Albemarle County & Charlottesville City
1 de janeiro a 10 de março de 2024 vs 2025, apenas revenda*
*Excluí casas acima de US $ 2 milhões; Havia alguns grandes nos dados que distorciam as coisas. Se você quiser ver os dados, me avise.
O que os dados me dizem é o seguinte:
- Mais inventário chegando ao mercado
- Os contratos caíram marginalmente no condado e caíram cerca de 23% na cidade. Isso 23% soa muito, mas são apenas 16 casas.
- Os dias medianos no mercado estão em alta. Abril nos dará uma olhada melhor.
- O preço médio de venda é um toque.
- O tempo estava um fator? Saberemos até junho.
Os números de nível superior são interessantes, mas para uma visão mais útil, vejamos uma banda estreita do mercado.
US $ 500 mil a US $ 800 mil no Condado de Albemarle, pelo menos 4 quartos e 2 banheiros, pelo menos 1.900 SF acima da série acabados, com menos de 2 acres. Somente revenda.
A partir das 19:30 do dia 11 de março, existem 10 listagens ativas que atendem a esses critérios. 16 pendentes. 12 venderam até agora este ano. 144 Vendido em 2024 que atendeu a esses critérios.
- No ano passado, o preço médio para esse tipo de casa foi de US $ 649.450.
- Os dias medianos no mercado foram de 5.
- 39 estavam no distrito do Western Albemarle High School. 73 em Albemarle. 32 em Monticello. Para a maioria dos meus clientes, eu o restringo no distrito do ensino fundamental, mas para isso, vou mantê -lo amplo.
- Dos 144, 29 foram construídos antes de 1990. 44 entre 1990 e 2000. 39 de 2001 a 2010, 25 de 2011 a 2020 e 9 de 2020 a 2025 (até agora).
Para esse segmento de mercado, mover -se rapidamente – se deve ou não uma oferta – é importante.
Preço por pé quadrado – Para aqueles que gostam de usar o preço por pé quadrado como métrica, não. O mínimo de $/pé foi de US $ 130, o máximo foi de US $ 370 e a mediana foi de US $ 227.
Há uma razão para não usar $/pé como uma ótima métrica, a menos que ajude meu cliente. O preço por pé quadrado é razoavelmente útil para propriedades homogêneas; A maior parte do nosso mercado não é assim. (NB: Eu escrevi isso na segunda -feira e quarta -feira fez uma aula de avaliação CE. Não foi necessário, o avaliador disse quase exatamente o que eu ousava acima); Eu me sinto validado. 🙂
No próximo mês, analisarei um pouco a nova construção em Charlottesville e Albemarle e um segmento de mercado com menos demanda.
O que “casa” significa para você?
Uma casa pode ser um investimento fantástico. E pode ser um albatroz, financeiro e não.
Minha definição de “casa” evoluiu à medida que envelheço.
Vivemos nesta casa desde 2004; Isso é muito tempo. Parte de nossa definição atual de casa é essa-nossa criança de 30 anos em nossa despensa, perguntando onde estão os bons lanches. (Há muito!) Ou ela levando lanches para casa, veja evidências acima, compartilhadas comigo por minha esposa. Eu contei essa história a um novo cliente outro dia e ela disse: “Isso é como eu indo para a casa da minha mãe!” Após uma reflexão mais aprofundada (leia -se: minha esposa apontou), é isso que eu costumava fazer na casa da minha mãe.
Acho que meu argumento é que parte da minha definição de lar é que é um lugar para lanches.
No próximo mês – a casa de casa não é para todos.
Bootlickers
Há muita bootlicking neste mundo. É preciso haver menos disso.
Eu não tenho uma ligação com imóveis, além disso, minha vida imobiliária e carreira estão ligadas ao sucesso de nosso país e para aqueles em posições de liderança para fazer o que é certo.
Menos bootlicking, por favor.
Abraçando a mente de um iniciante
Este mercado é diferente; Todo mercado é. Porém, este está pedindo mais paciência, análise, diminuindo o medo – o meu e os clientes – e empatia e compreensão.
Eu faço isso há muito tempo para ter um conhecimento fundamental razoavelmente forte sobre a prática imobiliária, o mercado imobiliário de Charlottesville e quais pontos de dados geralmente são mais relevantes e fornecem o contexto mais útil para a maioria dos meus clientes. E quais pontos de dados são supérfluos e vão desordenar o pensamento e a conversa. (Veja acima: O preço por pé quadrado raramente é relevante para conversas de preços.)
Quando eu estava amamentando minha lesão (muito obrigado à minha esposa pela paciência), tentei nadar. É difícil, é diferente e ajudou a tirar minha mente de não andar. Aprender uma coisa nova tem sido divertido, assim como aprender esse mercado. Estou fazendo coisas semelhantes no mercado e fazendo as mesmas coisas de maneira diferente.
Supondo que essa transação nesta rua seja a mesma da última vez que fiz uma transação nesta rua ou com esse agente é a abordagem errada. Eu tento entrar em cada transação com uma mente nova.
No próximo mês: um pensamento sobre ignorância e testemunhando um diagnóstico diferencial
Erros
Cometi um grande erro novo este mês; Muitos erros nesta nota porque fiz a edição final (depois que o editor fez as coisas certo!) Antes das 5h. Agradecimentos enormes ao leitor que me avisa.
O que estou lendo
- Mercado
- Caos
- Ai
- Clima
O que estou ouvindo
Como sempre, obrigado por ler e por compartilhar.
– Jim
434-242-7140