O mercado de aluguel nos EUA se transformou drasticamente nos últimos cinco anos, moldado por interrupções e recuperação da era pandêmica, volatilidade econômica e demanda em evolução da habitação. Hoje, muitas regiões de todo o país estão enfrentando escassez de moradias, preços recordes de aluguel e uma crescente pressão para os proprietários de bens para equilibrar a lucratividade com a acessibilidade a longo prazo.
Em um esforço para entender melhor a dinâmica do mercado atual, minha equipe e eu analisamos Cinco anos de dados reais de pagamento de aluguel coletado de usuários de Software de gerenciamento de propriedades da Rentec Direct. Ao contrário de muitos números amplamente citados com base nos preços anunciados do aluguel para unidades vagas, nosso conjunto de dados reflete pagamentos reais de aluguel coletados por proprietários e gerentes de propriedades, capturando melhor o impacto de fatores como renovação de arrendamento, descontos negociados e políticas locais de controle de aluguel.
Analisamos pagamentos de mais de 351.000 inquilinos em mais de 301.000 propriedades de aluguel, representando todos os 50 estados. Essa exploração descobriu algumas tendências significativas no crescimento regional do aluguel, revelou como os fatores econômicos e demográficos subjacentes estão influenciando o mercado e forneceu informações acionáveis para ajudar outros investidores a se adaptarem e prosperarem em um cenário de aluguel cada vez mais complexo.
Principais mercados para o crescimento da renda de aluguel
Enquanto Os aluguéis nacionais aumentaram em média 31 %dez estados sofreram aumentos de aluguel superiores a 50 % nos últimos cinco anos:
- Arizona: aumento de 84%
- Tennessee: Aumento de 67%
- Novo México: Aumento de 65%
- Geórgia: Aumento de 63%
- Maryland: Aumento de 61%
- Carolina do Sul: Aumento de 56%
- Alasca: Aumento de 54%
- Idaho: Aumento de 54%
- Montana: Aumento de 54%
- Wyoming: Aumento de 53%
Esses saltos de dois dígitos refletem tendências mais amplas nos padrões de crescimento e migração populacionais, estabilidade econômica e restrições de suprimento de moradias, com alguma concentração no cinto solar e na montanha oeste. Embora esse crescimento significativo aponte para crescentes preocupações de acessibilidade para milhões de locatários, isso também sinaliza um forte potencial de crescimento de renda para investidores imobiliários. Dito isto, os investidores que consideram os mercados de crescimento rápido devem ser cautelosos em relação aos tetos sobre a saturação e acessibilidade, o que pode desencadear taxas mais altas de rotatividade e vacância – duas das maiores ameaças à lucratividade.
No outro extremo do espectro, estados como Louisiana e Nova York viram as mudanças de aluguel mais mínimas, sugerindo uma mudança potencial em direção à estabilização ou platô, especialmente em mercados altamente regulamentados como a cidade de Nova York. Minnesota foi o único estado a ver uma queda significativa nos aluguéis médios, que caiu 34% e provavelmente pode ser atribuída à grande legislação de reforma do uso da terra introduzida em 2020.
Curiosamente, nenhum dos estados com os aluguéis médios mais altos pagos pelos inquilinos em termos de valores em dólares fizeram a lista para o maior crescimento do aluguel nos últimos cinco anos, o que poderia sugerir mercados saturados:
- Havaí: $ 2.132
- Califórnia: $ 2.101
- Washington: $ 1.785
- Nova Jersey: $ 1.758
- Flórida: $ 1.752
Os estados “Middle of the Pack”, incluindo Arkansas, Delaware, Maine, Michigan, Oklahoma, Utah, Virgínia e Virgínia Ocidental, merecem um lugar na lista de observação de investimentos. Esses mercados não estavam no top 10 para crescimento, mas ainda viram aumentos sólidos de quase 40 % nos últimos cinco anos. Essa acessibilidade relativa, juntamente com a demanda contínua – especialmente nas cidades suburbanas e secundárias – pode deixar espaço para um movimento mais ascendente.
O ROI do investidor está evoluindo
31 % de crescimento nacional de aluguel em apenas cinco anos-e mais que o dobro que em alguns mercados-refiz a posição do setor imobiliário como um ativo resiliente e gerador de renda. Mas o crescimento do aluguel de dois dígitos não está necessariamente traduzindo diretamente para os lucros dos investidores. As despesas dispararam, e fatores como inflação, aumento dos custos operacionais e pressão regulatória crescente estão comprimindo as margens e remodelando estratégias de ROI.
Ao mesmo tempo, expandir as medidas de controle do aluguel, restrições de despejo e proteções de inquilinos impulsionadas por preocupações com acessibilidade estão desafiando o manual tradicional de simplesmente aumentar os aluguéis a compensar as despesas crescentes. Meu estado natal, Oregon, é um excelente exemplo de como a legislação bem-intencionada pode ter consequências não intencionais. As políticas que ignoram a dinâmica de oferta e demanda de longo prazo, para inquilinos e proprietários, tornaram mais caro construir e operar moradias de aluguel, apertando o suprimento e empurrando os aluguéis ainda mais altos. Sem incentivos adequados para a lucratividade, muitos proprietários estão optando por sair do mercado, limitando ainda mais o inventário e aumentando os preços.
Para prosperar em uma era focada na acessibilidade, as demandas de lucratividade sustentadas que suas estratégias de preços ficam mais inteligentes e mais informadas por dados. Os investidores precisam preço de unidades de aluguel com base nos dados locais de inquilinos e ajustar as expectativas para se alinharem com os padrões de demanda e mudanças demográficas. A retenção deve ser o seu principal motorista, pois é mais lucrativo manter um inquilino de qualidade do que empurrar os aluguéis e a rotatividade de riscos. Considerar Atualizações de valor agregado e incentivos que podem aumentar o apelo e justificar aumentos modestos de aluguel sem empurrar os inquilinos para fora. Com uma lente de longo prazo e alguma diligência, ainda é muito possível maximizar os retornos em um mercado apertado.
O papel da Proptech no gerenciamento de custos operacionais e satisfação do inquilino
Abraçar a tecnologia não é mais opcional para os proprietários que navegam nas margens mais apertadas e nas expectativas mais altas dos inquilinos. Ferramentas isso Automatize a coleta de aluguelsolicitações de manutenção, gerenciamento de arrendamento e comunicação otimizam operações, reduzem a carga de trabalho manual e impulsiona a eficiência operacional. Essas ferramentas não apenas cortam custos aéreos, mas também fornecem Dados em tempo real para tomada de decisão mais inteligente em torno de preços, reparos e alocação de recursos.
No lado inquilino, características como portais online e aplicativos móveis são quase uma necessidade de aumentar a satisfação e a retenção com conveniência, transparência e serviço mais rápido. Em um mercado em que a retenção está diretamente ligada à lucratividade, a Proptech é uma vantagem competitiva importante.
Takeaways -chave para investidores imobiliários em 2025
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- Aumentos sustentáveis de aluguel: Os ajustes de aluguel modestos, consistentes e informados por dados podem proteger suas margens, mantendo a acessibilidade para os inquilinos.
- A retenção supera a rotatividade: Investindo em satisfação do inquilino e Estratégias de retenção gerará ROI mais forte de longo prazo do que empurrar os aluguéis a níveis insustentáveis.
- Fique à frente das mudanças políticas: Monitore proativamente as políticas locais e estaduais que afetam a lei que ingressou o proprietário para proteger seu investimento.
- Aproveite a tecnologia para cortar custos: Operações de automação Onde você pode reduzir a sobrecarga, melhora a experiência do inquilino e capacita a tomada de decisão informada.
- O alto crescimento nem sempre é igual ao alto retorno: Mercados -alvo com espaço para apreciação, demanda saudável e menos obstáculos regulatórios para equilibrar riscos e recompensas. Novas construções, distritos escolares fortes e diversos setores de emprego tendem a atrair locatários de longo prazo.
Visita Rentecdirect.com/learn/research Para ver o relatório completo do estado do aluguel.