Aproveitando a inteligência de localização para informar suas decisões sobre portfólio imobiliário

Minha parte favorita ao escrever este blog é ter a oportunidade de conhecer líderes realmente inovadores e aprender sobre toda a tecnologia interessante que está sendo introduzida nos diferentes setores imobiliários. Com base em minhas experiências em funções atuais e anteriores, as áreas do setor imobiliário que melhor conheço são Comercial, Multifamiliar e Residencial. Mas tenho uma grande curiosidade em aprender continuamente sobre os outros tipos de ativos imobiliários e ficar por dentro das mais recentes soluções tecnológicas que os suportam. Falei recentemente com a equipe executiva de uma empresa PropTech na área de inteligência de localização que atende principalmente o setor de varejo, e fiquei impressionado com a oferta deles.

Os dados de localização são um tópico sobre o qual ouvimos cada vez mais. Quer se trate de uma solução lançada por uma nova startup ou de um player existente aprimorando sua oferta por meio de serviços de localização, há uma infinidade de casos de uso para esses dados. Mal sabia eu as formas inovadoras com que as empresas ofereciam soluções B2B.

A Placer, fundada em 2016 e que arrecadou US$ 166 milhões, fornece análises de tráfego para todas as propriedades nos EUA. Ou seja, podem fornecer dados sobre quantas pessoas passam (ou entram) em qualquer local do país, incluindo dia da semana e horário. Para obter esses dados, a Placer construiu parcerias com desenvolvedores de aplicativos populares. Os dados que eles recebem são completamente anonimizados (e os usuários precisam aceitar), de modo que eles relatam onde as visitas estão sendo feitas de forma agregada, em vez da atividade de qualquer pessoa específica. Na verdade, eles construíram sua tecnologia para nunca incluir as informações de um usuário individual. Embora não recebam dados de localização de todas as pessoas do país, utilizam uma combinação de algoritmos e IA para preencher as lacunas e fornecer o que consideram ser os relatórios de tráfego pedonal mais precisos do setor.

Existem certos casos de uso que são muito simples. Por exemplo, um corretor de varejo que está comercializando uma vitrine pode fornecer aos possíveis inquilinos análises precisas do tráfego de pedestres para que eles possam tomar uma decisão informada sobre se o local será ou não ideal para seus negócios. E mesmo que esse caso de uso em si seja incrivelmente valioso, ele é apenas uma amostra do que é possível com as ferramentas que eles fornecem. Os relatórios da Placer não se restringem apenas ao número de pessoas que passam por uma loja vazia todos os dias. Eles podem ver para onde vão os compradores depois de saírem de uma determinada loja, até que ponto estão dispostos a viajar de casa ao escolher um restaurante para comer ou quanto tempo de viagem para o trabalho as pessoas estão dispostas a suportar. Com essas informações, milhões de empresas podem tomar decisões importantes baseadas em dados reais.

Ao contrário da maioria das soluções que têm um propósito muito específico, as empresas estão continuamente criando formas inovadoras de aproveitar a plataforma da Placer para obter vantagem sobre a concorrência. Abaixo está uma pequena amostra de alguns dos recursos e casos de uso que achei mais intrigantes.

Áreas Comerciais

Uma Área Comercial é um polígono que pode ser desenhado num mapa em torno de qualquer local específico que representa onde vivem as pessoas que visitam esse local (mostra a sua localização geral, não a pessoa exacta nem o seu endereço residencial). Além de fornecer insights para um varejista sobre a origem de seus clientes, eles também podem ver de onde vêm os clientes de seus concorrentes.

Com esses dados, as empresas podem tomar decisões informadas sobre onde devem gastar seu investimento em marketing. Em vez de apenas anunciar em um raio arbitrário ao redor do local, eles podem segmentar as cidades específicas de onde vêm seus clientes ou, melhor ainda, de onde vêm os clientes de seus concorrentes.

Outro caso de uso para Áreas Comerciais é planejar a expansão ou contração futura da presença física de um varejista. Um dos maiores temores dos operadores de múltiplas unidades é a canibalização. Eles querem ter certeza de que, ao abrirem locais adicionais, estarão atendendo novos clientes da NET, e não apenas atraindo os mesmos clientes que já frequentavam seus outros locais. Para encontrar o local certo, eles podem desenhar áreas comerciais em torno de seus locais existentes, juntamente com áreas comerciais em torno de lojas vazias. Ao agrupar dados demográficos de fornecedores terceirizados em seu mercado, eles podem facilmente encontrar mercados semelhantes para expandir, que não canibalizem seus clientes existentes de outros locais. O mesmo princípio pode ser usado se uma empresa quiser consolidar localizações. Ao desenhar áreas comerciais em torno de todos os locais existentes, eles podem identificar áreas comerciais sobrepostas, informando-os sobre quais locais podem fechar sem perder clientes. Esta solução pode ser revolucionária para franqueadores, proprietários de restaurantes, varejistas, corretoras, hotéis, concessionárias de automóveis e praticamente qualquer empresa que tenha mais de um local.

Investidores / Analistas / Varejistas

Ao decidir em quais ações investir, os investidores estão sempre em busca de uma vantagem para ver o desempenho de uma empresa antes dos anúncios de ganhos. As leis sobre abuso de informação privilegiada exigem que os investidores confiem apenas em informações publicamente disponíveis, e a Placer pode desempenhar um papel importante neste processo. A plataforma fornece dados sobre quantas visitas estão sendo feitas em qualquer local e compara esse número com o histórico de visitas e de seus concorrentes. Eles publicam dados em 3 dias, o que fornece visibilidade quase em tempo real. Se um investidor perceber que as visitas ao Walmart aumentaram 20% trimestre após trimestre, enquanto as visitas ao Target aumentaram apenas 6%, ele poderá voltar a uma suposição geral sobre o crescimento da receita de cada operadora.

A Target pode então se aprofundar na análise para determinar se os clientes que visitam ambos os varejistas normalmente param primeiro em suas lojas ou se com mais frequência vão primeiro ao Walmart. Eles também podem ver quanto tempo um cliente passa em média em cada loja. Se eles perceberem que os clientes entram primeiro em seus negócios e passam uma hora, e depois vão ao Walmart e passam apenas 20 minutos lá, eles podem fazer suposições sobre o que está impulsionando o comportamento do cliente. Utilizando o exemplo acima, pode-se concluir que os consumidores preferem entrar no Target para ter uma ideia das opções de estoque e preços, mas depois ir ao Walmart para fazer suas compras porque seus preços são mais competitivos. A Target pode usar essas informações para ajustar preços, layouts de loja ou outras estratégias para capturar melhor os gastos de seus clientes antes de partirem.

Viagem

Muitas vezes acontece que as pessoas que vivem em determinados mercados viajam e passam férias em destinos semelhantes. Por exemplo, em uma função anterior que ocupei em uma corretora de imóveis que atende o nordeste dos EUA, concluímos que muitas pessoas que moravam em Fairfield County, Connecticut, viajavam até Stowe Vermont no inverno para esquiar. Durante os meses de verão, muitas dessas mesmas famílias viajaram para cidades específicas em Cape Cod. Dos moradores deste condado que possuíam segundas residências, o destino mais popular para eles era Nápoles, Flórida. Ao compreender de onde é mais provável que seus clientes venham, a indústria de viagens pode concentrar seus gastos com marketing nessas áreas. Os beneficiários destes dados incluem proprietários de hotéis, anfitriões da Airbnb, agentes imobiliários, agentes de viagens, proprietários de restaurantes e praticamente qualquer pessoa que viva do turismo. Indo um passo além, as companhias aéreas podem até otimizar rotas com base em onde observam mudanças no comportamento de viagem.

Escritório/força de trabalho híbrida

A pandemia acelerou a maior mudança no local/como as pessoas trabalham numa geração. Agora que muitas empresas instituíram uma estratégia de trabalho híbrida ou estão no processo de tentar descobrir uma, estão a entrar em águas desconhecidas e têm muitas perguntas sem resposta. Até que ponto seus funcionários estão dispostos a se deslocar para o trabalho? De quanto espaço permanente ou flexível eles precisam e onde esses locais devem estar localizados? De onde vêm seus visitantes/clientes e até onde estão dispostos a viajar? Além disso, os fornecedores de espaços flexíveis estão tentando determinar os melhores locais para abrir novos sites e qual o tamanho desses espaços. Além disso, os proprietários de edifícios estão a tentar avaliar o risco que correm relativamente aos arrendamentos não serem renovados devido ao facto de os trabalhadores dos seus ocupantes não estarem dispostos a viajar. Todas essas informações podem ser obtidas a partir dos dados do Placer observando as áreas gerais de onde vêm as pessoas que se deslocam para um escritório e a distância que as pessoas estão dispostas a viajar a cada dia. Não são apenas os proprietários e ocupantes que são afetados por esta mudança de comportamento. São também os operadores de transporte coletivo, os restaurantes locais onde os trabalhadores comem, os vendedores de materiais de escritório, as empresas de construção e muito mais.

A lista de casos de uso é quase infinita. As empresas de bens de consumo embalados (CPGs) podem usar esses dados para obter uma compreensão mais profunda das tendências do varejo off-line e compreender melhor a jornada de seus clientes. Os incorporadores multifamiliares podem obter informações sobre onde há maiores necessidades de apartamentos. Os governos locais podem compreender as tendências de migração, obter visibilidade sobre a recuperação da COVID para ver se os residentes estão a regressar às rotinas normais e medir o sucesso das iniciativas (por exemplo, se o novo passeio para cães que adicionaram ao parque local atraiu mais visitantes). A Placer também construiu um mercado terceirizado que permite aos provedores de dados sobrepor seus dados à plataforma da Placer para fornecer insights mais profundos para uma variedade de negócios e aplicações. E quanto mais usuários eles ganham na plataforma, mais casos de uso são descobertos.

À medida que a popularidade dos serviços baseados em localização continua a crescer, também aumenta a preocupação dos consumidores com a privacidade. Quando me encontrei com a equipe da Placer, a privacidade foi o tópico em que mais me concentrei. Claro, a plataforma Placer oferece níveis de valor sem precedentes, mas a que custo para a sociedade. Quando mencionei minhas preocupações, ficou claro para mim pelas respostas que a privacidade era a prioridade número um mais importante para eles. Posso dizer honestamente que saí da conversa muito satisfeito com a forma como abordam este importante tema.

Primeiro, todos os dados que recebem são completamente anonimizados. Qualquer informação que possa identificar uma pessoa específica é eliminada antes que os dados cheguem à equipe do Placer. Em segundo lugar, todos os seus parceiros de aplicativos terceirizados exigem que seus usuários optem por compartilhar quaisquer dados. Se um usuário não estiver interessado em ser incluído, ele poderá cancelar facilmente a qualquer momento. O modelo de negócios da Placer não tem nada a ver com identidades individuais; eles se concentram apenas em dados de localização agregados.

Para pontuar ainda mais esse ponto, a equipe do Placer usou uma analogia sobre como a prática de dados anonimizados se tornou a norma em outras áreas. Quase não há dados no planeta que sejam mais sensíveis e protegidos do que os registros de saúde. A HIPAA oferece amplas proteções para todos os indivíduos, para garantir que seus registros médicos permaneçam totalmente confidenciais. Os prestadores de cuidados de saúde não estão autorizados a divulgar registos de pacientes a terceiros sem a autorização do paciente. No entanto, os resultados positivos da COVID (e de outros vírus e doenças) são comunicados publicamente por cada cidade, condado e estado. Esta prática não só é permitida, como é geralmente aceite e até esperada pela população. Assim como os registros médicos, desde que os dados sejam anonimizados e todas as informações pessoais identificáveis ​​sejam completamente removidas, os dados de localização podem ser coletados e relatados sem violar a privacidade de ninguém. Placer vai além ao exigir que todos os usuários aceitem antes que qualquer um de seus dados seja incluído em seus relatórios. Placer está verificando todas as caixas de proteção da privacidade individual e leva essa responsabilidade extremamente a sério. A Placer continua a dedicar recursos significativos para garantir que está fazendo todo o possível para proteger a privacidade individual.

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