Normalmente, nesta época do ano, estou na Flórida, aproveitando algum tempo ao sol com minha família. No entanto, este ano é um pouco diferente. Estamos esperando pacientemente um novo bebê, proporcionando algum tempo extra para refletir no próximo ano. É a calma antes da tempestade.
Ninguém precisa de outro resumo do final do ano ou conjunto de previsões, mas isso não é para você. É para mim.
Uma das razões pelas quais gosto tanto de escrever é que acho útil criar narrativas em torno de todos os dados, eventos e caos aleatórios que me cercam. Ele fornece uma sensação de calma muito necessária.
Esta é a história que estou contando a mim mesma hoje – é a que impulsionará minhas ações no próximo ano.
Ao contrário de 2023, que trouxe dor com pouca esperança2024 foi um ano de transição para o mercado imobiliário, para a Atlas como empresa e para mim pessoalmente.
O próximo ano está cheio de emoção e otimismo.
Aqui estão 10 coisas que estou pensando quando entramos em 2025.
1. Como os fundamentos multifamiliares do sudeste serão exibidos?
Começando com os mais gerais, os fundamentos do mercado multifamiliar do sudeste estão em pé de igualdade e as perspectivas são brilhantes. Atingimos o pico de novo suprimento em quase todos os mercados, as partidas de moradias caíram para o nível mais baixo em uma década, o crescimento dos salários ultrapassou o crescimento do aluguel por 22 meses seguidos, moradias unifamiliares permanecem historicamente caras em relação ao aluguel e a demanda permanece próxima dos níveis recordes.
Os aluguéis devem se tornar positivos em quase todos os mercados até o final de 2025.
Essa dinâmica será interrompida? Se sim, por quê? Salvo qualquer choque de demanda, a multifamília está pronta para uma corrida significativa nos aluguéis.
2. O setor imobiliário multifamiliar não é sobre fluxo de caixa.
Eu twitei isso há algumas semanas e provocou um bom feedback.
Este não é um novo fenômeno. O setor imobiliário multifamiliar, como veículo de investimento, é sobre crescimento, não sobre fluxo de caixa. Como o capital institucional inundou o mercado imobiliário, as expectativas de desempenho mudaram.
Isso é especialmente notável no ambiente atual, onde a tese de investimento é impulsionada pelo crescimento futuro, em oposição aos fluxos de caixa no local.
3. Evitando a armadilha de valor.
Não faz muito tempo para que os acordos fossem negociados em 3 limites, bem acima dos custos de reposição, com as taxas de expectativa permaneceriam perto de zero e os aluguéis continuariam a crescer em um ritmo espalhado.
O mundo mudou drasticamente desde o cenário de investimento em 2021/2022. No entanto, parece haver uma suposição de que voltaremos a um mundo de capital abundante e otimismo desenfreado.
Hoje, muitas ofertas parecem baratas quando comparadas aos preços de pico, mas os rendimentos são magros e os retornos de dinheiro em dinheiro são inexistentes.
Hoje, os investidores estão justificando as compras com base em uma combinação de desconto ao custo de reposição, diminuiu o pipeline de suprimentos em 2026-2028 e os preços de ontem como razões para comprar.
Enquanto acreditamos nessa tese amplamente, isso não significa que todas as compras serão um bom negócio.
É meu trabalho encontrar ativos de alta qualidade em bons locais, com uma alta probabilidade de alcançar Irrs de adolescência com o potencial de superar.
Não seja sugado para a armadilha do valor.
4. Quanto tempo durará o desconto historicamente grande para alugar versus comprar?
Sinto -me péssimo para qualquer jovem no mercado comprar uma casa hoje. Eles foram completamente ferrados.
Taxas mais altas exacerbaram apenas uma questão de pré-excitação da demanda superando a oferta. Camada em custos mais altos para impostos, seguros e manutenção, e você vem ao desconto recorde de hoje para alugar versus compra.
Este é um problema importante que não vejo indo embora tão cedo. Mesmo que as taxas de hipoteca caírem em 2025, essas economias de preços provavelmente serão compensadas por mais valorização de preços.
A decisão de alugar versus comprar não é totalmente econômica. As pessoas continuarão a se casar, ter filhos e, eventualmente, comprar casas quando podem se dar ao luxo de fazê -lo, independentemente dos custos de moradia. Obviamente, isso está acontecendo mais tarde na vida (o AVG pela primeira vez compra de 38 anos), mantendo os indivíduos no pool de locatários por mais tempo.
5. Quando vamos aceitar que não podemos prever as taxas de juros?
Sei que a resposta aqui nunca é, mas se os últimos anos ensinaram alguma coisa, é que ninguém pode prever taxas de juros.
Confira o gráfico abaixo. A linha roxa é o que os especialistas previam, e a linha azul mostra o que realmente aconteceu.
Estamos errados há uma década consecutiva.
Além disso, não podemos acreditar no que o Fed diz. Lembre -se da mensagem de que “não há urgência em aumentar as taxas” algumas semanas antes de começarem um aumento rápido?
Não invista em acordos onde o sucesso é impulsionado pelo declínio das taxas de juros. Compre acordos com ótimos fundamentos de longo prazo que superarão se as taxas caírem.
6. Os operadores continuarão jogando um bom dinheiro após o mal?
A atividade definidora de 2024 para proprietários multifamiliares era ‘estender e orar ‘. Os proprietários de alavancas e subaquáticas aumentaram o patrimônio preferido e empréstimos estendidos com a esperança que as coisas melhoram rapidamente.
A equidade na maioria dos acordos adquiridos durante a euforia do mercado em 2021/2022 está entre prejudicada e completamente desaparecido.
Em vez de vender esses acordos com prejuízo, os investidores compraram 12 a 24 meses adicionais jogando um bom dinheiro após o mal.
Essa dinâmica continuará em 2025? Eu não acho.
É hora de enfrentar a música. Todos esses clínicos gerais que subestimaram a gravidade da situação para continuar levantando capital para novos acordos terão que ficar limpos.
A parte trágica aqui é que a maioria dos LPs teria sido melhor se as ofertas fossem vendidas em 2023 ou 2024, em vez de ser sobrecarregado pelo caro patrimônio preferido por 24 meses.
7. o desafio ou oportunidade de ficar preso no meio
Como um proprietário multifamiliar, parece que você tem duas opções para operar seu negócio.
- 1. Mantenha-se pequeno e faça acordos de tamanho sub-institucional, inclinando-se aos benefícios de trazer uma abordagem profissional a um espaço fragmentado.
- 2. Torne -se grande ao escalar o mais rápido possível.
É possível estar no meio? Eu certamente acho que sim.
Na Atlas, competimos com empresas institucionais para adquirir ativos multifamiliares de alta qualidade no sudeste, mas somos uma equipe de 12.
Para ter sucesso, nos apoiamos nas coisas que podemos fazer que os outros não podem. Não vamos superar o Blackstone para um acordo direto no meio.
Aqui está como eu o descrevi em um post anterior:
Fazemos coisas que somente o Atlas pode fazer. Temos acesso a HNW flexível e capital familiar e não somos em operação por questões de portfólio herdado. Adotamos posturas únicas sobre mercados/crescimento do aluguel. Apresentamos estratégias unitárias mobiliadas no meio do prazo. Trazemos programas de design e renovação personalizados. Nós nos inclinamos para o que somente Atlas pode fazer.
Sabemos mais do que ninguém. Os melhores operadores sabem mais e nos orgulhamos de sermos os mais informados, mais pesquisados e mais atenciosos. Investimos no Sudeste nos últimos 14 anos e passamos milhares de horas turnando acordos, permitindo -nos identificar rapidamente oportunidades e ativos negligenciados.
Não temos medo de cometer erros. Se não estamos cometendo erros, não estamos correndo riscos suficientes. Estamos dispostos a assumir riscos calculados se o potencial positivo fizer sentido.
Somos implacáveis. Quando as primeiras pessoas dizem “não”, não recuamos. Passamos por barreiras, buscando oportunidades com paixão e foco.
Promovemos uma cultura de paixão e aprendizado contínuo. Todos na Atlas estão comprometidos em crescer e se manter informados, seja através de livros, podcasts ou conferências. Essa cultura cria idéias e perspectivas únicas de que grandes empresas não podem replicar.
Esses aspectos mudam a maneira como pensamos sobre o risco/retorno de uma oportunidade. Se acreditarmos que o mercado crescerá mais rápido que as previsões, identificamos um ângulo de vantagem único e estamos dispostos a correr riscos, nosso caso de vantagem é mais atraente, nossa desvantagem é melhor protegida e os vendedores/corretores sabem que somos o comprador mais informado.
Isso também muda a matemática sobre o que estamos dispostos a pagar por um acordo, tornando -nos os compradores mais agressivos.
Não estamos sendo imprudentes; Sabemos mais e temos mais convicção do que outros compradores.
8. A importância de evitar distrações.
O maior desafio nos negócios hoje é ter muito o que fazer e evitar pequenas distrações.
Ser capaz de se concentrar em progredir nas poucas tarefas mais importantes exige que você esteja bem em perder todas as notificações incômodas e colocar sua atenção no que mais importa.
Você não será capaz de eliminar o zumbido e os pings. Você deve deixar ir.
Eu realmente gostei disso Episódio inglês simples com Oliver Burkeman.
9. Uma reflexão na AI
Ai é incrível. É um divisor de jogos completo e algo que todos devem gastar tempo dominando.
No entanto, em um mundo que está se tornando mais comoditizado e focado na produtividade, a criatividade e a individualidade estão se tornando mais raras e mais importantes.
Hoje, há tanto foco em fazer mais em nosso tempo finito que sufoca a criatividade. Em vez disso, concentre -se em ser autêntico e original. Será recompensado.
Atividades como trabalho profundo, engajamento consciente e saborear momentos simples trazem maior satisfação do que hackers de multitarefa e produtividade.
10. Menos pensamento e mais ação em 2025
Este ponto final parece apropriado para encerrar o ano. Passo muito tempo lendo, ouvindo, escrevendo e pensando.
Eu preciso sair da minha cabeça, confiar no meu intestino e agir.
2025 será o ano de ação.
Este provavelmente será o meu último post um pouco. Esperamos nosso terceiro filho logo após o ano novo, então vou me afastar por algumas semanas para me concentrar na família.
Desejo a todos um feliz ano novo!