A epidemia pós-pandemia de execuções hipotecárias no mercado de escritórios dos EUA, em meio aos bilhões em vencimentos iminentes, continua. Com empréstimos com taxas de juro elevadas e condições de empréstimo rigorosas, os acordos de refinanciamento continuam a ser difíceis de fechar e não há garantias de que as tentativas de modificar as condições do empréstimo ou de garantir extensões de pagamento serão bem-sucedidas. Um número crescente de proprietários não tem outra escolha senão entregar as chaves das suas propriedades com problemas de ocupação aos seus credores.
Mas o que acontece depois dos edifícios serem executados também é incerto neste mercado. Em Chicago, a torre de escritórios de quase 1 milhão de pés quadrados em 30 North LaSalle foi colocada em leilão de execução hipotecária pelo Gabinete do Xerife do Condado de Cook. Mas a propriedade não conseguiu atrair compradores ao preço mínimo de oferta de US$ 34,7 milhões. Isso deixou o credor, a American General Life Insurance, uma subsidiária da AIG (agora chamada Corebridge Financial), a pagar o montante e a assumir o controlo da propriedade.
Originalmente desenvolvido em 1974 no que já foi o local da Bolsa de Valores de Chicago, o 30 North LaSalle foi um dos favoritos dos inquilinos e credores ao longo dos anos, ostentando uma localização privilegiada, próximo à Prefeitura, uma estação de metrô em sua porta e mais de 10.000 pés quadrados de varejo em sua base. A AmTrust Realty adquiriu o arranha-céu de 44 andares por US$ 237,5 milhões em junho de 2014. Então a pandemia chegou e a taxa de vacância de escritórios no distrito comercial central de Chicago não conseguiu se recuperar desde então.
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A AmTrust permaneceu positiva em relação às perspectivas de escritórios de Chicago e, no final de 2021, comprometeu-se com um programa de renovação de US$ 100 milhões de seu portfólio Loop de vários edifícios, incluindo 30 North LaSalle. Os planos de renovação da AmTrust para a propriedade previam um lobby atualizado e a criação de um espaço de comodidades de dois andares, incluindo bar de hospitalidade. No entanto, uma boa localização e uma reforma projetada para atender à força de trabalho atual não foram suficientes para preencher a lista de inquilinos. 30 North LaSalle está 54% vazio e possui um dos maiores blocos contíguos de espaço disponíveis – mais de 200.000 pés quadrados – no centro de Chicago.
Os desafios da AmTrust em 30 North LaSalle chegaram ao auge em agosto de 2022, quando a empresa não conseguiu efetuar o pagamento da hipoteca, o que levou a American General a entrar com um processo de execução hipotecária. Tudo terminou há apenas alguns meses, com o credor se tornando o proprietário depois de desembolsar o preço mínimo do leilão de menos de US$ 40 milhões. É uma impressionante queda financeira em desgraça para um edifício que mudou de mãos em transações na faixa dos nove dígitos durante décadas. Em 1997, a Equity Office Properties adquiriu 30 N. LaSalle por aproximadamente US$ 125 milhões. Dez anos depois, em 2007, logo após o edifício passar a ser propriedade da Blackstone por meio da aquisição da Equity Office pela empresa por US$ 39 bilhões, a Blackstone vendeu o 30 North LaSalle como parte de um portfólio de escritórios de seis propriedades em Chicago para a Tishman Speyer por US$ 1,8 bilhão, ou uma média de US$ 300 milhões por edifício.
A execução hipotecária deste ano em 30 North LaSalle não foi o primeiro problema relacionado a empréstimos que a propriedade enfrentou. Em 2010, a Tishman Speyer, sobrecarregada com as ramificações da aquisição da carteira de Chicago três anos antes e de outras compras de alto valor, escapou por pouco de perder o edifício quando se esforçou para fazer os pagamentos de um empréstimo de 1,4 mil milhões de dólares garantido pela carteira. A Tishman e a parceira BlackRock já haviam deixado de pagar US$ 4,4 bilhões em empréstimos decorrentes da aquisição principal do condomínio de apartamentos Stuyvesant Town e Peter Cooper Village em Manhattan em 2006. No final das contas, os credores da Tishman na dívida do portfólio de escritórios de Chicago, incluindo o Federal Reserve Bank de Nova York, acharam por bem reestruturar o empréstimo.
O General Americano optou por não reestruturar e, em vez disso, executou a hipoteca da propriedade. Eles provavelmente pensaram que poderiam se desfazer do prédio em leilão e amortizar o restante de suas perdas. Mas não foi esse o caso. O American General pode ter tido sorte: o edifício foi um dos cinco selecionados pelo prefeito de Chicago para fazer parte da iniciativa LaSalle Street Reimagined, que fornecerá mudanças de zoneamento e incentivos fiscais para ajudar a desenvolver habitações tão necessárias. Ele está programado para ser convertido em um edifício de uso misto com cerca de 10.000 pés quadrados de espaço comercial no nível da rua, 432 unidades residenciais totalizando 440.000 pés quadrados nos primeiros 22 andares e 590.000 pés quadrados de acomodações de escritórios Classe A acima.
A conversão certamente ajudará a American General a recuperar algumas das suas perdas no empréstimo de 186 milhões de dólares, mas não virá sem um preço. O projeto de redesenvolvimento proposto custará US$ 173 milhões para ser concluído. Mesmo com incentivos da cidade, levará muito tempo para que os proprietários recuperem esse custo. Além disso, não há garantia de que o edifício não continuará em dificuldades, já que mais da metade dele ainda é alugado como espaço para escritórios. Outros credores certamente estão observando o que acontece com o 30 North LaSalle em busca de uma indicação do que pode acontecer, bom ou ruim, depois que um prédio de escritórios for executado.