O setor de ciências da vida foi o segmento imobiliário mais quente durante a pandemia, impulsionada pela corrida para desenvolver vacinas e avanços contínuos na terapia genética. Mas o mercado desacelerou nos últimos dois anos quando os jogadores do espaço lidam com os mesmos desafios que muitos outros operadores do setor imobiliário estão enfrentando, como altas taxas de juros e o alto custo para ser construído. A Alexandria Real Estate Equities (ARE) é a maior proprietária, operadora e desenvolvedora do setor de ciências da vida do país, e suas ações podem ser vistas como um pouco de um barômetro do estado da indústria. Ultimamente, o REIT da ciência da vida tem vendido algumas de suas propriedades como parte de uma estratégia contínua, ao mesmo tempo em que se concentra em alugar suas propriedades do megacampus nos maiores aglomerados de ciências da vida do país.
Sediada em Pasadena, Alexandria marcou 30 anos de operação no início deste ano. A atual capitalização total de mercado da empresa é de US $ 20,6 bilhões e opera 42 milhões de pés quadrados de espaço. Os primeiros meses de 2024 viram as ciências da vida reitirem uma série de propriedades, algumas das quais foram vendidas por uma perda. Em fevereiro, Alexandria vendeu um prédio de escritórios em Andover, Massachusetts, por US $ 3,9 milhões, uma queda acentuada dos US $ 14,3 milhões que a empresa pagou pela propriedade quando a adquiriu em 2022. No mês seguinte, no sul de Boston, venderá um punhado de edifícios industriais por US $ 13,3 milhões. Outras vendas recentes chegaram ao final de 2023, quando a empresa vendeu duas propriedades industriais em Boston, que anteriormente estavam programadas para se tornar desenvolvimentos em ciências da vida por US $ 87 milhões, abaixo dos US $ 169 milhões que a empresa gastou para a propriedade em 2020. E também vendeu duas propriedades da área de Boston por um total combinado de US $ 306 milhões.
As vendas não foram uma surpresa. Os executivos da empresa revelaram um plano estratégico para vender propriedades com baixo desempenho em sua chamada de ganhos em outubro passado. A decisão ocorreu à medida que a quantidade de disponibilidade de espaço de laboratório aumentou e as incertezas econômicas se acumularam. UM Relatório recente No mercado de ciências da vida da Cushman & Wakefield, descobriu que o financiamento de capital de risco, que atingiu um pico em 2021, caiu significativamente em 2023. No entanto, há razões para o otimismo no futuro. No primeiro mês deste ano, o financiamento da Série A no mercado totalizou US $ 1,1 bilhão, com média de US $ 50 milhões por acordo – quase o dobro do tamanho médio do negócio nos últimos três anos. No lado do leasing, os pesquisadores da Cushman & Wakefield esperam que os aluguéis subam e a demanda seja constante em 2024, pois quase 16 milhões de pés quadrados de novo espaço ficarão on -line.
Oferta de parceiro propmodo
Escolha a solução certa de gerenciamento de carga para sua propriedade
Este guia detalha os quatro níveis de gerenciamento de carga de cobrança de EV, ajudando você a fornecer cobrança mais inteligente por menos dinheiro e maximizar seu investimento.
The public biopharma industry has doubled since 2008, going from around $2.5 trillion to more than $5 trillion, and venture capital in the industry is on pace to reach four times the levels deployed in 2008. But the company was confident in the future of the space, pointing to factors like the soaring popularity of drugs to address obesity, the FDA’s faster pace with approvals, and companies’ use of AI and machine learning in aiding drug descoberta. Além disso, a empresa esperava que mais de US $ 400 bilhões fossem gastos em biotecnologia em 2023 entre financiamento federal, capital de risco e financiamento privado. “Vemos a demanda mantendo -se estável hoje e acreditamos que ela será uma tendência para cima”, disse Peter Moglia, CEO da Alexandria.
Até agora, em 2024, o REIT descarregou US $ 17 milhões no primeiro trimestre e possui US $ 258 milhões adicionais em transações pendentes. A receita do primeiro trimestre deste ano foi de US $ 769,1 milhões, um aumento de 9,8 % no mesmo período do ano passado. Agora, com o primeiro trimestre de 2024 no espelho retrovisor, os líderes da empresa continuam sua estratégia de vender propriedades com baixo desempenho e estão mantendo um foco constante no leasing. “Estamos particularmente focados em laser em leasing para o oleoduto de 2025, bem como o espaço de reconstrução a ser entregue em 2025”, disse o presidente e fundador executivo Joel Marcus na chamada de ganhos do primeiro trimestre. No futuro, os líderes da empresa esperam vender mais propriedades não essenciais, em vez de vendas parciais de juros. Os executivos disseram que a empresa é de cerca de 20 %, através de seu plano de US $ 1,4 bilhão, para eliminar ativos com baixo desempenho.
Outro grande foco para é a estratégia de “mega campus” da empresa. O REIT tem uma série do que chama de mega campus nos maiores aglomerados de ciências da vida do país, incluindo Boston, São Francisco, Nova York, Seattle e San Diego. De sua receita anual de aluguel, 74 % vem de seus mega campi colaborativos, segundo a empresa. Projetos futuros em andamento que estão previstos para entregar em 2024 e 2025 são 80 % arrendados, e os líderes da empresa prevêem que o leasing continuará a se recuperar de forma incremental em seus principais mercados. “Esperamos que a falta de atividade de financiamento no início de 2023 continue sendo uma saliência para a recuperação completa por um quarto ou dois, mas temos uma forte convicção de que uma recuperação será alcançada no curto prazo”, disse Peter Moglia, CEO e CIO da AS, durante a chamada de ganhos.
Na cidade de Nova York, onde os legisladores estão pressionando para expandir o setor de ciências da vida da cidade, Alexandria faz com que os líderes da empresa continuem sendo vocais sobre o que percebem como falta de apoio às startups de biotecnologia em um mercado que há muito é visto como tendo um riqueza de potencial para expansão. “O dinheiro da cidade e do estado é melhor gasto não tanto em créditos fiscais de infraestrutura, porque a indústria privada trará a infraestrutura”. disse São presidente e fundador executivo Joel Marcus.
Em vez disso, Marcus acredita que o dinheiro deve ser gasto para apoiar a fundação e o financiamento de empresas em estágio inicial. Ele reiterou esses comentários na recente chamada de ganhos da empresa, apontando para o contraste de uma linha plana em leasing de laboratório na cidade de Nova York – CRE Figuras Mostraram que não havia leasing de ciências da vida no primeiro trimestre de 2024 – com encorajamento de funcionários eleitos para oferecer mais espaço de laboratório e ciências da vida. “Sentamos uma posição muito boa com o nosso campus, mas, no entanto, quando você tem governos locais e estaduais que não estão atentos ao uso de financiamento melhor gasto em financiamento startups e também a saúde, bem -estar e segurança dos cidadãos, isso é muito desconcertante”, disse Marcus.
O setor de ciências da vida não está imune aos desafios que o restante do setor imobiliário está lidando, mas, apesar de voltar à Terra dos ultra altos de 2021, é um segmento que ainda está gerando forte demanda e mostrando fundamentos e crescimento sólidos. A decisão de Alexandria de deixar de lado os ativos mais fracos e se concentrar em suas propriedades com melhor desempenho está funcionando para a empresa, como evidenciado por seu mais recente relatório de ganhos. Embora a empresa já tenha uma presença importante em todas as principais ciências da vida e mercados de biotecnologia do país, os líderes da empresa ficaram claros sobre querer continuar cultivando os mercados, como evidenciado pelo impulso por mais apoio a empresas de biotecnologia em estágio inicial em lugares como a cidade de Nova York. À medida que os líderes da empresa antecipam um rebote no arrendamento nos próximos meses, Alexandria está posicionada para continuar a postar bons resultados, mesmo enquanto outros REITs lutam.