Depois de outro turno de 24 horas, a última coisa em que eu queria pensar era consertar um telhado com goteiras ou perseguir inquilinos para alugar. É por isso que, quando ouvi falar pela primeira vez crédito privado garantido por imóveischamou minha atenção.
Não se trata de possuir propriedade. Trata-se de ser o banco – ganhando juros, apoiados em activos reais, sem o trabalho diário.
E num mercado onde os bancos regionais recuaram após a crise bancária de 2023, o crédito privado explodiu. Para muitos investidores, tornou-se uma das oportunidades mais negligenciadas para profissionais ávidos por fluxo de caixa como nós.
Isenção de responsabilidade: Este artigo é apenas para fins informativos e educacionais e não constitui aconselhamento financeiro, jurídico ou de investimento. Qualquer investimento envolve risco e você deve consultar seu consultor financeiro, advogado ou CPA antes de tomar qualquer decisão de investimento. O desempenho passado não é indicativo de resultados futuros. O autor e entidades associadas isentam-se de qualquer responsabilidade por perdas incorridas como resultado da utilização deste material ou do seu conteúdo.
O que realmente é o crédito privado
Crédito privado significa simplesmente empréstimos feitos por instituições não bancárias a empresas ou indivíduos. Quando esses empréstimos são apoiado por imóveisnormalmente são de curto prazo (6 a 24 meses) e garantidos pela própria propriedade.
Pense em empréstimos-ponte, empréstimos para construção ou refinanciamentos de curto prazo.
Aqui está o que o torna atraente: os mutuários geralmente são fortes – desenvolvedores, proprietários de empresas ou indivíduos com alto patrimônio líquido – que só precisam de capital rapidamente. Estes não são mutuários em dificuldades. São operadores experientes que perderam temporariamente o acesso ao financiamento tradicional.
Você não está apostando na valorização do imóvel (aumento de valor). Você está emprestando contra um ativo tangível e de alta qualidade, geralmente de 50 a 65% de seu valor, e cobrando juros o tempo todo.
Como Eric Goodman, fundador da Goodman Capital, me disse no podcast:
“Não estamos perseguindo tomadores de empréstimos de risco. Estamos financiando os mesmos desenvolvedores de classe A que os bancos costumavam servir – apenas com menor alavancagem e melhores garantias.”
Em outras palavras, você está ganhando uma renda contratual estável, em vez de esperar que o projeto de outra pessoa seja concluído. talvez pagar algum dia.
Por que é repentinamente relevante
Quando bancos regionais como o First Republic e o Signature faliram em 2023, milhares de milhões em capacidade de empréstimo desapareceram. Os promotores e investidores ainda precisavam de capital, por isso os credores privados – family offices, fundos e investidores credenciados – intervieram para preencher a lacuna.
Essa mudança transformou o crédito privado de um nicho financeiro numa alternativa dominante. Hoje, é um mercado global de 1,5 biliões de dólares e está a crescer rapidamente.
Para os investidores, isso significa acesso a oportunidades de produção de rendimento a curto prazo que costumavam ser reservadas às instituições.
Por que é perfeito para médicos ocupados
Se você é como eu, o fluxo de caixa é o que mantém sua vida em movimento. Na verdade, decide como gastamos nosso tempo. Nossos contracheques chegam em ciclos regulares, assim como nossas despesas – hipotecas, mensalidades, viagens, vida.
Então, por que investir em coisas que não geram renda previsível?
O crédito privado resolve isso. Ele foi projetado para um fluxo de caixa mensal consistente, não para especulação.
Veja por que funciona bem para médicos:
- É verdadeiramente passivo. Você não está gerenciando inquilinos ou propriedades.
- Produz renda mensal ou trimestral. Os pagamentos de juros chegam como um segundo contracheque.
- É garantido por ativos reais. Os rácios conservadores entre empréstimo e valor protegem o lado negativo.
- É de curto prazo. Normalmente de seis a 24 meses, não uma década.
- É baixa correlação. As oscilações do mercado de ações não afetam seus pagamentos.
Não é chamativo, é constante. E para aqueles de nós que vivem de fluxo de caixa, constante é lindo.
Duas maneiras de investir em crédito privado
Opção 1: A Rota Passiva (Mais Comum)
É assim que a maioria dos médicos investe. Você pode participar por meio de um fundo de crédito privado ou de uma plataforma de crowdfunding que reúne capital em empréstimos diversificados.
O fundo cuida de tudo – subscrição, trabalho jurídico, serviços – e você recebe sua parte dos juros.
Retornos típicos: 8 a 12% anualizados, pagos mensalmente ou trimestralmente.
O que procurar:
- Histórico do gerente e histórico de recuperação padrão
- Rácios conservadores entre empréstimo e valor (abaixo de 65%)
- Base diversificada de mutuários
- Relatórios transparentes e finanças auditadas
- Comunicação clara – você deve sempre saber onde seu dinheiro está trabalhando
Você está terceirizando a experiência enquanto mantém a receita.
Opção 2: A Rota Ativa (Para os Curiosos)
Se quiser mais controle, você pode emprestar diretamente ao mutuário, mas isso requer tempo, suporte jurídico e a devida diligência.
Um exemplo simples: você empresta US$ 300.000 em uma propriedade de US$ 600.000 com juros de 11%. O mutuário paga $ 2.750 por mês e seu principal é garantido pela propriedade. Se eles entrarem em inadimplência, você terá um direito legal para recuperar seus fundos.
Se você seguir esse caminho, sempre use um advogado, uma empresa de títulos e avaliações verificadas. É poderoso – mas não para todos. A maioria dos médicos prefere a abordagem passiva.
Compreendendo os riscos
Nenhum investimento é isento de risco. Aqui está o que considerar:
- Risco padrão: mitigado através de subscrição conservadora
- Iliquidez: os fundos são normalmente mantidos por 6 a 24 meses
- Risco do gerente: garantir que os operadores do fundo tenham resistido a um ciclo completo de mercado
- Risco de taxa de juros: durações mais curtas ajudam a minimizar a exposição
O objetivo não é evitar riscos – é gerenciá-los, assim como fazemos todos os dias na medicina.
Por que o fluxo de caixa deve ser sua estrela norte
Quando comecei a investir, busquei valorização – ações, startups e até negócios imobiliários especulativos. Tudo parecia emocionante no papel, mas não colocava dinheiro na minha conta todos os meses.
O fluxo de caixa, por outro lado, é liberdade. É o que permite cortar um turno, fazer uma viagem extra com a família ou simplesmente respirar um pouco mais tranquilo.
O crédito privado proporciona essa liberdade. Renda mensal previsível sem o estresse da gestão. Cada pagamento de juros lembra você de que seu dinheiro finalmente está trabalhando tanto quanto você.
Com o tempo, esse fluxo de caixa constante cria algo ainda mais valioso do que a riqueza: a confiança. Confiança para praticar em seus próprios termos e projetar a vida em torno do que é mais importante.
A lista de verificação rápida de due diligence (os 4 P’s)
- Pessoas: Quem está administrando o fundo? Qual é o histórico deles?
- Portfólio: Quais tipos de ativos estão sendo emprestados?
- Processo: Como eles subscrevem e lidam com inadimplências?
- Proteções: Os empréstimos seniores são garantidos? Existe seguro e transparência?
Se você não conseguir respostas claras, vá embora.
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Considerações finais: o que você faria com uma hora extra por dia?
Na sua essência, o crédito privado garantido por imóveis tem a ver com liberdade através do fluxo de caixa. Não é especulação – é estratégia. É o tipo de renda que ajuda os médicos a recuperarem seu tempo e flexibilidade.
Na medicina, vivemos do fluxo de caixa – seja de turnos, pagamento de ligações ou dias de clínica. O crédito privado permite que o seu dinheiro faça a mesma coisa: apareça de forma confiável, mês após mês.
Se você quiser aprender como avaliar imóveis passivos e negócios de crédito privado – o tipo que pode criar verdadeira liberdade e renda previsível – ensinamos isso dentro do Academia Imobiliária Passiva.
Porque liberdade não significa trabalhar mais. Trata-se de deixar seu dinheiro trabalhar mais do que você.
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Peter Kim, MD é o fundador da Renda Passiva MDo criador de Academia Imobiliária Passivae oferece educação semanal por meio de seu podcast de segunda-feira, o Passive Income MD Podcast. Junte-se à nossa comunidade no Grupo de Documento de Renda Passiva no Facebook.