Nota de fevereiro de 2026 de Jim | Quantas casas realmente cabem em você? Menos do que você pensa.

Fevereiro. Andei de bicicleta três vezes ao ar livre desde 1º de janeiro.

Não podemos fazer a neve derreter mais rápido; poderia muito bem aceitá-lo radicalmente.

Muito do que estive pensando neste mês tem a ver com a mesma coisa: conectividade, crescimento e o trabalho humano lento que nada pode substituir.

Uma das melhores coisas que fiz recentemente

Parece uma coisa pequena, mas foi importante para meus clientes. Meus clientes compradores estavam interessados ​​em um bairro; Não poderia dar uma perspectiva de “experiência vivida”, pois não moro lá. Tenho alguns clientes que moram na vizinhança, então conectei novos clientes com clientes anteriores, eles conversaram e meus novos clientes tomaram a decisão certa por si próprios. E eles se sentem melhor com isso, o que importa.

Se eles contrataram ou não, é menos importante para mim do que ter dado a eles acesso às informações/pessoas que os ajudaram a tomar essa decisão; isso é meu papel.

Escrevendo à mão

Minha esposa me deu um caderno novo no Natal e eu adoro o espírito:

Escrever à mão é pensar no papel.

Os pensamentos se transformam em palavras, frases e imagens.

Memórias se tornam histórias. Ideias são transformadas em projetos. As notas inspiram insights. Escrevemos e entendemos, aprendemos, vemos e pensamos – com a mão.

Adoro meus cadernos. Escrevo. Eu faço listas. Eu desenho mapas para meus clientes. Eu desenho plantas baixas. Eu penso em palavras. Existem aplicativos para tudo isso, mas escrever é mais significativo. E mais lento.

Fazendo perguntas melhores

Um potencial cliente comprador contratou um agente diferente recentemente. Eles fizeram o que há muito defendo: entrevistaram vários agentes.

Após nossa reunião inicial, eles optaram por trabalhar com outro agente. E como estou sempre tentando genuinamente melhorar naquilo que faço, perguntei por quê.

Eles gentilmente responderam. Não foi sobre minha experiência. Não se tratava do meu conhecimento do mercado – eles estavam confiantes de que eu conhecia a vizinhança, a composição, o processo. Eles escolheram o outro agente por causa de algo muito mais difícil de quantificar: esse agente fez perguntas que os ajudaram a ver possibilidades que ainda não haviam articulado.

O outro agente não ouviu apenas o que eles disseram que queriam. Eles cavaram mais fundo. Eles desafiaram suposições. Eles ajudaram esse casal a descobrir necessidades que eles não sabiam que tinham – e aparentemente pintaram um retrato de um futuro que os entusiasmava.

Tenho pensado muito sobre isso. Porque o problema é o seguinte: eu fez fazer perguntas. Mas fiz as perguntas que sempre faço. Perguntas básicas. Essas são boas perguntas. Perguntas necessárias. Mas eles não são suficientes.

As perguntas que perdi foram as que teriam revelado o por que abaixo do o que. Não apenas “quantos quartos”, mas “como é para você estar em casa?” Não apenas “qual é o seu orçamento”, mas “o que você está disposto a negociar e o que não é negociável de maneiras que você talvez ainda não tenha pensado?”

Então, estou trabalhando nisso. Estou desacelerando nessas primeiras conversas. Estou deixando transparecer minha curiosidade — algo que faço durante o processo, mas ainda não fiz no primeiro encontro.

Uma reflexão final (para este segmento) – Acho que me sinto mais confortável atendendo clientes em cafeterias e não em nossa sala de conferências, e isso é algo em mim que acho que não vou trabalhar para mudar.

No silêncio

Eu estava jantando com minha filha mais nova e mostrei a ela algo que estava pensando em publicar, e observei as possíveis desvantagens de expressar essa opinião. Ela leu, olhou para mim e disse: “Pai, você tem que postar isso. Você não pode ficar calado”.

Nunca escondi minhas políticas ou crenças. E também não me lembro de ter colocado um adesivo de político no meu carro.

Dito isto, estamos em tempos diferentes que transcendem as “festas”. O silêncio não é uma opção. Esta não é uma conversa política, é uma conversa sobre direitos humanos.

Eu postei uma versão disso em RealCrozetVA, o blog da comunidade Crozet e uma versão em RealCentralVA.com.

Em resposta a um Comentário do Facebook, Eu postei: (editado para RealCentralVA)

O foco da RealCentralVA continua, e continuará sendo, informações sobre os mercados imobiliários de Charlottesville e Albemarle e coisas tangenciais que afetam como e onde vivemos. E, no entanto, estamos num momento da história em que o silêncio face ao que vemos em todo o país já não é aceitável.

Isto não é “político”: fala dos direitos fundamentais de todos os que habitam este país, incluindo Charlottesville, Albemarle e Virgínia Central.

Atualmente estamos vendo eventos documentados que contornam as proteções constitucionais fundamentais – especificamente as nossas 1ª, 2ª, 4ª, 5ª e 10ª Emendas. Veja as citações abaixo. Quando as operações federais envolvem o uso de força letal contra cidadãos sem o devido processo, incluindo o assassinato de americanos nas ruas sem qualquer responsabilização, a entrada sem mandado em casas privadas, o arrastamento de pessoas – cidadãos ou não – para fora dos carros, e a detenção de jornalistas, já não estamos a discutir políticaestamos discutindo direitos humanos.

Reconhecer estes acontecimentos é uma questão de preocupação constitucional e de segurança pública, que é relevante para todos nós, independentemente da filiação política.

Vemos pessoas sendo agredidas, sitiadas, assassinadas e ameaçadas, e isso não está certo. Como foi dito, você pode não ser racista, pode não estar agredindo humanos, mas se ficar em silêncio, concluiu que concorda com essas coisas.

Eu não estou bem com nada disso. O silêncio não é uma opção.

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Mudando a cultura da MLS

Nunca é a tecnologia, são as pessoas e a política. O mundo imobiliário está entrando em uma nova fase com uma corretora gigante ameaçando a forma como procuramos – e encontramos – casas para venda. O sistema MLS é o único sistema unificado do mundo e o melhor. (Pergunte aos meus clientes que deixaram os Estados Unidos.)

Mostrei 5 casas recentemente.

• 2 estão listados no Cville MLS: fáceis de mostrar.
• 1 está listado por um vendedor não representado: não é fácil de mostrar porque tive que procurar o número deles e então eles disseram que não eram permitidas exibições.
• 1 está listado no VA Beach MLS: este não foi fácil porque o número no MLS era o número do escritório principal e ninguém respondeu. Tive que pesquisar online para encontrar o celular do agente.
• 1 está listado no Cville MLS por um agente fora da área e eles optaram por que a listagem não aparecesse publicamente: este estava realmente sob contrato e o agente não havia alterado o status.

Todas as listagens foram encontradas no Zillow.

Adicione a isso a fratura intencional da MLS e teremos desafios pela frente. Raramente anoto os escritos de outras pessoas no corpo da minha nota, mas a postagem de Chris, Cordas de veludo vs. portas abertasjustifica tal chamada. Os seus comentários sobre a dupla agência, a transparência reduzida e as práticas monopolísticas de dados são importantes.

Diversão com dados – quantos cabem?

Eu faço esses exercícios de definição de nível com muitos dos meus clientes compradores e vendedores. Os compradores devem ajudar a compreender a sua faixa de mercado e os vendedores para ajudá-los a compreender a sua possível concorrência, o que é crucial na definição do preço da sua casa. As histórias são de 2017; a lógica permanece a mesma.

1. Quantas casas serão colocadas no mercado em Charlottesville e que cabem em você?
2. Quantas casas serão colocadas no mercado no condado de Albemarle e que cabem em você?

Alguns gráficos que montei, depois de extrair dados manualmente

Gosto de observar dados de mercado e, ocasionalmente, encontro o caminho da toca do coelho. Freqüentemente, essas lacunas levam a insights úteis.

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Conversando sobre imóveis com Greg