A implosão do setor imobiliário residencial

Desde o início da pandemia, o maior desafio que o setor imobiliário residencial enfrentou foi a falta de estoque. O número de listagens em muitos mercados atingiu mínimos históricos e não era incomum que as listagens fossem bombardeadas com diversas ofertas quase assim que chegavam ao mercado. Esta falta de inventário, aliada a taxas de juro historicamente baixas e a uma inflação descontrolada, continuou a impulsionar os preços. Como apenas um comprador “ganha” qualquer guerra de licitações, dezenas de pessoas saíram de cada negociação sentindo-se menosprezadas. Com casas sendo vendidas a preços recordes em questão de dias, e com tantos potenciais compradores continuando a perder guerras de licitações, os profissionais do setor imobiliário gritavam do alto: “ANUNCIE SUA CASA AGORA”. Eles sabiam que esta dinâmica de mercado sem precedentes criou um mercado de vendedores diferente de tudo que já tinham visto. Os corretores veteranos estavam muito familiarizados com a natureza cíclica do negócio e estavam bem conscientes do facto de que estas condições não durariam para sempre. Embora o estoque estivesse tão baixo, o aumento dos preços, juntamente com a velocidade de cada transação, fez com que muitas corretoras tivessem seu melhor ano de todos os tempos em 2021. Nos últimos meses, foram publicadas manchetes com notícias otimistas de anos recordes no setor de corretagem, incluindo:

Não eram apenas as corretoras existentes que cresciam rapidamente. Havia também uma quantidade significativa de capital de risco sendo implantada em corretoras iniciantes com modelos exclusivos, incluindo iBuyers, Power Brokers, Corretoras de Desconto, Plataformas de Leilões e Corretoras Virtuais. Além dos recursos destinados às corretoras, o capital de risco inundou startups com o objetivo de modernizar todo o ecossistema imobiliário residencial. Desde originadores de hipotecas baseados na nuvem, até empresas de títulos de alta tecnologia, empresas de avaliação habilitadas por software e empresas de inspeção alimentadas por tecnologia, bilhões de dólares foram investidos na tentativa de remover todo o atrito que existe no processo de compra/venda de casas. Como o capital era tão barato e a indústria precisava tanto de modernização, centenas de startups receberam bilhões de dólares em investimentos, todas prometendo agilizar o processo de compra/venda/aluguel. E durante este período, os investidores estavam preocupados apenas com uma métrica: Crescimento. Havia muito pouco foco na lucratividade, porque enquanto uma empresa pudesse continuar a aumentar as receitas rapidamente, sempre haveria pessoas prontas para cortar mais cheques.

Recentemente, o setor imobiliário residencial sofreu uma paralisação. Gary Kellercofundador e presidente da Keller Williamsdisse recentemente que o mercado atual “é o mais confuso que eu já vi”. Spencer Rascoffcofundador da Zillow e Pacasodisse “A demanda por habitação caiu de um penhasco“. Existem vários motivos para esta parada abrupta do trem da alegria. Primeiro, as taxas de hipotecas aumentaram significativamente devido às medidas agressivas do Federal Reserve para conter um número de inflação que não era visto há décadas. À medida que as taxas de juros aumentam, aumenta o custo do capital, o que diminui a acessibilidade da compra de casas. A escola de pensamento tradicional é que quando as taxas de juros aumentam, o preço das casas diminui. Mas não foi isso que aconteceu desta vez. Como a inflação ainda está fora de controle, o preço pelo qual as casas estão listadas permaneceu estável ou em alguns casos, continuou a aumentar A combinação de stocks baixos, aumento das taxas de hipoteca, preços altíssimos e medo de uma recessão iminente criou uma tempestade perfeita que começou a dizimar o setor imobiliário residencial.

Uma onda de demissões e falências começou a se espalhar pelo setor. Empresas como REX ($ 145 milhões arrecadados) e real ($ 290 milhões arrecadados) suspendeu as operações comerciais e dispensou quase todos os seus funcionários. Empresas hipotecárias demitiu milhares de funcionários incluindo JP Morgan Chase (mais de 1.000 demissões), LoanDepot (4.800 demissões), Mistura (200 demissões), e Melhorar (3.000 demissões). Curiosamente, tenho vários contatos aos quais foram oferecidas funções no setor imobiliário, apenas para ter as ofertas rescindidas devido às condições do mercado.

Não há dúvida de que o setor imobiliário precisava de modernização. Qualquer pessoa que comprou ou vendeu uma casa pode atestar o nível de frustração que acompanha o processo. Minha família comprou uma casa há 10 anos e foi um dos acontecimentos que mais induziu ansiedade em minha vida. Encarei a modernização da indústria como uma notícia bem-vinda, e muitas empresas do ecossistema começaram a fazer progressos significativos no objetivo de agilizar os processos. Muitos até sonharam com o dia em que você poderia compre uma casa com um único clique. Mas, tal como a maioria dos avanços tecnológicos, a economia unitária não foi agradável para muitas destas startups, e a principal razão pela qual muitas destas empresas conseguiram construir um impulso tão positivo foi porque subsidiavam o seu crescimento com milhares de milhões de dólares de capital de risco. O seu objectivo era melhorar a economia unitária à medida que as suas empresas aumentavam a escala e, eventualmente, tornassem o fluxo de caixa positivo e auto-suficiente, resultando num IPO, aquisição ou outro evento de liquidez. Infelizmente, muitas dessas startups ainda perdem milhões de dólares por mês e não há um caminho claro para a lucratividade.

O problema da rentabilidade era bem conhecido e documentado há anos, mas raramente se tornou um problema porque o capital novo estava sempre ao virar da esquina. Para algumas destas empresas, até encontraram uma forma de abrir o capital nos últimos anos através de um processo que permite muito menos transparência do que um IPO tradicional denominado Sociedades de Aquisição de Propósito Específico (SPAC). Quase todas as empresas PropTech que abriram o capital por meio de um SPAC nos últimos anos estão agora negociando a centavos de dólar e, como resultado de seu fraco desempenho, esses tipos de negócios caíram em desuso e praticamente desapareceram. Com os IPOs tradicionais fora do alcance das empresas que queimam dinheiro, o mercado SPAC desaparecendo e os VCs não estão mais interessados em investir dinheiro bom depois de ruim, as opções para muitas dessas startups não lucrativas estão ficando mais limitadas a cada dia. Embora espere estar errado, acredito que haverá uma grande onda de falências nos próximos meses. Acredito também que veremos a consolidação a um ritmo como nunca vimos antes.

Nenhuma empresa teve um impacto maior no setor imobiliário residencial do que Bússola. Horrendas notícias financeiras foram relatado pela Compass algumas semanas atrás quando anunciaram suas finanças do segundo trimestre de 2022. Qualquer pessoa que leia meu blog saberá que isso não foi nenhuma surpresa para mim. Como cobri essa empresa extensivamente nos últimos anos, não vou entrar em detalhes sobre minhas idéias sobre o Compass neste artigo, mas você pode consultar meus artigos anteriores em Maio de 2021 e Maio de 2022. Depois de divulgarem suas finanças trimestrais, a Compass anunciou mais cortes em seu número de funcionários, incluindo demissão de funcionários. respeitado CTO – Joseph Siroshjuntamente com a suspensão dos incentivos financeiros para novos recrutas que tinham sido utilizados no passado para alimentar o seu crescimento recorde. Embora há anos questione a estabilidade financeira da Compass, sempre fui um grande fã da empresa e é difícil não ficar impressionado com suas realizações (em menos de 10 anos, eles se tornaram a maior corretora residencial da América). No entanto, os seus desafios só vão aumentar durante esta desaceleração sem precedentes no mercado. O recrutamento é a força vital de uma corretora e é altamente improvável que consigam recrutar ao mesmo ritmo que o fizeram, uma vez que estão a eliminar os incentivos financeiros juntamente com a má publicidade que estão a receber. Haverá alguns dias sombrios pela frente para eles.

Realogia (agora chamada Anywhere) possui e/ou opera Século 21, Banqueiro Coldwell, ERA, Sotheby’s, Melhores casas e jardinse Corcoran. Na semana passada, eles anunciaram uma nova série de demissões. Suas ações estão sendo negociadas a US$ 9,06, abaixo da máxima de 52 semanas de US$ 21,03. Outros líderes da indústria, incluindo Re/Máx., Keller Williamse experiência também estão sendo negociados em ou perto de seus mínimos de 52 semanas. Para uma indústria que está a sair do seu melhor ano de sempre, é difícil compreender o nível de desespero que estamos a ver poucos meses depois.

Os investimentos da PropTech no ecossistema de corretagem residencial explodiram em popularidade nos últimos anos. Existem muitos negócios auxiliares que apoiam a venda ou compra de uma casa, incluindo empresas que prestam os seguintes serviços: hipoteca, título, inspeções, seguros, notários, processamento de pagamentos e publicidade. O financiamento que estas startups receberam nos últimos anos levou a avanços significativos na modernização da indústria, mas ainda há muito trabalho a fazer. Perturbar um setor, especialmente um tão grande como o imobiliário, requer tempo e muito capital. Dado que muitas destas empresas ainda não são rentáveis e a maioria necessita de infusões adicionais de capital para sobreviver, temo que o financiamento se esgote e muitas destas empresas sejam forçadas a recuar no investimento nas suas plataformas inovadoras para sobreviverem. Isto provavelmente apagará grande parte do excelente trabalho que foi realizado e ficaremos com empresas legadas e modelos de negócios que ainda precisam de melhorias.

Para piorar a situação, há uma série de ações judiciais em andamento que, se bem-sucedidas, mudarão completamente a forma como as corretoras cobram dos clientes por seus serviços. Esses processos foram cobertos com detalhes excepcionais por Inman e O verdadeiro negócioe eu recomendo fortemente a leitura dos dois artigos vinculados acima. O setor de corretagem residencial nos EUA gera atualmente cerca de US$ 80 bilhões em receita bruta de comissões (GCI) anualmente. Embora pareça um enorme TAM, existem aprox. 105.000 corretoras e 1.500.000 corretores de imóveis disputando seu pedaço do bolo. Além disso, todo o investimento em publicidade, taxas de referência e outros serviços que os agentes utilizam para desenvolver sua marca pessoal, listagens de mercado e financiar seus negócios saem do mesmo pote de dinheiro. O momento deste litígio não poderia ser pior para a indústria, e há resultados potenciais que podem resultar em uma queda de até 50% no GCI.

Mesmo com todos os ventos contrários que o setor enfrenta, há muitas oportunidades para as empresas terem sucesso. A boa notícia sobre o setor imobiliário é que as pessoas sempre precisarão de um lugar para morar. Mesmo no pior cenário, com taxas de juro elevadas, vendas reduzidas e uma redução no que as corretoras podem cobrar, a indústria irá sempre gerar milhares de milhões de dólares de receitas anualmente. A chave do sucesso estará na construção de um modelo com uma estrutura de custos que lhe permita escalar sem a necessidade de intermináveis injeções de dinheiro. Muitas vezes, é em tempos de desespero que os empreendedores revolucionários transformam desafios em oportunidades, o que pode resultar na fundação da próxima geração de Googles, Amazons e Netflix. Continuo optimista quanto ao futuro da indústria, mas algo precisa de mudar e precisamos de olhar para o futuro com uma mentalidade completamente diferente.