Para os americanos que já lutam com as maiores taxas de hipoteca em uma geração, a nova legislação de Washington promete pouco alívio. O “Uma grande bela lei da lei”(OBBBA) adicionará trilhões à dívida nacional nas próximas décadas, consolidando ainda mais uma era de empréstimos caros.
As leis básicas de oferta e demanda sugerem que esse aumento na emissão de dívidas do governo aumentará ainda mais as taxas de juros para todos, forçando o mercado imobiliário já congelado e aumentando os custos de todos os tipos de crédito.
O único revestimento de prata, porém, é que os credores mais cedo aceitam nosso novo mundo de juros “mais alto por mais tempo”, quanto mais cedo eles podem parar de se preocupar tanto com o risco de pré-pagamento, o que pode diminuir a propagação que cobram acima dos rendimentos do tesouro de 10 anos. Abaixo, exploraremos como a dívida nacional afeta os imóveis.
Como o tio Sam toma emprestado cada vez mais, as taxas de juros de todos aumentarão
A única grande bela lei da lei, promulgada neste verão, coloca o pedal no metal para acúmulo de dívida na próxima década nos EUA Comitê para estimativas de orçamento federal responsáveis que acrescentará US $ 5,5 trilhões à dívida até 2034, sob a suposição realista de que suas disposições escritas para expirar serão prolongadas, como se tornou normal no orçamento federal.
Mesmo levando as expiração pelo valor nominal, porém, o projeto levanta déficits por US $ 4,1 trilhões, uma escolha extraordinária no meio de uma expansão econômica e chegando logo após o pior ataque de inflação em décadas.
Espera -se que a emissão de trilhões de dólares em dívidas adicionais nos próximos anos aumente as taxas de juros. O Laboratório de orçamento em Yale estimou O fato de o projeto elevará o tesouro de 10 anos produz cerca de meio ponto nos próximos anos e em mais de 1,4 pontos a longo prazo.
Isso é impulsionado em parte pela suposição de modelagem de que o Federal Reserve conseguirá manter a inflação perto de 2 %, o que exigirá taxas de juros mais altas a longo prazo. Eles também esperam um prêmio de termo mais alto em dívidas de longo prazo, como Tesouro de 10 anos.
No total, isso pinta uma imagem de Governo emprestando aglomerando empréstimos particulares – À medida que o Tesouro emite mais dívida para financiar seus déficits, os rendimentos devem subir para compensar os investidores. Outras dívidas na economia, como hipotecas, também devem produzir mais, a fim de competir com títulos do Tesouro para os credores.
Altas taxas de juros já congelaram o mercado imobiliário
Enquanto a economia dos EUA continua a crescer, o mercado imobiliário dos EUA está preso por mais de três anos. Desde então Taxas de juros hipotecários Recebidas de todos os tempos de todos os tempos abaixo de 3 % para empréstimos de 30 anos em 2020 e 2021, para altas gerais acima de 7 % em 2023, as vendas de casas existentes ficaram presas no bairro de 4 milhões de vendas anuais.
Não é surpresa que menos casas estejam mudando de mãos do que durante o boom de baixa taxa de juros de 2021, mas 4 milhões são muito menos do que prevaleceram durante os anos 2010. De fato, o total de 4,06 milhões de vendas em casa de 2024 foi o total mais baixo desde os anos 90. O mercado imobiliário é capturado em uma tempestade perfeita, mantendo os proprietários congelados no lugar, graças ao soco de um dois índices de preço / renda e altas taxas de hipoteca.
Enquanto o OBBBA inclui alguns adoçantes para certos proprietários, como a expansão do limite de dedução de impostos estaduais e locais para US $ 40.000, o principal efeito a longo prazo que promete para a habitação é apenas taxas de juros mais altas.
Uma tendência de curto prazo que provavelmente ajudará os mutuários de hipotecas: uma propagação mais fina
Déficits maiores, dívida maior, taxas de juros mais altas-a perspectiva fiscal de longo prazo está ficando mais escura. Mas há um revestimento de prata que começou a brilhar ao redor da borda dessas nuvens de reunião. O Tesouro da Hipoteca se espalhou começou a restringir novamente, retomando seu progresso de volta em direção aos níveis pré-pandêmicos. O spread, aqui, refere-se a quanto mais altas taxas de hipoteca de 30 anos têm média de 10 anos do Tesouro.
No século XXI, até a pandemia, as taxas de hipoteca raramente excederam o rendimento do tesouro de 10 anos em mais de 2 pontos percentuais, exceto durante a crise financeira global. Quando as taxas de hipoteca subiram de volta em 2022, parte de sua subida ocorreu devido ao alargamento. Os dois principais motivos para ampliar os spreads são um maior risco de pré -pagamento ou refi em hipotecas e Volatilidade da taxa de juros.
Este último desapareceu gradualmente neste verão, depois de Spiking em meio à incerteza tarifária em abril. Mas o componente de risco de pré -pagamento é o maior fator. Para os credores e os investidores que compram títulos lastreados em hipotecas, as hipotecas emitidas a altas taxas de juros são exclusivamente arriscadas, porque espera-se que os mutuários os refinanciem assim que as taxas de hipoteca caem de volta.
A falta de uma penalidade de pré -pagamento para os mutuários nos torna hipotecários, favoráveis aos compradores de casas aqui. Se as taxas aumentarem, elas vencem em virtude de ter trancado em uma taxa mais baixa; Se as taxas caem, elas sempre podem refinanciar. Investidores e credores, da mesma forma, veem o refinanciamento como uma desvantagem única para manter hipotecas. Eles querem um fluxo de cupom confiável dos pagamentos mensais dos detentores de hipotecas.
Ver seus empréstimos apagados pelo refinanciamento, substituídos por dinheiro em um novo mundo de juros mais baixos, é um risco para o qual eles devem ser compensados para fazer o empréstimo em primeiro lugar.
Essa compensação extra para o risco de pré-pagamento ajudou a explicar por que as taxas de hipoteca subiram ainda mais de 10 anos de rendimento do Tesouro em 2022 e 2023. Agora, no entanto, como a realidade se estabelece em que estamos vivendo em um mundo onde as taxas de juros são “mais altas por mais tempo”, os credores trouxeram gradualmente Taxas de hipoteca baixas Em relação aos tesouros, de cerca de 2,9 pontos em 2023 a 2,4 nos últimos meses, ou cerca de um terço do caminho de volta ao normal.
Os investidores mais cedo concluem que os riscos de pré -pagamento do refinanciamento não são tão altos que mais cedo o spread pode cair. O potencial revestimento de prata de Bankshot do OBBBA? Ao colocar um prego no caixão das esperanças de baixas taxas de juros, pode ajudar a diminuir ainda mais a propagação, para que os rendimentos mais altos do tesouro de 10 anos não precisem significar taxas de hipoteca mais altas.
Por fim, o caminho fiscal do país aponta para um novo normal de custos de empréstimos mais altos para todos. O “One Big Beautiful Bill Act” serve como um acelerador, solidificando um ambiente de taxa de juros “mais alto por mais tempo”, que afetará tudo, desde empréstimos de carro até dívidas corporativas. Para o mercado imobiliário sitiado, isso apresenta uma troca agridoce.
A má notícia é que a taxa de juros fundamental, o rendimento do tesouro de 10 anos, deve subir. A boa notícia paradoxal é que, ao matar a esperança de um retorno às taxas ultra-baixas, o OBBBA pode continuar reduzindo a cobrança dos credores premium de risco por hipotecas. Esse spread de estreitamento não voltará a 7 % de hipotecas em empréstimos de 3 %, mas pode nos ajudar a voltar a voltar a 6 %.
Jeff Tucker é o principal economista da Windermere Real Estate em Seattle, WA. Este blog foi publicado originalmente em Inman News em 26/08/25.