Por Jack Hargrove
Há décadas, a Califórnia ganhou uma reputação como um dos estados mais difíceis para os desenvolvedores serem construídos. Altos custos, linhas do tempo de permissão longa e um ambiente regulatório severo interrompeu muitos projetos antes que possam começar. No entanto, no início deste verão, a legislatura estadual da Califórnia aprovou grandes reformas a uma das leis mais responsáveis por restringir o desenvolvimento: a Lei de Qualidade Ambiental da Califórnia, ou CEQA.
A CEQA é uma lei de revisão ambiental promulgada em 1970 logo após o Congresso adotar a Lei Nacional de Política Ambiental (NEPA) semelhante no nível federal. Como muitas outras leis de revisão ambiental, a CEQA teve como objetivo garantir que os impactos ambientais de um projeto sejam atenuados antes do início da construção. Infelizmente, a ampla interpretação do CEQA dificultou o desenvolvimento comercial e residencial necessário em todo o estado. Embora a NEPA se aplique apenas a projetos que recebem financiamento federal ou exigindo uma permissão federal, qualquer projeto na Califórnia que exija a aprovação de qualquer nível de governo deve passar por uma revisão completa do CEQA. O processo de revisão do CEQA permitiu que qualquer parte que se opusesse a um determinado desenvolvimento atrasasse significativamente ou até impedisse a construção por meio de litígios baseados em CEQA.
Nas décadas subsequentes, muitas reformas para a CEQA foram propostas, mas nenhuma grande mudança já passou. No entanto, o impulso para as reformas necessárias aumentou ao longo do tempo devido à severa escassez de moradias da Califórnia. Em junho, como o Legislativo da Califórnia estava trabalhando em um orçamento do estado para o ano fiscal de 2026 a partir de 1º de julho, o governador Gavin Newsom, inesperadamente, ameaçou vetar o orçamento A menos que o legislador tenha aprovado o AB 130 e o SB 131. Esses projetos de lei do reboque do orçamento incluíram a linguagem para uma reforma significativa do CEQA do membro da Assembléia Buffy Wicks e do senador Scott Wiener. Newsom conseguiu e a conta do orçamento foi assinada.
Então, que mudanças específicas foram feitas que facilitarão o desenvolvimento no estado? Como o objetivo principal da reforma era aliviar a crise imobiliária na Califórnia, ela é direcionada a projetos que são orientados para a habitação. Especificamente, os projetos de desenvolvimento habitacional urbano de preenchimento estão agora totalmente isentos da revisão do CEQA, desde que atendam a certos requisitos que incluem, mas não estão limitados a:
- Dois terços da metragem quadrada devem ser dedicados à moradia, ou metade da metragem quadrada, se houver mais de 500 unidades habitacionais
- O projeto deve usar menos de 20 acres de terra
- A estrutura deve ter menos de 85 pés de altura
- O projeto deve atender aos requisitos de densidade para a área
- O projeto deve atender a outros requisitos, incluindo preservação histórica e consulta tribal
Além disso, se o projeto não atender a uma dessas condições, sua revisão do CEQA só pertence a esse aspecto específico do projeto. Desenvolvimentos qualificados também serão mantidos em um cronograma de aprovação de 30 dias. Além disso, o zoneamento de terras do comercial para residencial não exigirá mais uma revisão do CEQA, facilitando o mais fácil projetos de reutilização adaptativa. Embora a legislação seja direcionada para imóveis residenciais, muitos desenvolvimentos multifamiliares e de uso misto se qualificarão.
A legislação orçamentária reforma mais do que apenas CEQA; Ele também fornece uma alteração muito necessária para a maneira como o código de construção da Califórnia atualiza o trabalho. O código de construção para projetos residenciais foi congelado por receber atualizações significativas por seis anos. Além disso, as atualizações de código de construção para projetos comerciais foram estendidas a um ciclo de três anos, dobrando a linha do tempo anterior de 18 meses. Essas alterações nas atualizações de código de construção facilitarão o planejamento dos desenvolvedores, reduzem os custos e aceleram os processos de aprovação.
Embora essas mudanças possam facilitar a construção da indústria imobiliária comercial na Califórnia, há uma grande parte das más notícias: os desenvolvimentos do armazém foram esculpidos e excluídos de todas as reformas relacionadas à CEQA. Isso ocorre logo após o AB 98 da Califórnia, uma grande parte da legislação anti-armazenamento que foi promulgada em 2024. No lado positivo, as reformas do código de construção se aplicam aos desenvolvimentos do armazém.
AB 130 e SB 131 são as mudanças mais importantes no CEQA, pois a lei foi introduzida há mais de meio século. Ainda assim, os promotores imobiliários comerciais na Califórnia têm motivos para ficar apreensivos. O CEQA é apenas um dos fatores que impedem o desenvolvimento na Califórnia, e é possível que essas reformas não váem longe o suficiente. Também são mal as restrições de desenvolvimento da Califórnia também criaram uma escassez de propriedades comerciais e industriais, e também é muito necessária uma reforma adicional de regulamentos sobre esses tipos de propriedades. No entanto, essa legislação é um passo importante na direção certa, e espero que um sinal de que a Califórnia e outros estados com atitudes semelhantes estejam se aquecendo ao desenvolvimento.