Um briefing para CEOs da MLS
Os CEOs da MLS enfrentam uma pressão crescente para interpretar listagens atrasadas sob a ótica do risco de conformidade, da transparência do consumidor e da integridade da plataforma. O público vê cada atraso como uma potencial violação das regras. A aplicação da Zillow amplifica essa pressão ao ameaçar com proibições que removam listagens de um dos maiores portais de consumo durante a vida da listagem.
Dentro do Compass e Howard Hanna, a realidade é mais sutil. A maior parte das listagens atrasadas em ambas as empresas está ligada a programas estruturados de atendimento ao vendedor que exigem tempo de preparação e revisão gerencial. Se essas corretoras não operam em seu mercado, você pode não estar ciente de suas ofertas de vendedor de longa data.
Compreender esses programas é importante. Ajuda os MLS a distinguir entre o timing legítimo orientado pelo consumidor e a retenção indevida.
Pesquisa da BrightMLS feito este ano mostra o que Compass e Howard Hanna sabem há uma década: os compradores de casas preferem casas prontas para morar. Essas propriedades vendem mais rápido e por preços mais elevados.
Como o Compass Concierge afeta o tempo
O Compass Concierge financia melhorias de pré-venda que elevam o valor e a apresentação de uma casa. Os vendedores reembolsam o custo no fechamento. O programa exige agendamento de empreiteiros, conclusão de trabalho e produção de fotografia profissional. As listagens ficam off-line até que a casa esteja pronta.
Os gerentes da Compass documentam o atraso, alinham-no com as metas do vendedor e aprovam o cronograma de lançamento. Este é um serviço estruturado ao consumidor que resulta em listagens mais limpas e de maior qualidade entrando no MLS.
O Grupo WAV criou um manual sobre como outros corretores podem elevar seus programas de vendedores para corresponder aos da Compass, usando soluções de tecnologia prontas para uso e apresentações de listagem.
Download: “Nivelando o campo de jogo: como qualquer corretor pode igualar a estratégia de listagem da Compass hoje”
Como o programa Compre Antes de Vender de Howard Hanna molda o tempo
Howard Hanna adianta capital para permitir que os vendedores comprem sua próxima casa antes de listar a atual. Isto elimina contingências e apoia uma transição mais suave.
Essa transição determina quando a listagem estará pronta para o mercado. Os vendedores podem precisar de tempo para desocupar, concluir reparos ou preparar a casa para fotografias e exibições. Os gerentes da Hanna supervisionam cada etapa e confirmam se o momento está alinhado com o plano do vendedor.
Estes atrasos são operacionais e não retenções estratégicas.
O que os dados mostram sobre a aplicação da Zillow
A pesquisa de Mike DelPrete destaca onde a pressão está concentrada especificamente em Compass e Howard Hanna. Link para pesquisa.
A Zillow proibiu apenas 48 listagens em todo o país até 14 de novembro, de acordo com DelPrete. Cerca de 90% são listagens da Compass. Os 10% restantes são listagens de Howard Hanna. DelPrete afirma que nenhuma outra corretora enfrentou proibições. Leia a cobertura do Grupo WAV sobre a história de Zillow se tornando um criador de regras aqui.
A Zillow emitiu 1.202 avisos de violação para 24 corretoras. Os agentes da Compass receberam 1.137 deles, o que equivale a 95%. Hanna é responsável por quase todo o restante.
A fiscalização tem sido mais intensa no meio do Atlântico, com expansão inicial para o Texas e a Flórida.
A percepção da indústria está longe da realidade. Na pesquisa da DelPrete com 870 entrevistados, 80% acreditavam que a contagem de banimentos ultrapassava 50. Quase metade adivinhou mais de 1.000. O verdadeiro número é 48.
Estes dados ilustram dois pontos relevantes para os CEOs da MLS:
- A fiscalização é restrita e concentrada
- Compass e Howard Hanna estão absorvendo a maior parte do escrutínio porque seus programas geram os atrasos mais estruturados
A compreensão deste contexto ajuda os MLS a separar as questões sistémicas da aplicação específica.
Por que isso é importante para as operações e governança da MLS
Os MLSs costumam receber reclamações sobre listagens atrasadas ou suposições de que uma corretora está “ocultando” estoque. Quando essas preocupações envolvem grandes empresas, a pressão aumenta rapidamente.
A análise dos modelos Compass e Hanna mostra que muitos atrasos são:
- Vinculado a melhorias solicitadas pelo vendedor
- Ditado pela logística de transição
- Documentado e aprovado pela administração
- Posicionado para resultar em uma listagem mais forte quando chegar à MLS
Essa distinção é crítica para equipes de compliance, estratégias de integridade de dados e comunicação com corretores. O objetivo é uma contribuição consistente, mas o momento não deve ser confundido com a intenção.
Os MLSs que compreendem as razões operacionais por detrás destes atrasos estão melhor posicionados para tomar decisões informadas, responder às reclamações com precisão e manter a confiança entre as partes interessadas.
Uma breve nota sobre as futuras discussões políticas
Espera-se que a Política de Cooperação Clara enfrente uma moção de revogação nas Reuniões Legislativas do REALTORS® (NAR no meio do ano) em Washington DC. Se o seu MLS tiver uma posição sobre o CCP ou preocupações sobre como as listagens atrasadas devem ser governadas daqui para frente, a participação no NAR no meio do ano é essencial.