E se houvesse uma maneira de possuir imóveis, coletar fluxo de caixa constante e ainda mostrar uma perda em seus impostos?
Para muitos investidores, especialmente médicos com alta renda, isso não é apenas possível, mas é uma das maiores vantagens de possuir imóveis. O segredo está em um conceito tributário chamado depreciação. Embora muitas vezes seja incompreendido ou esquecido, a depreciação pode ser uma ferramenta poderosa para reduzir sua renda tributável, aumentar sua riqueza mais rapidamente e manter mais do que você ganha.
Se você é médico que investe em imóveis ou considerando -o, entender como a depreciação funciona é essencial. Neste post, dividiremos o básico do que é a depreciação, como ela reduz seus impostos, o que acontece quando você vende e como usá -lo estrategicamente.
Você também verá exemplos do mundo real ao longo do caminho, para que você possa aplicá-lo diretamente à sua própria situação.
Isenção de responsabilidade: Este artigo é apenas para fins informativos e educacionais e não constitui conselhos financeiros, legais ou de investimento. Qualquer investimento envolve riscos e você deve consultar seu consultor financeiro, advogado ou CPA antes de tomar decisões de investimento. O desempenho passado não é indicativo de resultados futuros. O autor e as entidades associadas se isenta de qualquer responsabilidade por perda incorrida como resultado do uso deste material ou de seu conteúdo.
O que é depreciação imobiliária?
A depreciação é uma dedução fiscal que permite recuperar o custo da sua propriedade de aluguel ao longo do tempo. O IRS assume que a parte do edifício do seu investimento perde valor a cada ano devido ao desgaste. Mesmo que sua propriedade esteja realmente apreciando no mundo real, você ainda pode reivindicar essa perda de papel para fins fiscais.
Para propriedades de aluguel residencial, o IRS permite depreciar o valor do edifício por mais de 27,5 anos. Para propriedades comerciais, são 39 anos. Você não pode depreciar a terra, apenas a estrutura.
Por exemplo, digamos que você compre uma propriedade de aluguel por US $ 500.000. Após uma alocação de custos, você determina que US $ 400.000 desse preço de compra se aplicam ao edifício e US $ 100.000 à terra. Você pode depreciar os US $ 400.000 em 27,5 anos, o que oferece uma dedução anual de cerca de US $ 14.545. Esse é o dinheiro que você deduz da sua renda de aluguel a cada ano sem realmente gastar nada.
Por que a depreciação é tão poderosa para os médicos
A depreciação reduz diretamente o lucro tributável que você relata de sua propriedade de aluguel ou outra receita passiva de imóveis … investimentos como sindicação e fundos. Isso significa que, se o seu aluguel gerar fluxo de caixa ou você receber distribuições de suas sindicação, você ainda poderá mostrar uma perda no papel.
Digamos que você ganhe US $ 10.000 em receita de aluguel de sua propriedade, mas você reivindica US $ 13.000 em depreciação e outras despesas. No papel, sua propriedade mostra uma perda de US $ 3.000. Essa perda pode ser usada para compensar outras rendas passivas.
Agora, se você se qualificar como profissional imobiliário (representantes) ou participar materialmente de aluguel de curto prazo, essa perda poderá até compensar sua receita clínica W-2 ou 1099.
Este é um grande benefício para os médicos que estão em faixas fiscais mais altas. A depreciação permite que você reduza sua responsabilidade fiscal geral, enquanto sua propriedade ainda coloca dinheiro no seu bolso.
Depreciação acelerada e segregação de custos
A segregação de custos é uma estratégia mais avançada que permite fazer deduções de depreciação maiores no início do seu período de propriedade. Em vez de depreciar tudo de 27,5 anos, um estudo de segregação de custos separa a propriedade em componentes como pisos, iluminação, aparelhos e paisagismo. Esses ativos de vida menor podem ser depreciados em cinco, sete ou quinze anos.
Além disso, a depreciação do bônus permite deduzir uma grande parte desses ativos de vida curta no primeiro ano. A partir de 2025, a depreciação de bônus está sendo eliminada do seu pico de 100%, mas há uma legislação atual sendo considerada para restaurá -la de volta a 100% este ano. Mesmo em níveis reduzidos, ainda fornece deduções iniciais significativas.
Por exemplo, usando a segregação de custos, você poderá deduzir US $ 100.000 apenas no primeiro ano, em vez de espalhá -lo gradualmente por 27,5 anos. Isso é especialmente útil em sindicação ou investimentos multifamiliares, onde grandes deduções iniciais podem abrigar o fluxo de caixa ou compensar outros ganhos passivos.
O que acontece quando você vende: Recaptura de depreciação
A depreciação é um benefício poderoso, mas não é um escudo tributário permanente. Quando você vende a propriedade, o IRS deseja “recuperar” a depreciação que você reivindicou.
Isso significa que o valor que você deduziu ao longo dos anos é tributado após a venda, normalmente a uma taxa de até 25 %. É chamado de recuperação de depreciação e se aplica, mesmo que você nunca se beneficiasse das deduções por causa de outras perdas.
Por exemplo, se você reivindicou US $ 100.000 em depreciação ao longo de vários anos, quando você vende, deve até US $ 25.000 em impostos apenas da Recapture. Isso é separado do imposto sobre ganhos de capital e muitas vezes pega os investidores de surpresa.
Estratégias para reduzir ou adiar a recuperação da depreciação
A boa notícia é que existem maneiras de reduzir ou até adiar os impostos de recuperação.
Uma opção é uma troca 1031. Isso permite que você venda um imóvel e reinvestida os recursos em uma propriedade semelhante, adiando os ganhos de capital e os impostos de recuperação de depreciação. É uma jogada comum para investidores imobiliários experientes que desejam escalar seus portfólios.
Outra opção é investir em zonas de oportunidade. Isso permite que você adie os ganhos e, dependendo da linha do tempo do investimento, potencialmente reduza ou elimine alguns impostos.
Um avanço em base na morte também pode eliminar a recuperação. Quando a propriedade é herdada, a base de custo é redefinida para o valor de mercado atual, que pode acabar com toda a depreciação prévia. Isso faz do imóvel uma poderosa ferramenta de construção de legado.
Você também pode combinar estratégias de depreciação com o planejamento de ganhos de capital, como colheita de perda de impostos ou doações de caridade, para compensar o impacto tributário.
Por exemplo, um médico vende uma propriedade de aluguel e usa uma troca 1031 para comprar um edifício multifamiliar maior. Os US $ 60.000 que ela teria devida em impostos é adiada e sua nova propriedade inicia um novo cronograma de depreciação.
Estudo de caso médico
Vejamos o Dr. Smith, um anestesista da 1099 Renda. Ela compra um aluguel de curto prazo por US $ 750.000 e contrata uma empresa de segregação de custos. No primeiro ano, ela reivindica US $ 200.000 em depreciação de bônus. Como ela gerencia ativamente a propriedade e se qualifica para a participação material, ela usa esses US $ 200.000 para compensar uma grande parte de sua renda clínica.
Três anos depois, ela vende a propriedade por US $ 900.000. Sem planejar, ela deve recapturar e obter impostos sobre ganhos de capital. Em vez disso, ela executa uma troca 1031 em uma nova propriedade em um mercado diferente, adiando todo o passivo tributário e reiniciando o ciclo de depreciação.
Erros comuns para evitar
A depreciação é poderosa, mas pode sair pela culatra se você não planeja. Aqui estão alguns erros comuns que os médicos cometem:
- Não considerando a recuperação da depreciação ao analisar um acordo
- Esquecendo de depreciar uma propriedade (sim, alguns contadores sentem falta)
- Superestimando como a depreciação compensa a renda sem se qualificar para o status profissional imobiliário
- Supondo que as perdas de aluguel sempre possam ser deduzidas contra a renda W-2
Sempre trabalhe com um CPA que entende o investimento imobiliário para garantir que sua estratégia seja otimizada.
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Pensamentos finais: use estrategicamente
A depreciação não é uma brecha. É um recurso interno do código tributário projetado para incentivar o investimento em moradia e infraestrutura. Quando usado estrategicamente, pode reduzir sua carga tributária, aumentar seus retornos e acelerar seu caminho para a liberdade financeira.
Como médico, você já trabalha incrivelmente duro. Seus investimentos devem funcionar tão inteligentes. Aprender como a depreciação funciona (e como usá -la) é uma das etapas mais importantes para aumentar sua riqueza através do setor imobiliário.
Se você deseja entender melhor a depreciação e outras estratégias imobiliárias que podem afetar sua renda e situação tributária como médico, considere ingressar Academia de Imóveis Passivos. Em apenas alguns meses, você pode deixar de se sentir incerto a investir com clareza e confiança.
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Peter Kim, MD é o fundador de Renda passiva MDo criador de Academia de Imóveis Passivose oferece educação semanal através de seu podcast de segunda -feira, o podcast Passive Renda MD. Junte -se à nossa comunidade no Grupo Passivo de Doc Doc Facebook.