Por Jack Hargrove
Enquanto Washington é consumido nesta semana com a aprovação de uma grande lei tributária, o “One Big Breat Bain Bill”, do presidente Donald Trump, com disposições importantes que afetam o setor imobiliário comercial, os nova -iorquinos foram consumidos com um concurso de prefeito controverso e tumultuado que poderia ter implicações amplas para as comunidades urbanas em todo o país.
Quando o deputado do Estado de Nova York, Zohran Mamdani, anunciou sua campanha para o prefeito da cidade de Nova York em outubro de 2024, praticamente ninguém fora de seu distrito em Astoria, Queens, ouviu falar dele. Em fevereiro de 2025, ele ainda estava pesquisando 1%. Em 24 de junho, dia das eleições primárias na cidade de Nova York, Zohran Mamdani se tornou o candidato democrata para prefeito em uma cidade onde os democratas dominam as eleições. Um membro de 33 anos dos Socialistas Democratas da América, cujo slogan de campanha mais reconhecível estava “congele o aluguel!” Agora está pronto para ser o próximo prefeito da cidade mais populosa da América. Como isso aconteceu? Como isso afetará os imóveis comerciais em Nova York? Isso tem implicações para outros estados e localidades, ou mesmo nacionalmente?
Depois que o prefeito democrata Eric Adams foi indiciado por acusações federais de corrupção no final de 2024, suas chances de reeleição diminuíram. Adams acabou desistindo da primária democrática, mas ainda está sendo independente. Embora numerosos candidatos tenham entrado na corrida, não havia um favorito claro até que o ex -governador Andrew Cuomo entrou na briga em março. Seu reconhecimento universal de nomes e apoio dos líderes políticos, sindicais e empresariais locais fez sua vitória parecer inevitável; O Cuomo alinhou o City Super Pac levantou US $ 25 milhões, um recorde para as eleições locais de Nova York. No entanto, as alegações de má conduta sexual e outras bagagem que o forçaram a renunciar como governador em 2021 continuou a assombrá -lo e manteve suas classificações de desaprovação altas.
No final de março, Mamdani emergiu como o segundo lugar distante, mas claro, nas pesquisas. Sua campanha priorizou o envolvimento da mídia social em relação às formas mais tradicionais de anúncio, produzindo conteúdo de vídeo em formato curto e entrando em podcasts. Sua plataforma de política prometeu “acessibilidade”, com as seguintes propostas que afetam o setor imobiliário:
- ENATE UM REL FREELELE para inquilinos de moradias estabilizadas por aluguel, que compõem quase metade de todas as unidades de aluguel em Nova York
- Use dólares públicos para construir 200.000 novas unidades habitacionais estabilizadas por aluguel nos próximos 10 anos
- Aumentar a aplicação do código em proprietários residenciais
- Aumente a taxa de imposto corporativo do estado de Nova York para 11,5% e introduza um novo imposto de 2% sobre a renda anual pessoal acima de US $ 1.000.000
- Aumente o salário mínimo para US $ 30/hora até 2030
Essas políticas compreensivelmente têm a comunidade imobiliária local em questão. Mamdani afirma que seu congelamento de aluguel não desincentiviza a produção habitacional porque ele só pode controlar os aluguéis de apartamentos que já estão estabilizados com aluguel, e novas moradias em Nova York não são estabilizadas com aluguel. No entanto, como Este artigo do Wall Street Journal Atualmente, a cidade oferece um incentivo para conversões de escritório que permite uma isenção de imposto sobre a propriedade de 90% por 35 anos. Há uma captura: as conversões que usam esse incentivo tributário devem permitir que 25% das unidades sejam estabilizadas com aluguel. Portanto, um congelamento de aluguel pode relaxar o investimento em conversões de escritório. Reutilização adaptativa de edifícios comerciais subutilizados para propriedades residenciais é uma política que o NAIOP apóia no nível federal.
Embora o prefeito de Nova York tenha a capacidade de congelar o aluguel para unidades estabilizadas por aluguel, não está claro se Mamdani terá autoridade para cumprir algumas de suas outras promessas. Suas propostas sobre impostos e salário mínimo teriam que passar pela capital do estado. A viabilidade de sua promessa de 200.000 unidades habitacionais não é clara, embora, incomumente para um socialista, sua plataforma exija “revisão de planejamento acelerado”. Sem considerar, Os desenvolvedores de Nova York estão muito preocupados com uma potencial prefeitura de Mamdani.
Quando a eleição primária se aproximou, Mamdani rapidamente ganhou terreno nas pesquisas, e uma pesquisa da Emerson College divulgada no dia anterior foi a primeira a mostrá -lo com uma ligeira vantagem. Previu que Cuomo entraria na primeira rodada de Sistema de escolha classificada de Nova York com uma vantagem, mas que Mamdani venceria na oitava rodada de cálculos. Ainda assim, Cuomo era o favorito claro e considerou quase certo ter uma vantagem na primeira rodada. Foi um choque na noite das eleições quando Mamdani recebeu 43,5% da votação da primeira rodada para os 36,4% de Cuomo, uma margem tão boa que Cuomo concedeu antes que os resultados da escolha classificada fossem calculados, embora Cuomo anunciasse mais tarde que estaria em execução nas eleições gerais como independente. Em última análise, Mamdani venceu na terceira rodada com 56% dos votos. Nova York agora tem as cinco opções a seguir em novembro:
- Zohran Mamdani, democrata
- Curtis Sliwa, republicano
- Eric Adams (titular), independente
- Andrew Cuomo, independente
- Jim Walden, independente
É provável que a vitória de Mamdani seja de vir para trás, provavelmente terá ondas de choque em todo o país. Ele reformulou o eleitorado da cidade de Nova York; a faixa etária com a maior participação na primária democrática de 2021 era 60-64, enquanto em 2025 era 30-34 seguido de perto por 25-29. Enquanto os democratas tentam correr em curso após a eleição de 2024, espere que os candidatos iniciantes em todo o país tentem replicar o sucesso de Mamdani, tanto em táticas de campanha quanto em políticas. Como o establishment do Partido Democrata é desafiado por populistas promissores nas principais cidades com agendas políticas que ameaçam imóveis comerciais, os membros da NAIOP devem estar preparados para avançar em suas próprias agendas pró-crescimento.