Ultimamente, é difícil passar um dia no mundo imobiliário comercial, sem ouvir sobre os empréstimos de energia limpa (C-PACE). Aproximadamente US $ 6,9 bilhões em empréstimos C-PACE foram originados em todo o país em 2023, um aumento de quase 33 % em relação a 2022. Os acordos de C-Pace aumentaram recentemente em stap de bloqueio, com aumentos da taxa de reserva do Federal que diminuíram o ritmo dos empréstimos bancários comerciais.
A propriedade comercial avaliada em energia limpa é um mecanismo de financiamento sustentável que a política estatal permite. Ele fornece empréstimos de longo prazo, taxa fixa e não-receita por até 30 anos para qualquer aspecto da construção imobiliária que aumente a eficiência de energia ou água. O financiamento é estruturado para que seja anexado ao setor imobiliário e não ao patrocinador da propriedade, para que o patrocinador não precise colocar garantias. A dívida é cobrada na conta de imposto sobre a propriedade, para que alguns proprietários de edifícios possam transmitir o custo como cobranças de manutenção para os inquilinos, que desfrutam das melhorias na eficiência energética. Os empréstimos podem ser usados em todos os tipos de propriedades comerciais, desde que atendam aos requisitos da jurisdição.
As origens humildes do programa datam de 2008 em Berkeley, Califórnia, quando era uma opção de financiamento residencial chamada Pace. Inicialmente, era uma maneira de ajudar os proprietários a instalar painéis solares. A ideia de financiamento verde percorreu um longo caminho desde então. Jessica Bailey é presidente e CEO da Nuveen Green Capital, provedora líder de financiamento imobiliário comercial sustentável, e está na vanguarda do desenvolvimento de Pace desde o início. Bailey co-fundou os empréstimos da Greenworks, um dos maiores fornecedores do mecanismo de financiamento do país. A Greenworks foi adquirida por Nuveen em 2021 e renomeada como Nuveen Green Capital.
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Bailey está animada com o crescimento da C-Pace em uma ferramenta de financiamento imobiliário convencional, mas ela não se surpreende com sua expansão. “Isso permite que muitos tipos de formuladores de políticas de ambos os lados do corredor cumpram seus objetivos”, disse ela. O C-PACE só pode ser acessado em estados ou jurisdições que aprovaram legislação que o permite. A Califórnia possui dez jurisdições locais que permitem o programa, e a legislação que habilita o ritmo é ativa em 39 estados e Washington, DC Arizona, Carolina do Norte e Carolina do Sul estão considerando legislação para permitir o programa. Como Bailey aludiu, os estados tradicionalmente conservadores e liberais aprovaram a legislação habilitada para o ritmo, uma rara política bipartidária. “Acho que veremos todos os 50 estados com ritmo”, disse Bailey. “Não há muitas boas razões para um estado não tê -lo. É uma política simples que permite que o capital privado flua”.
As origens do C-PACE empréstimos atingiram o recorde por vários motivos, incluindo o ritmo da legislação em novos estados. Alasca, Havaí, Nevada e Tennessee permitiram recentemente a ferramenta de financiamento, expandindo ainda mais o mercado. Os padrões de ritmo são semelhantes em muitas jurisdições, mas existem diferenças no que os projetos podem e não podem se qualificar. Bailey disse que a maioria dos programas estaduais foi bem -sucedida. A Califórnia tem o programa mais ativo, mas o financiamento verde também é fortemente usado em estados tão variados quanto Minnesota, Ohio, Texas e Colorado. Algumas cidades importantes também tiveram grande sucesso com isso. “A Filadélfia é um motor a diesel para acordos de C-Pace em Nuveen”, disse Bailey. “Sempre há muita atividade lá, especialmente em projetos de ciências da vida”.
A Nuveen Green Capital se originou mais de US $ 2 bilhões em empréstimos verdes em todo o país, com quase metade desse número chegando em 2023. O tamanho médio dos empréstimos de ritmo da Nuveen Green Capital saltou quase três vezes no ano passado. Os projetos foram maiores em 2023, e os empréstimos preencheram peças maiores dos orçamentos de construção dos mutuários porque poderiam aumentar o capital rapidamente.
O ritmo está se tornando crítico em três áreas de empréstimos imobiliários comerciais. Os credores tradicionais não estão escrevendo tantos cheques para novos projetos de construção, e Pace preencheu o vazio. O financiamento verde também ajudou a reposicionar as propriedades em todas as classes de ativos. As propriedades após o seu prime são candidatos atraentes para os empréstimos porque ficam com a propriedade e não são transmitidos para o proprietário. Os empréstimos também estão sendo usados para recapitalizar edifícios existentes. A maioria dos estados permite financiamento retroativo de até três anos, para que o ritmo possa atuar como uma ponte para a estabilização. O programa de empréstimo verde está mais quente do que nunca, e é difícil encontrar muitos mutuários que não querem usá -lo.
Um c-race mais lento na cidade de Nova York
Embora muitas jurisdições sejam pontos quentes para C-Pace, não é o caso em todos os lugares. O programa surpreendentemente fracassou na cidade de Nova York, um mercado imobiliário comercial que precisa desesperadamente dele. O Conselho da Cidade de Nova York adotou o programa como parte de sua Lei de Mobilização Climática de 2019 e o elogiou como uma maneira de ajudar os proprietários de edifícios a atender aos requisitos de emissões de carbono da Lei Local 97.
A demanda por C-PACE em Nova York é significativa, mas como a cidade administrou o programa a tornou impraticável. Apenas três empréstimos ainda precisam ser administrados na cidade de Nova York. O último foi quando o patrimônio líquido do credor concedeu um empréstimo de US $ 5 milhões a um lar de idosos do Brooklyn em dezembro. Foi notavelmente o primeiro empréstimo em C-Pace na Big Apple em dois anos. O programa foi encerrado brevemente em 2021, após problemas com o idioma dos requisitos técnicos, mas não foi utilizado muito desde que foi reaberto.
Os proprietários de edifícios da cidade de Nova York precisam de financiamento verde como o ritmo agora mais do que nunca por causa da lei local 97. Desde janeiro, os proprietários de edifícios da cidade com mais de 25.000 pés quadrados foram obrigados a rastrear e relatar emissões de carbono. Eles enfrentarão penalidades a partir do próximo ano se não reduzirem as emissões em 25 % em relação à referência de 2006. Até 2030, os proprietários devem reduzir as emissões em 40 %. Espera -se que a maioria dos proprietários de propriedades de Nova York cumpram as metas no próximo ano, mas a cidade estima que até 80 % dos edifícios comerciais não estão de acordo com 2030.
Com esses prazos iminentes e o crescente custo de capital, uma opção de empréstimos com juros baixos como C-Pace deve ser extremamente popular na cidade de Nova York. Uma das razões pelas quais o programa da cidade de Nova York sofreu é uma relação de economia / investimento obrigatória que exige que cada dólar de um empréstimo em C-PACE gerar pelo menos um dólar de economia de energia. Esse requisito é difícil de encontrar na cidade de Nova York, que tem o maior custo de construção do mundo. Alguns programas de ritmo incluíram o requisito de proporção devido às suas origens residenciais. O problema é que o requisito não é tão relevante para edifícios comerciais, especialmente nas principais cidades com altos custos de construção.
As jurisdições com o mandato da taxa de economia / investimento criaram brechas, permitindo que o ritmo floresça. A economia da taxa de juros em Washington, DC, pode contar como economia. Em Connecticut, os legisladores estão em processo de remoção completamente do requisito de proporção. A cidade de Nova York não criou uma brecha, que desfavorou a cidade em relação aos empréstimos verdes. É provável que a maior razão pela qual o ritmo não tenha decolado na Big Apple, pois alguns acordos morreram especificamente por causa disso.
O mecanismo de financiamento verde não percebeu na cidade de Nova York por outros motivos. O programa da cidade exige todas as propriedades que usam o financiamento devem ser totalmente elétricas. O requisito totalmente elétrico cria um custo adicional que pode não estar nos planos de negócios dos proprietários de edifícios. Além disso, o programa de financiamento verde não está disponível para novas propriedades de construção ou arrendamento de solo na cidade de Nova York. O financiamento está disponível apenas para reformas. Isso significa que um novo projeto de construção imensamente eficiente em termos de energia que se qualifica como a Platina Leed pode ser construído hoje na cidade de Nova York e não se qualificar para o financiamento do C-PACE.
Laura Rapaport é a fundadora e CEO da North Bridge. Sua empresa de finanças imobiliárias comerciais sustentáveis da cidade de Nova York ajuda os mutuários em todo o país em todo o país. Califórnia, Flórida e Pensilvânia são estados populares para clientes da North Bridge, e a empresa trabalha especificamente em projetos de nível institucional de US $ 10 milhões ou mais. Rapaport diz que sua empresa está trabalhando em um acordo com base na cidade de Nova York, mas, caso contrário, os credores de idiomas devem trabalhar em Nova York é muito complicado. “Muitos mutuários e credores da cidade de Nova York estão nos perguntando quando podem usar o C-PACE”, disse Rapaport. “Vai ser muito caro atualizar o estoque de edifícios da cidade, por isso precisamos deste programa”.
Estão sendo feitos esforços para reformar o programa de Nova York, como modificar ou remover a relação de economia / investimento obrigatória e abri-lo para novos edifícios de construção e arrendamento de terra. Uma força -tarefa se formou para trabalhar no idioma do programa, mas não há data definida para quando essas alterações podem ser anunciadas. Até que essas mudanças sejam feitas, o C-PACE provavelmente continuará se debatendo no enorme mercado imobiliário da cidade de Nova York. Rapaport de North Bridge sabe como o programa será vital para descarbonizar os edifícios da cidade, e ela espera que a cidade descubra. “Eu não apostaria contra a cidade de Nova York”, disse Rapaport.
Credores residenciais predatórios entram
O C-PACE tem sido mais bem-sucedido na Califórnia, o que faz sentido desde que o programa se originou lá. No ano passado, o desenvolvedor da Bay Area, a TMG Partners, concluiu o maior contrato de escritório até o momento: um empréstimo de US $ 172 milhões para atualizações de sustentabilidade a 300 Lakeside Drive em Oakland. O financiamento atualizou ou substituiu os sistemas elétricos, hidráulicos e mecânicos e forneceu iluminação com eficiência energética em todo o escritório para se preparar para um novo inquilino, a Pacific Gas & Electric Co. O escritório será a nova sede da PG&E depois de assinar um contrato de arrendamento de 35 anos com a opção de comprar a torre de meio século.
O sucesso de sucesso como essa abundou na Califórnia, mas também surgiram problemas com o programa no estado de ouro, embora principalmente do lado residencial. No ano passado, um relatório do Consumer Financial Protection Bureau usou novos dados sobre empréstimos de ritmo residencial. Ele revelou que, ao longo de dois anos, a realização de um desses empréstimos aumentou o risco de inadimplência de hipoteca em quase 35 %. Esses mutuários eram mais propensos a viver em bairros minoritários, e os empréstimos cobraram taxas de juros significativamente mais altas do que a maioria dos empréstimos para o patrimônio líquido.
Os proprietários que não fazem o aumento dos pagamentos por causa do ritmo de seus impostos sobre a propriedade correm o risco de perder suas casas. Os ônus também são “super-prioridade”, portanto o empréstimo deve ser pago antes de qualquer outra hipoteca. O relatório foi uma descoberta preocupante, revelando um padrão de práticas de empréstimos predatórias para o programa. A Comissão Federal de Comércio e o Estado da Califórnia processaram o provedor de financiamento de melhoria da casa Ygrene no outono passado sobre práticas de marketing enganosas e fraudulentas.
A maioria dos empréstimos de ritmo residencial na Califórnia está associada a instalações do painel solar. A Flórida também possui uma alta concentração desses empréstimos, usada principalmente para melhorias relacionadas a desastres. Alguns condados da Flórida tentaram impedir o programa. Um juiz decidiu contra os esforços locais para fazê -lo, decidindo que um distrito especial deveria ser criado para administrar o programa. O condado de Los Angeles recentemente resolveu uma ação em ritmo de US $ 12 milhões após reivindicações de esquemas de empréstimos predatórios. Em Los Angeles, os empreiteiros de melhoria da casa venderiam os empréstimos de porta em porta. O condado de LA encerrou seu programa de ritmo em 2020, após uma tempestade de controvérsia de que os moradores vulneráveis estavam sendo alvo.
Os problemas com o ritmo residencial não se referem ao lado dos empréstimos comerciais, mas eles mostram que há mais na história de sucesso das finanças verdes do que geralmente se ouve. Isso não quer dizer que os empréstimos de ritmo não tenham sido um salva -vidas para muitos proprietários comerciais ou também ajudaram os proprietários residenciais. A principal lição é que mesmo as melhores intenções para uma política podem ser manipuladas por maus atores.
A propriedade comercial avaliada financiamento de energia limpa é uma opção de superestrela para imóveis agora, e mais estados parecem prontos para habilitá -lo. Mas enquanto o mercado se expande, será interessante ver se a popularidade do C-Pace esfria quando os interesses caem novamente. O setor imobiliário sempre procurou maneiras obscuras de obter dívidas baratas, e o C-Pace preencheu essa necessidade recentemente. Mais credores hipotecários em todo o país estão oferecendo o mecanismo de financiamento verde, por isso provavelmente continuaremos ouvindo sobre isso por um tempo. No entanto, um programa tão atraente quanto C-Pace é tão bom quanto a jurisdição que o administra. E mesmo os melhores planos de legislação de ritmo podem dar errado.