Coloque seu chapéu de papel alumínio, pessoal!
E prepare -se para explicar como e por que o pouso da lua foi falsificado. Quero dizer, não é como se você pudesse lançar um foguete de um redondo Terra, certo?
Mas, falando sério, ouvi várias vezes este ano e de várias pessoas diferentes que o preço médio da casa do GTA é de alguma forma errôneo. Mais especificamente, me disseram que o preço médio da casa está sendo “apoiado” por uma mudança na dinâmica do mercado.
O que queremos dizer com isso?
Bem, é essencialmente a “Lei das Médias”.
Vamos explicar usando um exemplo muito rudimentar.
Em Fair Verona Onde moramos, todos os meses, vemos exatamente dez propriedades vendidas da seguinte forma:
5 vendas de condomínios
5 vendas de propriedade livre
Digamos que os condomínios valem US $ 500.000 e as casas valem US $ 1.000.000.
Isso significa que o preço médio de venda em Verona é US $ 750.000.
Agora, digamos que a dinâmica do mercado em Verona mude, e começamos a ver o seguinte todos os meses:
6 vendas de condomínio
4 vendas de propriedade livre
De repente, a média recusa para US $ 700.000.
Podemos jogar este jogo o dia todo, certo? Você vê para onde isso está indo?
Ignore o pequeno tamanho da amostra, apenas por um momento, mas reconheça que este é Algo sobre o qual devemos falar exatamente como um dos leitores sugeriu em resposta ao blog da segunda -feira passada. Estamos usando apenas um pequeno tamanho de amostra aqui para provar o ponto sobre como uma mudança na dinâmica do mercado pode ser afetada pela lei da média e vice -versa.
Agora vamos olhar para o inverso da situação descrita acima.
E se o mercado mudasse e vimos menos condomínios sendo vendidos em Verona e mais Casas, proporcionalmente?
Imagine isso:
3 vendas de condomínio
7 vendas de propriedade livre
Agora, de repente, o preço médio da casa em Verona aumenta para US $ 850.000.
Mas são todas as casas em Verona realmente “valem” 13,3% Mais hoje do que eram quando nossa divisão entre casas/condomínios era 50/50?
Claro que não.
Mas esse É assim que a lei das médias pode afetar um conjunto de dados específico, e há uma teoria predominante em nosso mercado imobiliário de Toronto no momento em que o preço médio da casa do GTA não “com precisão” reflete as condições do mercado.
Então, vamos começar daqui:
No mês passado, o preço médio da casa do GTA aumentou 1,2% de US $ 1.107.463 em abril a US $ 1.120.879 em maio.
Algumas pessoas, incluindo o estranho corretor de imóveis, sugerem que isso é “enganoso” porque viram, testemunharam ou experimentaram um declínio nos preços das casas.
Mas outros são rápidos em observar que perderam em guerras de licitação, ou viam casas vendidas em meros dias e viram um aumento geral na atividade.
Afinal, vendas aumentou em 11,5% de abril a maio, passando de 5.601 para 6.244.
A pergunta que eu faria é a seguinte:
O conjunto de dados é grande o suficiente para explicar variáveis que podem manipular os dados de forma irracional?
Em Fair Verona, onde apenas dez Propriedades vendidas a cada mês, a média do mercado é muito mais suscetível à variabilidade. Mas com 6.000 vendas todos os meses em Toronto, nosso conjunto de dados não é grande o suficiente?
Para esse ponto, deixe -me explicar o porquê e quando um tamanho de amostra menor pode enganá -lo.
Eu estava fazendo uma apresentação de listagem para um construtor há duas semanas e estava demonstrando a verdadeira mudança no valor de mercado para um “lar comparável”, olhando para uma nova construção vendida em agosto de 2020 e entregue mais uma vez em abril passado.
Eu mostrei a ele as estatísticas de mercado que compararam em agosto de 2020 a abril de 2025, especificamente:
1) Preço médio da casa do GTA
2) Toronto-416 Preço médio da casa
3) GTA HPI
4) Toronto-416 HPI
Ele me perguntou: “Você pode executar os mesmos dados para apenas casas destacadas e apenas em C11? “
Eu disse a ele: “Você tem quatro médias aqui; dois que existem para eliminar a sazonalidade e a variabilidade (os HPIs) e dois que são baseados em vários milhares de vendas. Observar apenas casas isoladas em C11 levaria a um erro de tamanho da amostra”.
Ele franziu a testa e disse: “Eu não entendo. Apenas olhe para a média para se destacou no C11. Isso nos dirá o que precisamos saber”.
O problema é que houve 10.775 vendas em agosto de 2020, o que é um tamanho de amostra grande o suficiente para comparar com as 5.601 vendas em abril de 2025.
No entanto…
… Olhando apenas para as vendas isoladas no C11, havia um mero 9 gravado em agosto de 2020 e somente 13 Isso mudou de mãos em abril de 2025!
Independentemente de como esses dados são usados, o tamanho da amostra é simplesmente pequeno demais para produzir um resultado que possa ser de maneira eficaz e precisa.
Você poderia ter um Mansão que vende em ambos os meses que distorce completamente os números!
Então, com isso em mente, deixe -me voltar à teoria que foi expressa nos últimos dois meses.
Aqui está o que escrevi na postagem do blog da segunda -feira passada:
Um colega meu sugeriu que a única razão pela qual o preço médio da casa do GTA não foi menor é porque o mercado de condomínios é tão fraco que as vendas de condomínio são escassas e, portanto, o preço médio da casa está sendo “apoiado” pelo fato de haver proporcionalmente menos vendas de condomínios do que o habitual.
No momento, tenho duas horas no laptop, livres de crianças, então quero investigar os dados e ver se podemos confirmar ou negar essa hipótese.
Tudo bem, vamos começar com um simples ponto de dados:
Em maio de 2025, havia 6.244 vendas totais e 1.482 foram “apartamentos de condomínio”.
Isso é 23,7%.
Lembre -se de lá é Um ponto de dados para a “casa da casa”, que considera as duas moradias livres e Townhouses de condomínio, mas há tão poucas moradias de condomínio vendidas, e elas normalmente estão a um preço mais alto do que “apartamentos de condomínio”, que não acho que vale a pena adicionar esse ponto de dados. Não apenas isso, mas consistência é o que mantém os dados limpos. Contanto que estejamos usando apenas “apartamentos de condomínio” em todo todo Comparação, os dados serão completamente precisos e podem ser confiados em nosso experimento.
Então, o que fazemos dessa figura acima? 23,7%.
Isso é muito? Isso é um pouco? Por que é importante?
Bem, o apartamento médio do condomínio em maio de 2025 foi de US $ 683.413.
Enquanto isso, a casa semi-detestada média era de US $ 1.098.447 e a casa média isolada era de US $ 1.425.264.
Isso infere que, como nosso exemplo em Verona acima nos mostrou, o menos vendas de condomínio que vemos, o mais alto O preço médio da casa será exibido.
Então, o que podemos comparar esses dados?
Vamos comparar isso com abrilpara iniciantes.
Em abril, vimos 1.430 vendas de apartamentos de condomínio em meio a 5.011 vendas totais.
Isso é 25,5%.
Então a proporção de condomínios vendidos diminuído de 25,5% em abril a 23,7% em maio.
Volte ao nosso exemplo da Fair Verona por um momento.
O preço médio da casa foi de US $ 750.000 quando havia 5 vendas de condomínios e 5 vendas de propriedade livre. Mas o que aconteceu quando as vendas do condomínio recusou?
A média subiu para US $ 850.000.
Então, o que aconteceu em Toronto de abril a maio?
-Condo Share caiu de 25,5% para 23,7%
-Earrage Home O preço aumentou 1,2%
Aqui é onde uma pessoa poderia argumentar:
O real Valor médio da casa, todas as coisas iguais, permaneceram as mesmas. O declínio nas vendas proporcionais de condomínio forneceu um número menor de mais barato vendas e, portanto, resultou em um preço médio mais alto da casa.
Bem, cachorro -quente!
Agora, vamos olhar para o tendência até 2025:
A parcela das vendas de condomínio é declinando.
Isso faz sentido por vários motivos:
1) O mercado de condomínios é fraco.
2) O mercado de condomínios se tornou mais fraco.
3) O mercado livre é mais cíclico.
4) O mercado de propriedade livre normalmente atinge o pico em abril e maio.
Mas os pontos 3 e 4 pontos de desconto nº 1 e 2, ou eles funcionam em conjunto?
Vamos tentar algo.
Vejamos o compartilhamento proporcional de vendas de condomínio em um gráfico junto com o preço médio de venda do GTA:
Existem conclusões para tirar aqui?
A parte proporcional de venda de condomínio é declinando Como o preço médio da casa é aumentando.
Novamente, pode -se argumentar que “menos vendas de condomínios levarão a preços médios mais altos das casas” e, teoricamente, eles estariam corretos.
Mais uma vez, considere os preços médios em maio:
Condomínio: US $ 683.413
Semi-detalhado: US $ 1.098.447
Desapegado: US $ 1.425.264
Menos vendas de condomínio = maior preço médio da casa.
O ponto foi feito.
No entanto, estamos apenas procurando mês a mês. Não devemos considerar pelo menos dados ano a ano e ver que evidência eles fornecem?
Vejamos de janeiro a maio e compare 2024 a 2025.
Em primeiro lugar, observamos que a participação proporcional é menor em quatro dos cinco meses deste ano, em comparação com o ano passado.
Em segundo lugar, observamos que a ação está diminuindo a uma taxa crescente à medida que avançamos na primavera.
Mas para esse fim, não apenas dissemos que o “pico” de propriedade livre é tipicamente em abril e maio?
Eu argumentaria que poderíamos vir para esperar Uma participação proporcional em declínio das vendas de condomínio, com base no pico de propriedade livre. No entantonão vimos isso em 2024. De fato, a participação proporcional era essencialmente a mesma em fevereiro, março e abril e diminuiu apenas 0,6% de abril a maio, enquanto o declínio no mesmo período em 2025 foi de 4,0%.
Mas isso é apenas 2024 vs. 2025.
Vejamos uma história mais longa:
Tudo bem, muitos de vocês estão apenas olhando para um labirinto de % % de sinais de % e estão seguindo em frente.
Leia o conteúdo do seu coração, mas eis o que eu proporia: precisamos entender o que os números 2025 significam contra todos Nos anos anteriores, não apenas 2024 vs. 2025.
Vamos pegar um média de 2021 a 2024 e compare que a média de 2025. Essa é a melhor maneira de eliminar um erro de tamanho de amostra e responder a esta pergunta:
Existem condomínios proporcionalmente menos vendidos em 2025 do que o habitual?
Aqui está o conjunto de dados aprimorado:
A resposta é sim.
Exceto em fevereiro, quando proporcionalmente superior à média O número de vendas de condomínio apareceu, as vendas foram mais baixas em três dos outros quatro meses, com março nos mostrando um empate.
Isso, de fato, me levaria a concluir que há menos condomínios vendidos do que o normal, como uma porcentagem de geral Vendas, e, portanto, isso pode afetar o preço médio geral da TRREB.
Como muito de um efeito?
Só podemos especular.
Por último, mas não menos importante, deixe -me demonstrar o compartilhamento em um gráfico desde um Imagens pintas mil palavras:
Como podemos ver, o mês de maio fez não Forneça -nos a menor parcela proporcional das vendas de condomínios nos últimos cinco anos, pois o ponto baixo foi em 2021, mas a tendência em 2025 foi descendente.
De volta à especulação!
Eu acho que o seguinte seria justo:
Se vimos a participação proporcional caindo de 35% para 15%, isso terá um efeito. Se vimos a participação proporcional caindo de 35% para 25%, isso terá um efeito. Mas se estamos conversando entre 1% a 3%, não sei se devemos sair do Chapéus de papel de papelão Só ainda.
Em uma história não relacionada, o novo A média do TRREB, que leva em consideração as vendas proporcionais, será chamada de “média de Oswald”, e espero que o leitor de blog de longa data e o comentarista pouco frequente Escritor para calculá -lo para nós todos os meses. 😉
Feliz segunda -feira, pessoal!