O Taxa interna de retorno (TIR) é uma medida fundamental do desempenho do investimento em imóveis comerciais. Embora a TIR forneça uma imagem geral do retorno, entender as fontes específicas desse retorno – seja a partir de fluxos de caixa operacionais ou da venda da propriedade – podem fornecer informações mais profundas. Particionando a TIR permite que você disseca o retorno geral e entenda as contribuições de cada componente de fluxo de caixa. Este artigo demonstrará como particionar a TIR usando um exemplo direto.
Etapa 1: Calcule a TIR geral
O primeiro passo para particionar a TIR é Calcule a TIR Para todos os fluxos de caixa associados ao investimento. Isso representa a TIR geral, considerando a renda operacional e a eventual venda da propriedade.
Suponha que tenhamos um prédio de escritórios investimento com o seguinte Fluxos de caixa esperados:
Há um investimento 100.000 iniciais. A cada ano, o prédio produz fluxo de caixa de 10.000 e, no final do ano 5, a propriedade é vendida e produz receitas líquidas de venda de 100.000.
Quando calculamos uma TIR neste conjunto de fluxos de caixa, Temos 10%.
Etapa 2: Calcule o valor presente de cada fluxo de caixa operacional
Em seguida, calcule o Valor presente (PV) de cada fluxo de caixa operacional usando a TIR calculada na etapa 1 como a taxa de desconto. Os fluxos de caixa operacionais são os valores recebidos a cada ano por alugar o prédio de escritórios. Cada um desses fluxos de caixa é descontado de volta ao valor presente usando a TIR:
A chave é usar o IRR calculado na etapa 1 como o taxa de desconto Para esses cálculos de valor presente. Usamos a TIR da Etapa 1 como taxa de desconto, porque estamos tentando descobrir quanto do retorno total vem dos fluxos de caixa operacionais versus a eventual venda da propriedade. Ao descontar os fluxos de caixa operacionais usando a TIR geral, podemos isolar e entender a contribuição desses fluxos de caixa periódicos para o retorno total do investimento.
A fórmula para calcular o valor presente para cada fluxo de caixa é:
Etapa 3: Calcule o valor presente do fluxo de caixa de venda
Agora, calcule o valor presente do fluxo de caixa a partir da venda da propriedade. Os recursos da venda também são descontados de volta ao presente usando a TIR.
A fórmula para calcular o valor presente dos recursos líquidos de venda é:
Etapa 4: soma os valores atuais dos fluxos de caixa operacionais e de venda
Nesta etapa, soma os valores presentes dos fluxos de caixa operacionais e o valor presente da venda prossegue. O valor presente total deve ser igual ao valor inicial do investimento, confirmando que o cálculo da TIR está correto.
Como o valor presente total dos fluxos de caixa combinados é de 100.000, sabemos que a TIR está correta. Isso ocorre porque a taxa interna de retorno é definida como a taxa de juros que causa o Valor presente líquido para igual a zero. Em outras palavras, o valor presente de todos os fluxos de caixa futuros é de 100.000 e o investimento inicial é de -100.000. Quando adicionamos esses dois juntos, obtemos um valor presente líquido de 0.
Etapa 5: Calcule a contribuição percentual de cada partição
Finalmente, calcule a contribuição percentual de cada componente (operações e venda) para o valor presente total. Isso é feito dividindo o valor presente de cada componente pelo valor presente total e, em seguida, multiplicando por 100 para obter a porcentagem. Essas porcentagens representam a contribuição dos fluxos de caixa operacionais e a venda prossegue para a TIR geral.
A TIR particionada pode ser resumida na tabela a seguir:
IRR particionando
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Conclusão
Particionando a TIR permite que você obtenha uma compreensão mais profunda de onde vem seu retorno – seja de operações em andamento ou da venda final do ativo. Esse conhecimento pode ajudá -lo a tomar decisões mais informadas, gerenciar melhor riscos e adaptar suas estratégias de investimento à sua tolerância ao risco e ao retorno das expectativas. Seguindo as etapas descritas neste artigo, você pode particionar com sucesso a TIR para seus próprios investimentos imobiliários.