O crescimento populacional é um indicador quase fundido do qual os mercados dos investidores imobiliários devem prestar atenção. Existem maneiras mais complicadas de dizer, mas disse mais claramente, onde os americanos estão movendo assuntos para o ambiente construído. Isso é especialmente verdadeiro para multifamília e varejo, embora seja importante para todas as classes de ativos. Às vezes, o crescimento da população pode parecer anedótico, portanto, é essencial ter dados frios e difíceis para fazer backup de reivindicações de crescimento.
O US Census Bureau lançado recentemente Novas estimativas populacionais que revelam o crescimento populacional em todo o país e fornecem insights inestimáveis para o setor imobiliário. Os dados mostram mudanças na população no segundo semestre de 2022 e na primeira metade de 2023. Os temas gerais parecem familiares, com o cinto de sol liderando o crescimento da população. No entanto, novas tendências surpreendentes sinalizam uma mudança nos padrões de migração e um ‘novo normal’ que se parece muito com o antigo normal.
A maior surpresa deve ser bem -vinda para grandes áreas metropolitanas. As grandes cidades que viram migração maciça imediatamente após a pandemia começaram a ver as saídas diminuirem. Nem todas as principais áreas metropolitanas seguiram os padrões de recuperação demográfica, mas muitos o fizeram. Entre 56 MSAs principais, 40 se saíram melhor em 2022-2023 do que no ano anterior, com diminuição menor de população, ganhos maiores ou virar de perdas para ganhos. Sete das dez maiores áreas metropolitanas da América se saíram melhor em 2022-2023 do que nos dois anos anteriores.
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A cidade de Nova York, Los Angeles e Chicago são as três maiores cidades da América, e sua população diminuiu consideravelmente em 2022-2023. Em Boston, a população diminui mudou para ganhos. Washington, DC e Miami viram declínios em 2020-2021, mas conquistaram os moradores nos últimos dois anos. Muitas outras áreas metropolitanas passaram de perdas para crescimento no ano passado, incluindo Louisville, Kentucky; Milwaukee; Minneapolis; e Seattle. Os novos dados não revelam um boom nas principais populações da cidade, mas mostra muito menos desgraça.
Desafiador de percepções desatualizadas
A lacuna entre as cidades que ganharam mais residentes e as que perderam as mais estreitadas no ano passado. Os novos dados sugerem que a tendência de migração doméstica da era pandêmica de pessoas que se lotam das grandes cidades costeiras nas áreas de sol cinto está amolecendo. Sete das dez principais cidades que mostraram os ganhos mais significativos durante a pandemia tiveram um crescimento mais lento no ano passado, incluindo Dallas, Atlanta, Orlando, Phoenix e Austin, Texas. Muitas dessas cidades ainda eram as que mais crescem nos EUA, mas não cresceram tão rápido.
Pela primeira vez em 12 anos, Austin não lidera mais o país no grande crescimento da população da cidade em porcentagem. A principal cidade principal foi Jacksonville, Flórida, crescendo 2,2 %. Austin ainda está em segundo lugar, com crescimento de 2,1 % e permanece a principal metrópole de maior crescimento desde 2020. Outros dados revelam que o crescimento em brasa de Austin suavizou. A empresa de tecnologia de realocação Movebuddha rastreia o interesse em movimento nas cidades dos EUA, e seus dados mostram um interesse em declínio constante em Austin desde 2021. Em 2021, Austin teve uma relação de movimentação de 1,92, o que significa que, para cada 100 residentes que procuram 13 de abril, 192 estavam pesquisando movimentos em.
A menor desaceleração do crescimento de Austin pode ter sido devido a problemas no setor de tecnologia quando os dados do censo foram registrados. “Durante a turbulência econômica, as pessoas podem não querer ou poder fazer grandes movimentos”, disse Sam Tenenbaum, chefe de insights multifamiliares da Cushman & Wakefield. Um Banco do Federal Reserve de Dallas análise Revelou que o metrô de Austin viu um “nível incomumente alto” de demissões em massa ao longo de 2023 em comparação com outros metrôs do Texas como Houston e Dallas-Fort Worth. O relatório observou que o alto volume de demissões ocorreu devido ao redução substancial do setor de tecnologia. A saúde da economia de Austin está fortemente ligada à sua indústria de tecnologia; portanto, um rebote no crescimento da população também pode estar. “Se Austin saltar de volta ao número um do próximo ano, isso não me surpreenderia”, disse Tenebaum.
O crescimento de Jacksonville também não foi surpreendente para Tenebaum, que disse que a cidade da Flórida vem crescendo rapidamente há anos. É o mais acessível de todas as principais cidades da Flórida, com excelente clima e geralmente um bom lugar para as famílias se estabelecerem. O que é interessante em Jacksonville é que é um mercado da Flórida que geralmente não está nos radares dos investidores imobiliários. Tenenbaum disse que o mesmo vale para outras áreas de crescimento constante nos EUA, incluindo Knoxville, Tennessee; Lakeland, Flórida; e Provo, Utah. Isso pode levar alguns investidores a reconsiderar a seleção do mercado e desafiar as percepções desatualizadas. Os desenvolvimentos multifamiliares em Provo, cuja população cresceu 2,4 % no ano passado, pode não ter feito sentido antes, mas eles poderiam agora.
Tenebaum disse que existem outras maneiras de examinar os dados demográficos ainda mais detalhadamente, que podem beneficiar os investidores imobiliários. Por exemplo, ele frequentemente procura quais áreas do país têm mais nascimentos, o que pode sinalizar mercados maiores no futuro. Isso pode significar mais pais e avós que se mudam para a área para estar perto de outras famílias. Tenebaum também examina quais áreas têm a maior parte de 10 a 24 anos. Essas cidades poderiam em breve ter mercados multifamiliares robustos por causa de muitos locatários disponíveis.
Salt Lake City tem a maior concentração de 10 a 24 anos em todo o país. “Algumas dessas pessoas mais jovens se afastarão de Salt Lake City, mas não todas”, disse Tenebaum. Curiosamente, Indianapolis também tem mais de 10 a 24 anos do que em Austin, Texas. “Esses são pontos de dados interessantes que contra-atos narrativas sobre muitas cidades”, disse ele.
Um impulso da imigração
Os municípios urbanos foram atingidos com força no pico do ano pandêmico de 2020-2021, mas estão voltando lentamente à vida. Um relatório do Brookings Institute dos novos dados do Censo analisou tendências de crescimento entre subúrbios do núcleo urbano, interno e externo nas áreas metropolitanas. As populações do núcleo urbano caíram 0,91 % no ano em que a pandemia começou. Isso foi seguido por um menor declínio de 0,29 % no ano seguinte e um ganho modesto de 0,03 % no ano passado. O ganho modesto do ano passado marcou o primeiro crescimento positivo para os municípios urbanos desde 2019. Os subúrbios internos e externos estão crescendo mais rapidamente, mas o afastamento dos núcleos urbanos diminuiu consideravelmente.
Dois exemplos são o condado de São Francisco (a cidade de São Francisco) e o Condado de Nova York (o bairro de Manhattan). Ambas as áreas tornaram-se símbolos de voo da era pandemia da cidade grande, levando a previsões de um ‘loop urbano de desgraça’. No primeiro ano da pandemia, a população do condado de São Francisco caiu 6,7 % e o condado de NY caiu 5,9 %. São Francisco viu um declínio significativamente menor no ano seguinte e um ganho modesto no ano passado. O Condado de NY ganhou residentes em 2021-2022 e viu um ganho modesto no ano passado.
Muitas reversões demográficas de muitas cidades foram devidas a um influxo de imigrantes internacionais. A migração internacional líquida para os EUA aumentou significativamente nos últimos dois anos de níveis baixos quase históricos nos anos de pico pandêmica e níveis modestos no final de 2010. As áreas que mais se beneficiaram dessa mudança foram as principais áreas metropolitanas.
Onze áreas metropolitanas, incluindo Seattle, Miami, Boston e Washington, DC, teriam perdido a população de 2021 para 2023 sem que os imigrantes se mudassem. Outras grandes cidades que viram imensas ganhos de imigrantes internacionais incluíram Los Angeles, Nova York, Dallas, Boston e Chicago. Os dados do censo mostram que a população nascida no exterior da América aumentou 15,6 % desde 2010. A população nascida no exterior é de 13,9 % (46,2 milhões) da população total dos EUA, em comparação com 12,9 % (20 milhões) em 2010.
Os imigrantes geralmente são atraídos para as maiores cidades da América porque são os lugares mais reconhecíveis e muitas vezes estabelecem comunidades onde os imigrantes podem facilmente encontrar um sentimento de pertencimento. Se alguém não mora nos EUA, pensa em cidades como Los Angeles, Chicago e Nova York quando imaginam a América. A escala de oportunidades econômicas também é frequentemente maior nas maiores cidades do país. Os americanos nativos podem considerar Austin, Texas, um destino emocionante, mas é menos provável para alguém que nunca esteve nos EUA antes.
As principais áreas metropolitanas dos EUA e seus núcleos urbanos ainda não voltaram, mas estão se movendo na direção certa. Os novos dados do censo mostram que o choque visceral da pandemia causou mudanças históricas nos padrões de migração, mas pode ter sido apenas temporário. Isso significa que as teorias sombrias ‘Urban Doom’ sobre grandes cidades como Nova York e São Francisco podem ser prematuras.
O aumento natural da população também se recuperou em todo o país, à medida que o pico de mortes relacionadas à covididade diminuiu e os nascimentos se recuperaram. Além disso, a migração internacional pode ser um impulsionador significativo do crescimento das grandes cidades nos próximos anos. Muitos investidores imobiliários seriam aconselháveis em observar essas mudanças demográficas à medida que reavaliaram suas teses de investimento. Os novos dados do censo lançaram alguma luz sobre o estado de muitas cidades americanas e lançaram dúvidas sobre a narrativa popular do vôo urbano.