada e desatualizada, apresentando uma oportunidade clara e apoiada por valor agregado.
A classificação do Google de 2,3 estrelas conta uma parte da história: as queixas residentes sobre o acúmulo de lixo, questões de manutenção e preocupações de segurança são galopantes. Nossa recente turnê no local confirmou essas questões em primeira mão. Este não é um caso de obsolescência estrutural – é um caso de operações ruins.
A oportunidade imediata? Implementar melhor gerenciamento de propriedades, abordar a manutenção diferida e melhorar a experiência do residente para fechar a lacuna de ~ US $ 100/unidade entre esta propriedade e seu conjunto de comp comuns inferiores. Essa vantagem imediata não é especulativa – é motivada por melhorias operacionais básicas que estão bem sob nosso controle e suportadas pelo conjunto de compras.
Como compradores de valor agregado, buscamos maneiras claras e tangíveis de criar valor. Aqui, vemos dois caminhos paralelos:
- Uma oportunidade de marca a mercado por meio de melhor gerenciamento e cura de manutenção diferida.
- Jogo de valor-agrega de valor físico por meio de melhorias estratégicas de capital.
Esse é exatamente o tipo de oportunidade em que nos especializamos – onde a experiência operacional e as reformas direcionadas resultam em retornos exagerados.
A vantagem de valor agregado
Construído em 2002, o ativo possui tetos de 9 ‘, forte apelo ao meio -fio e amplo espaço para comodidades, mas permaneceu intocado por mais de duas décadas. A vantagem é clara: modernizar os interiores, aprimorar as comodidades existentes, adicionar novas comodidades e reposicionar a propriedade para competir com aluguéis mais altos para servir a crescente jovem grupo demográfica profissional no submercado.
Nossa subscrição assume um prêmio conservador de ~ US $ 250/unidade de aluguel, suportado pela Market Comps. Propriedade 1 e propriedade 2, ambos alcançando ~ US $ 400/unidade de aluguel mais alto, serão inferiores ao nosso produto pós-renovação-dando confiança nos EUA tanto no caso base quanto no potencial de superar.
Esta história ressoa com os investidores porque responde às principais perguntas anteriores:
- Qual é o plano de negócios? Modernizar e reposicionar.
- Por que acreditamos nos prêmios de aluguel? Compos comprovados suportam a vantagem.
- Onde está o potencial de desempenho superior? Um produto de melhor da categoria em um submercado melhorando o preço abaixo dos compostos.
Com a fundação do acordo estabelecido, agora podemos examinar mais de perto a dinâmica da submercado e por que o ativo está posicionado para uma vantagem potencial.
O mercado
Uma forte história de investimento não é apenas sobre o ativo-trata-se dos fundamentos do mercado que gerarão valor a longo prazo.
Esta propriedade está localizada em (submercado), uma área altamente desejável conhecida por escolas de classificação A (nicho), abundantes conveniências locais e fácil acesso aos principais centros de emprego, incluindo:
- Empresa 1 – X Jobs
- Empresa 2 – X Jobs
- Empresa 3 – X Jobs
Nos últimos três anos, o novo desenvolvimento manteve o crescimento do aluguel sob controle. No entanto, com os arrendamentos agora se estabilizando e nenhuma nova partida agendada para 2025, antecipamos um desequilíbrio de oferta/demanda em 2026-2028, alimentando o crescimento do aluguel.
Apesar desse cenário, estamos subscrevendo um crescimento conservador de 3% de aluguel durante o período de 7 anos, ao mesmo tempo em que reconhecemos o potencial de vantagem se os fundamentos do mercado apertarem mais agressivamente do que o esperado.
É aqui que mapas e visuais ajudam a levar a história para casa-fazendo proximidade de exigir motoristas e reforçar por que esse local está preparado para a demanda a longo prazo.
Os retornos
Nenhuma história está completa sem um mergulho profundo nos números. Um forte caso de investimento deve ser apoiado por fontes e usos detalhados, quebra de Capex, suposições -chave, proforma sumário, quebra econômica, sensibilidades de retorno e composições de aluguel.
No final do dia, este é um investimento – os retornos devem justificar o risco, o acordo deve oferecer proteção de queda, e a taxa e promover a estrutura devem ser justas e alinhadas com os investidores.
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Investidores, especialmente escritórios familiares e indivíduos de alta rede, não investem apenas em retornos projetados-eles investem em histórias, pessoas e visões. Uma história bem trabalhada enquadra o investimento como uma oportunidade única, ajudando os investidores a ver além da planilha e a entrar no quadro geral.