À medida que avançamos até 2025, o mercado imobiliário de varejo continua a navegar em um cenário econômico complexo moldado por taxas de juros elevadas, incerteza de políticas e comportamento em mudança do comprador. Embora os ativos de varejo tenham mostrado mais resiliência do que outros setores de CRE, como Office e Multifamily, os investidores se tornaram mais seletivos e estratégicos.
Na frente macroeconômica, o tesouro de 10 anos pairou na faixa de 4,40 % a 4,50 % ao longo do mês de maio. No meio do mês, eclipsou brevemente a marca de 4,60 % após um leilão de títulos dos EUA que revelou uma demanda fraca, que destacou as preocupações dos investidores sobre tarifas, política tributária e o crescente ônus da dívida do país.
Os proprietários de propriedades multifamiliares, de escritório e industrial ainda estão se ajustando à nova norma de taxas de juros elevadas, que continuam a sufocar a velocidade da transação. Essa desaceleração afeta o potencial 1031 troca e reflete uma hesitação mais ampla no mercado.
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Um medidor indireto da saúde do CRE pode ser encontrado no mercado imobiliário residencial. Em março (os dados mais recentes disponíveis), as vendas de residências existentes caíram quase 6 % em relação ao mês anterior – o mais acentuado declínio desde o final de 2022 -, enquanto o estoque aumentou 8,1 %. Além disso, uma em cada cinco transações residenciais no primeiro trimestre de 2025 foram compras de investidores-não os ocupantes do usuário final.
Infelizmente, não prevemos nenhum alívio da taxa de juros de curto prazo. A maioria dos comerciantes de futuros agora tem preços apenas em um único corte de 25-Basis em 2025, provavelmente em setembro. O ambiente desafiador do mercado de capitais não se limita ao CRE. As empresas de private equity, por exemplo, registraram um declínio de 35 % em relação ao ano anterior na captação de recursos no primeiro trimestre de 2025. Um ambiente de taxa de juros mais baixo não apenas apoiaria mais transações de CRE, mas também levaria a eventos de liquidez para indivíduos de outros setores-muitos dos quais investem esses recursos em imóveis arrendados líquidos.
Continuamos permanecendo em um estado de limbo em relação à clareza das tarifas, e agora a atenção mudou para avaliar os possíveis impactos da proposta de lei tributária por Trump. Muitos compradores “não-1031” estão adotando uma abordagem de espera e ver, adiando grandes decisões de investimento, especialmente aqueles que envolvem CRE.
O atual mercado de investimentos de varejo ainda é amplamente apoiado por 1031 compradores de intercâmbio cuja principal motivação é adiar os impostos sobre ganhos de capital. Devido a um mercado lento nos últimos três anos, ainda temos o desafio de um excesso de oferta de propriedades arrendadas líquidas atualmente à venda. A oferta de novas listagens ultrapassou a demanda do comprador, que aumentou a pressão nas taxas de limite. Como os compradores ainda têm muitas opções ao pesquisar propriedades, não esperamos compressão da taxa de limpeza até que possamos vender através deste backlog de inventário (que pode estar em 2026).
A boa notícia é que as taxas agressivas de limite ainda são alcançáveis para o produto de primeira linha. No entanto, estamos vendo uma bifurcação crescente entre “o bem e o ruim”.
De nossas conversas em andamento com 1031 compradores de propriedades de varejo, os critérios de negócios mais solicitados (além do rendimento) incluem:
1. Passividade
Mesmo que a propriedade seja nova construção com exposição mínima de despesa, a maioria dos compradores não deseja lidar com os reparos coordenados, reconciliando cobranças de CAM ou gerenciando fornecedores. Se você tiver uma alavancagem de negociação, a maneira mais eficaz de aumentar o valor e a comercialização é converter arrendamentos em NNN absoluta, em vez de depender de fatores como termo de arrendamento adicional, aumentos de aluguel ou pequenas atualizações no crédito de inquilino.
2. Localização
Como esperado, essa continua sendo uma prioridade. Em um mercado saturado de opções, os compradores de varejo gravitam naturalmente em direção aos ativos mais bem localizados. Mesmo com termos de arrendamento idênticos, inquilinos e estados, estamos vendo spreads de taxa de limite de 25 a 50 bps entre os locais primários e subprime-geralmente refletidos em cronogramas de marketing significativamente diferentes.
3. Crédito
O crédito continua a ser crítico, mas não é mais suficiente por conta própria para garantir uma taxa de capital de primeira linha. Os ativos de varejo precisam atender a vários critérios para se destacar.
4. Aluguéis abaixo ou de acordo com o mercado
Os compradores estão perguntando cada vez mais: “Como faço para preencher esse aluguel se o inquilino sair?” Propriedades de alta renda reduzem o pool de inquilinos de reposição e os investidores estão analisando mais de perto os custos de reposição e os valores residuais. Por exemplo, tudo o resto é igual, um inquilino QSR pagando US $ 200.000 em aluguel não negociará na mesma taxa de limite que um pagando US $ 150.000.
À medida que o capital permanece seletivo, os investidores que desejam ficar à frente exigem conhecimento granular do mercado e a capacidade de ver valor a longo prazo. Essas serão as chaves para o sucesso nos próximos meses.
William Wamble é vice -presidente executivo, Capital Markets, SRS Real Estate Partners.