Aqui está uma história que oferece um microcosmo do mercado imobiliário de 2025 até agora, mas uma história que até o final do ano pode fornecer respostas para algumas das maiores perguntas enquanto olhamos para trás e refletimos.
Três meses atrás, listei um pequeno condomínio de 1 quarto em King West por US $ 499.900.
Tínhamos preços atraentes, mas não atraentes suficiente Como parece, considerando o mercado de condomínios aqui em Toronto está no verdadeiro território “urso”.
Após dois meses, reduzimos o preço para US $ 479.900.
Ainda assim, sem compradores.
Um mês depois, com a nossa lista ainda no mercado por US $ 479.900, aconteceu uma coisa incrível! Não, não recebemos uma oferta. Isso teria sido incrível. O que foi realmente incrível, ou incrédulo, foi que o idêntico Modelo para o nosso, dois andares mais baixo, veio à venda por US $ 599.900.
Huh?
O que dá, certo?
Na verdade, foi meu vendedor-cliente que me alertou pela lista com um e-mail que dizia: “David, o que diabos está acontecendo aqui?”
Não foi um erro de digitação. Não foi um erro. Foi, como expliquei no início, um microcosmo do mercado de 2025 – que precisa de um pouco mais de explicação …
Meu cliente me enviou um e-mail e disse: “Estamos sub-preços? Somos dando essa coisa fora? ” É a natureza humana, certo?
Mas considere que já estávamos no mercado há três meses, não vendido! Se estivéssemos realmente “dando” o condomínio, teríamos o vendido no primeiro dia de um dos muitos vencedores da Lucky Lottery.
Então, o que foi realmente acontecendo aqui?
Em uma palavra: loucura. Ou insanidade. Isso é melhor? Que tal estupidez? Ou direito? Ingenuidade? Inexperiência?
Eu poderia continuar e oferecer uma dúzia de mais palavras para explicar a situação, mas, coletivamente, eles oferecem uma explicação ainda melhor.
Em resumo: havia absolutamente, positivamente, nenhuma razão para que este condomínio concorrente fosse listado por US $ 599.900. Nossa unidade era idêntico E não estava vendendo por US $ 479.900, o que significa que provavelmente é “vale” US $ 450.000. Para outro vendedor e agente de listagem para colocar o mesmo O Modelo Up à venda por US $ 599.900 equivale a listar por US $ 699.900, ou US $ 799.900, ou dez bilhões de dólares. Isso quer dizer que eles simplesmente não devem se incomodar.
Em toda a cidade de Toronto, as propriedades estão sendo listadas por preços que fazem absolutamente zero sentido, e não estou falando de uma casa um pouco preço ou outra propriedade com uma almofada de negociação interna. Estou falando de vendedores e agentes de listagem que estão fazendo coisas que servem a um propósito absolutamente zero.
Pense nisso, por um momento: se nosso condomínio não estiver vendendo por US $ 479.900, para que um vendedor precise de US $ 489.900 pode não fazer sentido, e US $ 499.900 certamente não fazem sentido. Mas o preço de US $ 599.900 desafia toda a lógica, inteligência e compreensão da realidade.
E, no entanto, isso está acontecendo com regularidade. Eu já vi isso uma e outra vez.
Desta vez, no entanto, a curiosidade conseguiu o melhor de mim, então liguei para o agente de listagem para o condomínio de US $ 599.900 e perguntei: “Como você criou seu preço?”
Ele disse: “Bem, é o preço que meu vendedor precisa”.
Perguntei a ele: “Você viu que o mesmo modelo está à venda por US $ 479.900?”
Ele não percebeu que eu era o agente de listagem dessa unidade e simplesmente ofereceu: “Essa listagem não tem influência em nossa listagem, nosso preço de tabela ou o que precisamos para vender”.
E com esse comentário, ele demonstrou que entendeu mal o básico de como um mercado funciona.
O que um vendedor “precisa” é tão relevante quanto o que um vendedor “quer”, o que é dizer que ambos têm absolutamente relação com valor.
Com as vendas que se aproximam de baixas históricas nesta cidade, continuo escrevendo no Blog de Toronto Realty sobre a crescente divergência entre o que os compradores pagarão e o que os vendedores desejam e como esse é a maior razão pela qual mais propriedades não estão trocando mãos. Não se trata de acessibilidade, taxas de juros, economia ou “Tarifas de Trump”, mas é sobre um mercado imobiliário que aumentou por duas décadas, e os vendedores que se recusam a aceitar que os preços caíram – mesmo moderadamente, desse pico histórico.
Portanto, sem mais delongas, vamos para as estatísticas do condomínio.
Primeiro, vejamos listagens totais no 416:
A atividade de listagem tem aumentado constantemente a primavera, embora pareça que poderíamos ter atingido o pico em maio.
Novas listagens de condomínios aumentaram 4,0% de março a abril e 8,5%, de abril a maio, antes de caindo 10,8% de maio a junho.
E enquanto a linha de tendência de 2025 era Acima do de 2021, 2022, 2023 e 2024, na verdade é puxado abaixo de 2025 no segundo trimestre, como você pode ver no gráfico abaixo:
Menos inventário é uma coisa boa se as vendas estiverem acompanhando o ritmo.
No entanto, como você verá no próximo gráfico, as vendas certamente são não Acompanhando 2024…
Não colocar também A Rosy Spin sobre isso, mas considere como essas vendas pareciam ano a ano, de janeiro a junho:
Janeiro: queda de 15,4%
Fevereiro: queda de 18,1%
Março: 21,8%
Abril: queda de 29,3%
Maio: baixa 25,0%
Junho: Down 2,4%
Como você pode ver no gráfico abaixo, as vendas normalmente diminuem em junho, mas elas aumentou este ano:
Os dados de vendas de junho estão alinhados com 2024 e 2022, enquanto estão de acordo com 2021 e 2023.
Mas trabalhando para trás, vemos que abril e maio não estavam nem perto dos quatro anos anteriores.
Quando se trata do 905, os dados são, na minha opinião, muito mais chocantes.
Aqui estão os dados da listagem:
Nós vimos registro Listando números em todos os meses, janeiro a junho, o que não foi o caso no 416.
Estamos no ritmo de quase 22.000 novas listagens de condomínios no 905, o que obliteraria o total de 17.266 do ano passado.
Exibido em um gráfico, os dados acima se tornam ainda mais impressionantes:
Essa linha verde é chocante!
Não está nem perto da tendência; Nem em um único mês, nem parece que nunca vai cair na fila.
Diga o que quiser sobre o mercado geral de condomínio e diga o que você quer sobre o 416 ou o centro da cidade, mas estou vendo uma fraqueza real no 905. Há muito inventário!
Quanto às vendas, os dados não são ótimos:
Curiosamente, os dados de vendas de junho foram alinhados com 2022 e 2024, como foi o caso no 416.
Este gráfico não parece tão ruim:
Isso quase faz com que as vendas pareçam que estão começando a cair na fila.
Quase.
Mas você tem que tomar o número enorme de novas listagens Em consideração ao olhar para a saúde geral do mercado.
Para entender esse nível de saúde ou onde sentamos em termos de mercado de “compradores vs. vendedores”, queremos olhar para a taxa de absorção.
Olhando para a proporção de vendas e novas listagens, estamos saindo do primeiro trimestre, onde vimos a taxa de absorção cair abaixo de 30%, o que é apenas selvagem.
Essa tendência continuou no 416:
Vimos um pouco Aumenta no mês passado, à medida que a taxa de absorção aumentou para 27,7%.
Mas, para colocar isso em contexto, essa taxa de absorção de 24,2% em maio foi a mais baixa que eu já vi. Ele derrotou por pouco os 24,6% registrados em setembro de 2024.
Veja a média até agora em 2025: está em 26,5%.
A taxa de absorção tem diminuído constantemente de 2021 até o momento e, embora você possa considerar essas “últimas palavras famosas”, tenho que pensar que 2025 representará o fundo.
O gráfico demonstra um Takeaway positivo do segundo trimestre, se você quiser …
Isso mesmo: a taxa de absorção de junho superado o do mesmo mês do ano passado.
Não há muito o que escrever em casa, mas se você realmente quisesse tentar, pode considerar isso no começo de uma tendência.
No 905, os dados seguiram um caminho semelhante:
Como nos dados 416, vimos a taxa de absorção aumentar de maio a junho.
Mas, diferentemente dos dados 416, não vimos a taxa de absorção de 2025 ultrapassar a de 2024.
Talvez isso seja completamente insignificante, exceto para a “linha verde que não passa a linha amarela” em nosso gráfico:
O ponto principal é: a taxa de absorção no mercado de condomínios nunca foi menor do que nos últimos seis meses.
Eu posso tentar o máximo possível para encontrar alguns Diferença entre o Q1 e o Q2, mas realmente não há um.
Ao analisar os dados do segundo trimestre, há duas conclusões principais ou áreas de foco para mim:
1) As listagens no 905 estão fora de controle. O gráfico deixa isso absolutamente claro.
2) Talvez, apenas talvez, o inventário do condomínio no 416 esteja começando a ser absorvido um pouco mais rápido. O gráfico também deixa isso claro, mas, para ser justo, só poderia ser um mês.
Agora, como isso afeta o aluguel mercado?
Esse é um tópico para a próxima semana. Fique atento!