Este mês: Clareza, usando mapas, seguros, redução de tamanho, sucção e evolução de concessões.
Pensamento rápido do mercado
O inventário de revenda permanece baixo, os preços são estáveis para aumentar um pouco, os dias no mercado estão tendendo para cima e minha primeira teoria do fim de semana é mantida – boas propriedades com preços bem apresentados, bem apresentados, estão se movendo rapidamente, geralmente com várias ofertas.
Em Charlottesville + Albemarle:
2024 – Nos primeiros 46 dias, 197 casas de revenda foram listadas e 152 casas de revenda se contrataram. Os dias medianos no mercado foram de 5. 87 (57%) daqueles que foram contratados sob contrato em 7 dias ou menos.
2025 – Nos primeiros 46 dias, 184 casas de revenda foram listadas e 122 casas de revenda se contrataram. Os dias medianos no mercado foram de 7. 65 (53%) daqueles que foram contratados sob contrato em 7 dias ou menos.
Clareza
O processo imobiliário é opaco para tantos, em parte porque a maioria das pessoas compra ou vende casas apenas algumas vezes em suas vidas. Meu papel é fornecer e mostrar o caminho para a clareza. Eu digo a todos os meus clientes: “Quero que você me faça suas perguntas. Sei que você vai perguntar a seus pais, colegas, mecanismo de pesquisa e talvez bate -papo, mas pergunte -me para que eu possa lhe dar a melhor resposta relevante para você e nosso mercado.
Acho moderadamente divertido que minha abertura é sobre clareza e meu segundo segmento é sobre caos.
Algo sobre as coisas que podemos controlar e a sabedoria para saber a diferença …
O mercado – qualquer mercado – Não gosta de incerteza e, no momento, temos muita incerteza. Uma das minhas funções é ajudar a destilar o significativo do supérfluo, e os dados podem ajudar. Os sentimentos são absolutamente importantes, e eles devem, e a análise de dados é o que pode dirigir o que meu trabalho com meus clientes.
O governo federal está puxando as pessoas de volta ao escritório. O mercado de Charlottesville não vai ficar incólume E é muito cedo para saber de alguma coisa, realmente, sobre o caos em andamento, então colocarei três pensamentos por aí:
- Nós poderia Tenha mais inventário chegando aos mercados de venda ou aluguel, pois os afiliados ao governo são chamados de volta ao escritório.
- Nós poderia ter menos compradores no mercado; A área de Charlottesville tem uma população significativa de trabalho de casa e sempre temos.
- Nós poderia Peça a mais pessoas tentando comprar casas para que possam se sentir seguras e seguras, sabendo que, embora seus impostos e seguros subam, sua hipoteca permanecerá na maioria e, o mais importante, eles sabem para onde viverão até que optem por se mover. Eu escrevi há alguns meses sobre um cliente de compra de casa pela primeira vez que disse que comprar sua primeira casa foi “emocionante, assustador e avassalador.”Comprar ou vender uma casa é, por definição, traumática. Meu papel é ajudar meus clientes a preparar e executar os planos e decisões que são adequados para eles.
- Ainda não sabemos o que o mercado fará – o HUD existirá em três meses? E os empréstimos VA? Temos tantas perguntas e poucas respostas até o momento.
Related, um cliente disse isso recentemente para mim no contexto de querer uma casa, e não ser pobre em casa, “Não quero perder a vida para ter um lar. ” Vou usar isso por um longo tempo.
Mapas são bons.
Foi assim que aprendi minha cidade natal. Enquanto morava em Charlottesville durante a maior parte da minha vida, eu não sabia disso. Minha mãe do corretor de imóveis me daria algum endereço distante (ou não tão longe), e meu próprio livro de mapa ADC, e me dizia para fazê-lo. Frustrado, confuso e ocasionalmente perdido, encontrei meu caminho. A cobertura do telefone celular era menos onipresente quando comecei em 2001, então precisava encontrar o meu caminho. Eu mapeia e costumava dirigir minhas exibições amanhã para poder mostrar com confiança a propriedade. Praticar assuntos.
E aprendi, embora ainda fique confuso sobre onde Elliott e Monticello saem na Avon Street.
Saber para onde ir é uma parte crucial de conhecer meu mercado imobiliário. Eu gostaria de pensar que os compradores confiaram mais em mim quando entraríamos juntos no carro e eu sabia para onde ir sem GPS. Se nós dois precisamos usar o GPS, não estou melhor informado do que eles.
Um cliente me deu alguns mapas imobiliários antigos. Sou um idiota imobiliário e fiquei empolgado. Veja como Crozet era pequeno!
Mapas são bons; Estes são alguns que eu usei com compradores
Se você trabalhou comigo, provavelmente disse uma variação disso para você: “Adoro a tecnologia e gosto de pensar que a uso adequadamente. E parte do conhecimento da tecnologia é saber quando o analógico é mais valioso”.
Explicar a um novo cliente onde as coisas estão é apenas mais fácil em um mapa físico, tangível, para levar com você. Apontando, desenhando e identificando os erros de ortografia. (Você já ouviu Sobre “Trap Streets?” Agora você tem.)
Aqui estão algumas dicas para navegar sem um telefone celular. Quando minha esposa e eu viajamos e eu temos que usar o GPS, coloquei um airpod e ouço a orientação do meu telefone para poder olhar em volta. Parece simples, e é, e é melhor do que olhar para um telefone em uma nova cidade estrangeira.
Seguro dos proprietários Adenda
Eu apresentei e usei com sucesso, desde o final de 2024, O Adendo de Seguro dos Proprietários de Proprietários. Eu escrevi sobre Seguro de proprietários de imóveis frequentemente, incluindo este no final de 2024.
Finalmente, outros agentes estão chegando e entendendo que o seguro dos proprietários é uma parte potencialmente volátil da transação imobiliária. Só é levado cerca de 19 anos.
Uma razão para a relutância de outros agentes usar esse formulário? O mercado está tão quente há tanto tempo que adicionar outra contingência não era desejável – eu usei esse formulário como um empurrão para meus clientes, em vez de realmente apresentá -lo – e o mercado de seguros não era o que é agora. Dica: os desastres climáticos estão tornando o mercado de seguros mais volátil.
Outra razão para a relutância: ignorância e complacência. Até você tocar, você teve um cliente queimado por uma taxa de seguro chocantemente alta ou teve uma transação desmoronando inesperadamente devido ao seguro, você entende e sente o risco e a dor. Essa é uma das razões pelas quais menos agentes ainda entenderam e, portanto, difíceis de explicar e adicionar contexto a seus clientes.
Se você não está fazendo Isso – tocando, sentindo, praticando – você não vai entender o mercado, muito menos ser capaz de explicá -lo convincente.
O que foi péssimo em comprar ou vender?
Olhando para trás, quais eram os pontos problemáticos? O que eu poderia ter feito de diferente? O que você teria feito de maneira diferente? Estou genuinamente curioso para saber o que você faria para melhorar o processo.
Redução do tamanho agora.
Um cliente disse que eu deveria escrever isso, então estou.
Redução do tamanho agora. Quando você for velho, o redução do tamanho será muito mais trabalho, não apenas porque você terá mais coisas – coisas que você sabe que não precisa ou querer, mas apenas se acumularam – mas também porque mover mais coisas à medida que envelhece é mais difícil fisicamente e psicologicamente.
Outro cliente disse uma vez que movendo é um dos maiores traumas não emergentes que você pode infligir sobre sua família.
Um dia, eu estava dizendo à minha filha mais velha que ela precisava tirar algumas coisas de nossa casa. Minha filha mais nova, seu aliado mais firme, imediatamente pulou com: “Pai! Você ainda tem coisas na casa (da avó)!” Ela está certa. Tenho certeza de que tenho algumas luvas e almofadas de lacrosse no porão.
A redução antecipada é difícil. Todos sabemos que o trem está chegando.
Ter menos coisas pode tornar esse trauma um pouco menos traumático. Ou assim eles dizem.
Concessões do vendedor
Como deve funcionar e como está funcionando. Duas coisas diferentes.
Podemos entrar em como os assentamentos NAR deve afetaram o mercado e depois falaríamos sobre como eles ter afetou o mercado. Pergunte-me; Vamos pegar café; Este novo mundo é complicado.
Da boca de um cliente do vendedor, quando estamos discutindo se eles oferecerão concessão (comissão) ao agente do comprador. “Sim, ofereceremos x% por uma oferta de preço total e não por menos de uma oferta de preço total.”
Perfeito. Simples. Claro e conciso.
É por isso que, ao representar os compradores, temos a conversa de compensação antes de optarmos por trabalhar juntos.
É também por isso que aconselho meus vendedores antecipadamente sobre a dinâmica real do mercado que estamos vendo.
Continuando o tema não intencional, mas abraçado desta nota: Prática e representantes são um profissional melhor. Um dos meus primeiros mentores me disse: “Se você não está fazendo pelo menos 10 lados por ano, não está estragando o suficiente para melhorar”. Ele estava certo. O setor imobiliário não é uma coisa de meio período; Nunca vou ser perfeito, mas pratico muito, e meus clientes se beneficiam disso.
Um cliente perguntou recentemente sobre minha proporção trabalhando com compradores e vendedores.
Desde 1 de janeiro de 2023, representei 24 vendedores e 35 compradores para o fechamento. Eu cometi erros. Aprendi. Eu gostaria de pensar que fiquei melhor no meu ofício.
Eu tinha uma cláusula que continha a palavra “major”. Uma vez, as partes não puderam concordar com o que era “Major”, então removi o “major” ambivalente da cláusula.
Os consumidores, antes de contratar alguém para representá -lo, verifique se a pessoa está recebendo representantes suficientes para melhor representá -lo.
O que estou lendo
O que estou ouvindo
Sem fotos de bicicleta este mês; Eu tenho amamentado uma lesão.
Próximo mês –
- O que os dois primeiros meses de dados de mercado nos dizem?
- Um * grande * vendedores no mercado de Charlottesville precisa saber antes de assinar com um agente para representá -los. (É simples e óbvio, e eu vejo isso um pouco)
- Mente dos iniciantes e o mercado