Os lares iniciais tornaram-se lares não-iniciais para muitos americanos. Três quartos das casas atualmente listadas para venda estão fora do alcance das pessoas com renda média, de acordo com uma análise recente da Taxa bancária.
A falta de compradores, no entanto, está a remodelar o cenário de investimento para os pequenos investidores, que estão a comprar casas unifamiliares em números recordes.
A acessibilidade está desaparecendo
Utilizando a métrica de que os custos de habitação padrão não devem exceder 30% do rendimento bruto (antes de impostos), de acordo com o Bankrate, o agregado familiar típico dos EUA ganha cerca de 80.000 dólares por ano, mas precisaria de ganhar cerca de 113.000 dólares para comprar uma casa com preço médio. Essesegundo a corretora Redfin, é cerca de US$ 440.000um número que varia acentuadamente de acordo com a cidade. Com taxas de hipoteca um pouco acima 6%a acessibilidade está a afastar os compradores do mercado.
“As pessoas que você conhece estão achando mais fácil ter uma casa própria ou têm renda mais alta ou têm familiares que podem ajudar”, disse Chen Zhao, chefe de pesquisa econômica da Redfin, ao Bankrate. “Há também quem comprou casa antes de 2022. Se você fazia parte desse grupo, teve muita sorte.”
De acordo com o Associação Nacional de Corretores de Imóveisapenas 24% das vendas de moradias em 2024 foram feitas por compradores de casas pela primeira vez. Em 2010, o número era de 50%.
“Apenas uma fatia do mercado imobiliário é acessível para uma família típica”, disse Alex Gailey, analista de dados do Bankrate. Notícias da CBS. “É aí que a casa própria começa a parecer menos um marco comum da classe média e mais um luxo.”
Por trás da questão da acessibilidade está uma grave falta de oferta, que, segundo o banco de investimento Goldman Sachs, falta cerca de 3 milhões a 4 milhões de casas além normal construção.
Uma mentalidade de nação locatária
A questão da acessibilidade tem prevalecido nos últimos três anos, desde que as taxas de juro começaram a subir. Agora, a mentalidade da nação arrendatária parece estar presente em muitos que desistiram de possuir uma casa.
De acordo com um estudo de Northwestern e a Universidade de Chicago, Os americanos que nasceram na década de 1990 “irão chegar à aposentadoria com uma taxa de propriedade de casa própria cerca de 9,6 pontos percentuais inferior à da geração dos seus pais.”
UM Centro de Pesquisa Pew A análise examinou onde os americanos mais jovens, com idades entre os 25 e os 34 anos, ainda viviam com os pais em 2023. Não é de surpreender que as cidades caras do Texas, Florida e Califórnia apresentassem a percentagem mais elevada de jovens adultos a viver em casa, sendo os homens jovens mais propensos a fazê-lo do que as mulheres jovens.
Condomínios de luxo não estão ajudando
Embora a adição de novas habitações tenha aliviado o problema de abastecimento em algumas áreas, particularmente no Sunbelt, muitos destes novos condomínios estão muito caro para quem compra uma casa pela primeira vezque pode prescindir de uma série de comodidades e acabamentos luxuosos que empurram as unidades para fora da faixa de preços de “casa inicial”.
O ponto ideal do locatário
Para que os proprietários possam apelar à vasta gama de arrendatários que não conseguem subir na hierarquia imobiliária, devem falar diretamente com as suas carteiras.
Em 2024, Fatos dos EUA estimou que a família locatária dos EUA pagava uma mediana de cerca de US$ 1.490 por mês em aluguel, o que equivalia a 32,8% da renda média do locatário, embora esses números variassem de acordo com o local. Hipoteca publicação comercial Guia Escocêscitando o Census Bureau, disse que mais da metade de todas as famílias arrendatárias (50,3%) estão sobrecarregadas com custos e despesas de habitação sobre 30% da renda bruta com habitação.
Para descobrir quanto um potencial inquilino pode pagar razoavelmente, a regra simples para os proprietários é multiplicar o seu rendimento mensal bruto por 0,3%. Então se eles ganham US$ 5.000 (antes das deduções), devem poder pagar cerca de US$ 1.500 de aluguel. Para muitos proprietários que ignoram o que os potenciais inquilinos podem pagar, o rude despertar de um apartamento vago, seguido de uma queda na renda, é uma realidade em muitas cidades.
“Os aluguéis continuam a cair em muitas das principais áreas metropolitanas dos Estados Unidos por vários motivos”, disse Joel Berner, economista sênior da Corretor de imóveis.comdisse. “A maior delas é que o aluguel ainda está se corrigindo desde o dramático aumento de 2021 e 2022, quando vários anos de ganhos de aluguel foram vistos ao longo de alguns meses.”
Alugar ainda é mais barato do que comprar
Mesmo que os potenciais inquilinos pudessem pagar pagamento inicial para comprar uma casa, alugar ainda é mais barato que comprar. Realtor.com cita um pagamento médio de hipoteca de $ 2.040 contra $ 1.693 de aluguel. Só uma queda considerável nas taxas de juro e uma maior oferta conseguirão alguma paridade.
Para os que recebem o salário mínimo, a situação é ainda mais terrível, com apenas cinco dos 50 principais metrôs são acessíveis para quem ganha salário mínimo. O aumento dos aluguéis não se deve, em grande parte, aos pequenos proprietários familiares, que possuem a maior parte das moradias para aluguel nos EUA, mas sim aos pequenos proprietários familiares. proprietários corporativos.
Os aluguéis caíram
“A invasão de proprietários corporativos ou a financeirização de imóveis para aluguel é o fator mais significativo que alimenta esses desafios de imóveis para aluguel”, disse o Dr. David Jaffee, professor de sociologia da Universidade do Norte da Flórida e fundador do Jax Tenants Union. Corretor de imóveis.com de seu mercado local em Jacksonville, Flórida.
“Adicione o custo crescente dos outros básico necessidades, e os trabalhadores continuarão a ficar para trás”, acrescenta Jaffee. “Na melhor das hipóteses, as rendas estabilizarão nos seus níveis já inflacionados.”
No geral, os aluguéis caíram. Lista de apartamentos diz que o aluguel médio nacional caiu 1% em novembro, para US$ 1.367, cerca de US$ 300 a menos que o valor atual do Realtor.com, marcando o quarto mês consecutivo de declínio.
“Aquele grupo de 18 a 34 anos… acho que até 32,5% daqueles que agora vivem com a família, e esse é o maior número dos últimos tempos”, disse Grant Montgomery, diretor nacional de análise multifamiliar da CoStar. CNBC. “Acho que isso reflete os altos custos de aluguel que aumentaram ao longo dos anos, bem como o mercado de trabalho mais difícil para os jovens que acabam de sair da faculdade.”
Estratégias para investidores encontrarem negócios e aumentarem o fluxo de caixa
Para que os pequenos proprietários possam competir com Wall Street em termos de investimentos, a chave é ser ágil, pensar fora da caixa e agir rapidamente.
Estas são algumas estratégias a serem empregadas. Algumas dessas técnicas já existem há algum tempo e encalharam em meio à queda do estoque, mas muitos compradores ainda estão obtendo algum sucesso:
- Observe o fluxo de negócios fora do mercado: Execute campanhas diretas ao vendedor (cartas, SMS, batidas de porta) direcionadas a proprietários ausentes, proprietários mais velhos e propriedades com penhoras ou problemas de código que ainda não estão no MLS.
- Use ferramentas de dados como PropStream para construir listas.
- Trabalhe com agentes e atacadistas especializados para encontrar casas em dificuldades ou difíceis de vender.
- Use financiamento criativo: Os vendedores de propriedades difíceis de vender podem estar dispostos a aceitar os termos de financiamento do vendedor se isso ajudar a transferir suas propriedades problemáticas. Considere negócios com notas sujeitas e convencionais.
- Adicione ADUs a residências unifamiliares: ADUs têm sido um divisor de águas para muitas pessoas, permitindo-lhes ganhar mais renda sem alterar a estrutura de uma casa existente. A boa notícia é que Fannie Mae ampliou suas opções de financiamento para proprietários unifamiliares que desejam adicionar um ADU.
- Outras opções para aumentar a renda incluem a conversão de porões, sótãos ou garagens em edifícios existentes, ou o aluguel por quarto, desde que ele adere código.
Considerações Finais
Não há como contornar a questão da oferta, mas nem todo jovem adulto tem um pai com quem possa ficar e, aliás, um adulto mais velho também não tem sempre um lugar que possa pagar.
Ser um proprietário de sucesso no atual ambiente de escassez de dinheiro significa saber como comprometer os aluguéis comprando abaixo do mercado, adicionando capital suor ou adicionando unidades adicionais por um custo mínimo. O governo também está se esforçando para trazer mais moradias ao mercado e tem uma série de diferente produtos de empréstimo vale a pena investigar.
A melhor estratégia é viver para lutar mais um dia e enfrentar a atual tempestade de preços acessíveis, aproveitando ao máximo vantagens fiscaisequidade apreciaçãoe pagamento do empréstimo.