Neste episódio de The Inside Look, o economista imobiliário comercial sênior Xander Snyder compartilha três métricas de retorno que todo profissional do CRE deve saber.
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Transcrição:
Uma perspectiva medida
O CRE é normalmente visto como um ativo financeiro – o que significa que as pessoas o compram estritamente como um investimento.
Existem alguns exemplos ocupados pelo proprietário, mas a maioria das empresas escolhe alugar seu espaço e, em vez disso, investir seu capital no que são especialistas (como seus negócios).
Isso significa que o fluxo da atividade de capital e transação é impulsionado em grande parte por que tipo de retorno os investidores pensam que podem alcançar pela compra de propriedades comerciais. Mas existem várias maneiras de medir os retornos, e cada métrica diz algo um pouco diferente sobre o prédio que está sendo analisado.
Equidade múltipla
Vamos começar com a medida mais simples: o patrimônio líquido. Às vezes, isso é chamado de múltipla em capital investido, ou MOIC.
Isso simplesmente mede quanto dinheiro saiu do investimento no edifício em relação ao dinheiro que foi investido.
Se você investiu US $ 1 mm em um edifício, ganhou US $ 500 mil em renda durante a vida útil do investimento e recebesse US $ 1,5 milhão em receitas quando o prédio foi vendido, você teria ganhado um múltiplo de patrimônio líquido de 2.
O patrimônio líquido informa o valor total que você ganhou em relação ao seu investimento inicial, independentemente de quando você recebeu essas distribuições.
Dinheiro em dinheiro
A maioria dos investidores imobiliários deseja possuir propriedade pelo menos em parte por causa da renda que gera. Seu dinheiro com rendimento em dinheiro é uma medida de quanta renda você recebe a cada ano em relação ao seu investimento inicial. Isso faz não Meça o retorno total que você recebe do investimento após a contabilização do produto em uma venda.
Então, digamos que você investiu US $ 1 mm em um prédio e, depois de pagar o serviço de dívida, ficou com US $ 50 mil em renda. Isso resultaria em um rendimento em dinheiro de 5 % (US $ 50 mil/US $ 1 mm).
Observe que seu dinheiro em dinheiro não é o mesmo que uma taxa de limite. Uma taxa de limite mede a renda gerada por um edifício, enquanto um dinheiro com rendimento de caixa mede o retorno aos investidores de ações em um prédio após a contabilização do serviço da dívida.
Ir
A última medida de retorno que abordaremos é a taxa interna de retorno, ou TIR. Este é o mais complicado dos três a entender, pois leva em consideração o momento dos fluxos de caixa durante todo o investimento de uma maneira que os outros não.
Esse conceito, chamado de dinheiro, é simplesmente a idéia de que para amarrar seu dinheiro por algum período de tempo, você exige compensação por ele na forma de um retorno. Amarrar seu dinheiro por mais tempo geralmente requer maior compensação.
Imagine que você tem um investimento de cinco anos que obteve renda desigual ao longo da vida de seu investimento e vendeu a propriedade no final do ano 5. Se você quiser calcular a TIR para o seu investimento, teria que resolver a seguinte equação. Não se preocupe, se você não é uma pessoa de matemática, não precisa entender os detalhes para ir embora com um entendimento, mas deixe -me explicar o que esses termos significam.
Aqui, o NPV significa “Valor presente líquido”, que é o valor presente de todos os fluxos de caixa futuros menos o investimento inicial; O CF significa fluxo de caixa em um determinado período, e R significa alguma taxa de desconto.
Os livros financeiros dirão que, tecnicamente falando, a TIR é a taxa de desconto que define o NPV para 0 nesta equação. Não é muito intuitivo, certo?
Portanto, se esta é a primeira vez que encontra a TIR, esqueça a fórmula por enquanto. O problema a tirar é que existem vários termos, cada termo representa um período de tempo diferente e o período de tempo em que você recebe dinheiro em questões.
Por exemplo: imagine que você investe US $ 1.000 em um projeto de 5 anos, receba US $ 50 em renda em cada ano e depois venderá o projeto no final do ano 5 por US $ 1.500. Embora você esteja recebendo US $ 50 a cada ano, em termos de valor presente de que US $ 50 vale cada vez menos quanto mais adiante você o receber. Isso se deve ao valor temporal do dinheiro. Você notará que, se descontarmos todos os fluxos de caixa em 12,75%, obtemos um valor presente de US $ 1.000, que é o que investimos. Portanto, 12,75% é a TIR.
Como o patrimônio líquido, a TIR é uma medida de retorno total – ambos os rendimentos recebidos durante a vida útil do investimento e os recursos recebidos na venda.
Eventos
Vou em Indianápolis em meados de setembro para dar uma palestra sobre o estado da economia do CRE em um evento realizado pelo Serviço Nacional Comercial da First American.
Também estarei em Detroit em meados de outubro, em outro primeiro evento americano. Se você estiver interessado em participar, entre em contato com o seu primeiro representante americano local.