Se você pedir a um local para descrever o Capitólio, raramente ouvirá apenas uma palavra. Não é apenas um bairro; Capitol Hill é um centro de estilo de vida definido pela facilidade de caminhar, raízes culturais profundas e densidade incrível. Esteja você de olho em um clássico prédio de tijolos perto do corredor Pike/Pine ou em uma casa moderna perto de Madison Valley, comprar uma casa no Capitólio significa comprar uma das vilas urbanas mais vibrantes do noroeste do Pacífico.
Estamos analisando especificamente os códigos postais 98102, 98112 e 98122. Ao encerrarmos 2025, os dados contam uma “história de dois mercados”. De um lado, você tem o mercado residencial unifamiliar, que continua extremamente competitivo e caro. Por outro lado, o mercado de condomínios suavizou apenas o suficiente para ser acessível aos compradores de primeira viagem.
Os preços se estabilizaram em comparação com o forte boom pós-pandemia, mas não espere uma pechincha. Embora o mercado tenha mudado ligeiramente para dar aos compradores mais espaço para respirar, o estoque de casas de qualidade ainda é escasso. É em grande parte um mercado vendedor, embora estejamos vendo a intensidade diminuir à medida que avançamos em direção a 2026.
Tendências atuais do mercado no Capitólio (final de 2025)
Vamos dar uma olhada na temperatura do mercado agora. Se você estava comprando em 2021, você se lembra do esgotamento das guerras imediatas de lances. Hoje, o panorama é diferente. Boas casas normalmente são vendidas em menos de 30 dias – geralmente em torno de 25 dias – o que é rápido, mas não “pisque e você perde” rápido.
Ainda estamos presenciando situações competitivas pelas melhores listagens. A proporção de vendas para lista está oscilando em torno de 98% a 99%. Isto significa que a maioria das casas está a ser vendida muito perto do preço pedido, e os anúncios “perfeitos” – aqueles com estacionamento, vistas ou renovações recentes – ainda podem desencadear múltiplas ofertas que empurram o preço final para além do preço pedido.
O estoque melhorou ligeiramente em relação ao ano passado. Existem mais anúncios no mercado, especialmente no setor de condomínios, o que lhe dá a chance de visitar um lugar uma segunda vez antes de escrever uma oferta. Normalmente, a atividade desacelera em novembro e dezembro, à medida que as pessoas se concentram nos feriados, tornando este um momento inteligente para os compradores sérios procurarem negócios antes que a tradicional corrida da primavera comece.
Preços de casas: condomínios vs. casas unifamiliares
Esta é a parte mais crítica da compreensão do setor imobiliário do Capitólio. Você pode ver estimativas on-line afirmando que o “valor médio da casa” é de cerca de US$ 670 mil, enquanto outros dados vendidos relatam uma média próxima de US$ 970 mil. Essa discrepância acontece porque o Capitólio é uma mistura de pequenos estúdios e mansões multimilionárias.
O prêmio unifamiliar
Se procura uma casa isolada, especialmente “North of Aloha” ou perto de Millionaire’s Row, prepare-se para uma faixa de preço mais elevada. Casas unifamiliares isoladas nesses códigos postais raramente são listadas abaixo de US$ 1 milhão. Na verdade, para uma casa pronta para morar com um pouco de quintal, você provavelmente está procurando na faixa de US$ 1,1 milhão a US$ 1,5 milhão. A escassez de terrenos aqui eleva o preço por metro quadrado significativamente mais alto do que a média de Seattle.
A oportunidade do condomínio
Condomínios e cooperativas são o verdadeiro ponto de entrada para a maioria dos compradores aqui. O estoque é incrivelmente diversificado, variando de edifícios antigos de tijolos da década de 1920 com muito charme a novas construções elegantes e pesadas em vidro.
- Condomínios básicos: Você ainda pode encontrar unidades decentes de um quarto na faixa de US$ 500 mil a US$ 700 mil.
- Unidades de Luxo: Coberturas ou grandes unidades de 2 quartos em edifícios mais novos ultrapassam os US$ 900 mil.
Devido a esta divisão, olhando para uma “média” geral para o bairro não é muito útil. Você realmente precisa observar a classe de ativos específica que está comprando.
Dinâmica do mercado de aluguel: aluguel vs. compra em 98122
O Capitólio tem uma enorme população de locatários, o que afeta o funcionamento do mercado imobiliário. Ao encerrarmos 2025, os aluguéis se estabilizaram ou até caíram ligeiramente – cerca de 1% abaixo ou estáveis ano após ano. Isto se deve em grande parte a uma onda de oferta de novos apartamentos que foi inaugurada nos últimos 18 meses, dando aos locatários mais opções.
Para os investidores, isso torna a matemática complicada. Com os aluguéis médios oscilando em torno de US $ 2.133 por mês e as taxas HOA permanecendo altas, é difícil comprar um condomínio apenas para fluxo de caixa imediato com 20% de entrada. A maioria dos investidores que compram aqui neste momento estão a fazer uma jogada de valorização, apostando no crescimento do valor a longo prazo, em vez de no rendimento passivo mensal.
Para os locatários que desejam se tornar proprietários, o dilema é real. Aluguéis de mais de US$ 2.100 tornam difícil economizar para um pagamento inicial. No entanto, comprar oferece estabilidade. Embora seu aluguel possa permanecer estável este ano, os proprietários acabarão aumentando as taxas novamente. Bloquear o pagamento da hipoteca agora protege você de aumentos futuros e começa a construir patrimônio em uma área de alta demanda.
Por que a demanda persiste: The Capitol Hill Lifestyle Premium
Por que os preços permanecem altos mesmo quando as taxas de juros não estão no mínimo? Tudo se resume ao estilo de vida. Você não está pagando apenas por quatro paredes; você está pagando pela capacidade de viver sem carros ou com pouco carro em uma cidade que geralmente é espalhada.
A capacidade de locomoção aqui é incomparável, com pontuações de caminhada consistentemente na faixa de 90-99. A Capitol Hill Station conecta você ao centro da cidade, à Universidade de Washington e além via Light Rail em minutos. Para muitos profissionais de tecnologia, essa conveniência de deslocamento por si só justifica o preço.
Além do trajeto, o bairro funciona como uma âncora cultural. O corredor Pike/Pine continua sendo o coração de entretenimento da cidade para vida noturna e restaurantes. Se você preferir espaços verdes em vez de happy hours, o Volunteer Park e o Cal Anderson Park funcionam como enormes quintais comunitários. Esses parques são vitais para moradores de condomínios que não possuem gramados particulares. Isso cria uma sensação de comunidade onde os vizinhos realmente se conhecem, unidos por passeios com cães e corridas para tomar café.
Custo de propriedade: impostos, HOAs e taxas
Ao fazer o orçamento de uma casa no Capitólio, o preço de compra é apenas o começo. Você precisa levar em consideração custos mensais de manutençãoque pode ser íngreme em comparação com outros bairros de Seattle.
- Taxas HOA Se você comprar um condomínio, preste muita atenção às taxas. Em edifícios antigos mais antigos, taxas elevadas geralmente vão para a manutenção de encanamentos e alvenarias envelhecidas. Em construções totalmente novas, você paga por comodidades como decks na cobertura, academias e concierges. É comum ver taxas que variam de US$ 500 a mais de US$ 900 por mês, dependendo dos serviços e reservas do prédio.
- Impostos sobre a propriedade As avaliações do Condado de King aumentaram e isso afeta diretamente o seu pagamento mensal. Ao calcular sua acessibilidade, certifique-se de usar a avaliação fiscal mais recente, e não o que o proprietário anterior pagou há cinco anos.
- O Prêmio de Estacionamento Este é o custo oculto que choca muitos transplantes. Estacionar na rua no Capitólio é notoriamente difícil. Um condomínio com vaga de estacionamento segura e escriturada pode custar de US$ 30 mil a US$ 50 mil a mais do que uma unidade comparável sem ela. Se você tem um carro, esse prêmio geralmente vale a pena pela sanidade que economiza em uma noite chuvosa de terça-feira.
Previsão para 2026: o que vem por aí para o setor imobiliário do Capitólio?
Olhando para o futuro, não esperamos os picos explosivos de dois dígitos do passado, mas também não estamos a assistir a uma queda. A previsão para 2026 é de um crescimento modesto e sustentável.
Projetamos valorização na faixa de 3 a 5% para o próximo ano. É uma normalização do mercado. Se as taxas de juro se estabilizarem perto ou ligeiramente abaixo de 6%, esperamos que a actividade dos compradores aumente significativamente na Primavera de 2026. Há muita procura reprimida por parte dos compradores que têm estado à espera à margem.
O desenvolvimento é outro fator a ser observado. Novas leis de zoneamento estão permitindo maior densidade, então você provavelmente verá mais residências urbanas substituindo lotes unifamiliares mais antigos. Isso muda a natureza de alguns quarteirões, mas adiciona um estoque muito necessário para compradores que desejam mais espaço do que um condomínio, mas não podem pagar uma casa de US$ 1,5 milhão.
Perguntas frequentes
Capitol Hill Seattle é um bom lugar para comprar um condomínio?
Sim, os condomínios costumam ser o melhor investimento aqui porque são o principal parque habitacional. Embora as casas unifamiliares estejam fora do alcance de muitos, um condomínio no Capitólio oferece alta demanda de aluguel, caso você o alugue, e tem um bom valor devido à extrema facilidade de locomoção do bairro.
Os preços das casas estão caindo no Capitólio?
Os preços geralmente não estão caindo, embora tenham se estabilizado. Embora a valorização frenética tenha esfriado e algumas métricas tenham se estabilizado, a alta demanda por esse local específico mantém um piso nos preços. Você pode ver cortes de preços em listagens superfaturadas, mas o mercado em geral está observando um crescimento lento, em vez de um declínio.
Qual é o preço médio de uma casa no Capitólio?
Isso depende muito do tipo de casa. Uma casa unifamiliar independente normalmente custa entre US$ 1,1 milhão e US$ 1,5 milhão, enquanto o preço médio de um condomínio geralmente fica entre US$ 500 mil e US$ 700 mil. Certifique-se de comparar maçãs com maçãs ao analisar os dados de mercado.
O Capitólio é caro em comparação com o resto de Seattle?
Sim, é considerado um bairro premium. Você está pagando pela proximidade do centro da cidade, do Light Rail e por uma densidade de comodidades que poucos outros códigos postais podem igualar. Espere que o preço por metro quadrado aqui seja mais alto do que nos bairros mais ao norte ou ao sul.