O que queremos dizer com “condomínios que ninguém quer?”

“Nós fizemos isso conosco mesmos.”

Aqui está uma combinação de honestidade e precisão que acredito que envelhecerá bem à medida que esta cidade avança.

No início desta semana, eu estava no terraço de um lindo condomínio na 80 Front Street East, também conhecido como “Market Square”, que é uma relíquia no que diz respeito ao mercado de condomínios de Toronto.

Construído em 1983, este edifício tem nove andares e 187 unidades, com algumas das melhores comodidades que você encontrará em um condomínio antigo.

Este edifício remonta a uma época em que as pessoas esperavam ter uma piscina interior e uma piscina exterior, bem como uma quadra de squash e um para jogar raquetebol.

Hoje, o edifício abriga uma “comunidade” em todos os sentidos da palavra. Este não é um prédio cheio de locatários da Geração Z e AirBnb. Na verdade, eu ficaria surpreso em ouvir que mesmo um desses existe.

O grupo demográfico é mais antigo, mais sábio e mais conectado do que todos, exceto alguns edifícios no centro da cidade. Os moradores se conhecem. O concierge conhece todos os residentes pelo nome – e também seus amigos e familiares. Há grupos diários de café, atividades sociais e aulas de arte.

As unidades são grandes e muitas possuem três dormitórios verdadeiros – algo impossível de encontrar em condomínios novos no centro da cidade.

O condomínio que visitei esta semana tinha 1.858 pés quadrados, totalmente reformado com acabamentos de bom gosto e custava modestos US$ 1.650.000.

E enquanto eu estava no terraço de 350 pés quadrados voltado para o sul, olhando para a orla marítima, não pude deixar de pronunciar estas palavras:

“Nós fizemos isso conosco mesmos.”

A propósito, não tenho ideia de quais edifícios eu estava olhando.

Estou no setor imobiliário. Eu vendo condomínios. Eu trabalho no centro da cidade. Mas não me importo de ser honesto e dizer que, quaisquer que fossem as duas torres que eu estivesse olhando ao sul, honestamente não poderia dizer como se chamavam, quem as construiu ou qual era o endereço.

Eu simplesmente não estou interessado.

Esses edifícios são um símbolo de tudo o que deu errado no nosso mercado imobiliário na última década.

Financiado por investidores nacionais e internacionais, vendido pela proverbial libra (neste caso, metragem quadrada), e oferecidos como pura mercadoria, estes edifícios acabarão por representar o estilo de vida residencial menos popular à medida que a nossa cidade avança.

Microcondomínios.

Latas de atum.

Caixas de sapatos.

Caixas para cães.

Latas no céu.

Como você quiser chamá-los, eles serão um marco na história, uma época em que nossa cidade não tinha absolutamente nenhum olhar para o futuro e estava tão desesperada por receitas fiscais que permitimos que os desenvolvedores de condomínios vendessem pedaços do céu para quem estivesse disposto.

Ninguém queria essas unidades. Certamente, não os investidores que os compraram. Mas era a única forma de construir condomínios. Os desenvolvedores não poderiam vender unidades de 600 pés quadrados e 1 quarto por US$ 900.000 em pré-construção. Os investidores não queriam isso. Os usuários finais não estavam comprando. E assim, ficamos de braços cruzados como desenvolvedores encolheu o tamanho das unidades para que pudessem chegar a um preço absoluto que fosse palatável para os investidores.

US$ 450.000 parece um investimento razoável para um condomínio em pré-construção, certo?

Não importa que o condomínio em si tenha apenas 300 pés quadrados. O investidor nunca teve a intenção de ocupar o condomínio e simplesmente queria um local seguro para guardar o dinheiro pelos próximos 4 a 6 anos.

Como resultado, ficamos com uma série de “condomínios que ninguém quer”, como está sendo noticiado na mídia.

“Condomínios em Toronto em recessão, cheios de oferta que ninguém quer: BMO”

É importante notar que isso não se refere a todos fornecimento de condomínio. Listamos e vendemos vários condomínios no centro de Toronto até agora este ano, mas o tipo de oferta é bem diferente daquela que é chamada de “oferta que ninguém quer”.

Que tal um apartamento com 1 cama e mais um cômodo, 2 banheiros, medindo 680 pés quadrados, em um local dinamite?

Claro, isso vai vender, pelo preço certo.

Mas que tal um apartamento com 0 quarto e 1 banheiro, 300 pés quadrados, no enésimo andar de um condomínio indefinido em um local impopular?

Boa sorte!

Com toda essa conversa sobre “condomínios que ninguém quer”, sinto que é hora de realmente mostrar às pessoas do que estamos falando.

“Dê uma cara ao nome”, por assim dizer.

Agora, os leitores regulares sabem que não estou autorizado a “depreciar a listagem de um concorrente” sob as regras RECO, por isso os exemplos seguintes serão fornecidos sem endereços, mas acredito que o ponto será abordado.

Aqui está nossa primeira listagem:

Você sabe, meu fotógrafo uma vez me perguntou: “Você quer que eu faça o substituição do céu? Tipo, podemos obter um efeito rosa e roxo muito legal.”

Eu disse a ele para, por favor, esperar isso, já que é um nível de cafona que considero contraproducente, mas isso não significa que outro as pessoas ainda não estão fazendo isso!

Este é um condomínio de 310 pés quadrados.

Está listado por $ 349.000.

Isso equivale a US$ 1.126 por pé quadrado, o que é um preço ridículo para o mercado atual, mas a parte triste é que isso é muito palatável comparado ao que essas unidades oferecem. eram vendendo por um ponto. Voltaremos a isso.

Aqui está a planta baixa:

Você não pode dizer muito de uma planta baixa, certo?

Parece que há uma cama, uma televisão, uma pequena mesa de jantar e depois uma cozinha.

Mas como isso seria na verdade olhar pessoalmente?

Assim:

É uma cama encostada na parede, com uma televisão de apoio em um suporte (já que não há parede para encostá-la), e um bistrô a vinte centímetros da cama.

Isso parece um lar?

O problema é que quando você vira a câmera e observa o quão perto a mesa está da cozinha, ela se torna ainda menos atraente:

Uma pessoa pode realmente ajustar entre a mesa e o balcão?

Parece que se você estiver fazendo ovos mexidos naquele fogão, sua bunda vai tocar a mesa de jantar.

Ah, espere, você não vai fazer ovos mexidos, já que os jovens de 20 e poucos anos de hoje só ordem três refeições por dia, e depois me pergunto por que a cidade é inacessível…

O mesmo modelo está à venda num piso superior:

Eu odiaria usar essa metáfora, mas como é a supermodelo logo pela manhã sem maquiagem, extensões de cabelo e roupas de grife?

Provavelmente assim:

Que é o condomínio na sua totalidade.

Sem encenação e fotos de alta qualidade (que precisam ser aplaudidas pelo corretor que listou o primeiro imóvel), o condomínio é assim.

Esse é o seu quarto, sala de estar, sala de jantar e cozinha.

É isso.

E pode ser seu pelo preço baixo de US$ 349.000 ou menos.

Piadas à parte, isso é muito mais atraente do que o preço que estava sendo pedido em 2024:

Isso é $ 1.738 por pé quadrado.

E embora a propriedade nunca tenha “valido” tanto, ela foi listada aqui porque o comprador estava tentando recuperar os custos.

Este condomínio foi vendido por US$ 505.157,01 de acordo com registros públicos, mas como sabemos, isso é “líquido de HST”, o que significa que o preço de compra contratado provavelmente foi muito maior. Talvez US$ 540 mil, talvez US$ 550 mil, talvez mais, mas nunca saberemos.

Provavelmente teria sido vendido em pré-construção em algum lugar entre 2017 e 2020, e é possível que o preço da transação tenha sido algo em torno de US$ 1.740 por pé quadrado.

Uma coisa é pagar tanto dinheiro se estamos falando de superluxo em Yorkville, mas outra coisa é se estamos falando de 310 pés quadrados caixas de sapatos, casinhas de cachorro e latas de atum.

Então, novamente, é tudo relativo.

Porque um condomínio de 310 pés quadrados pode parecer palaciano em comparação com um condomínio de 293 pés quadrados, como este aqui:

Por apenas US$ 340.000, isso pode ser seu!

Embora este seja um edifício diferente dos dois mostrados acima, a planta parece familiar:

Igual, mas diferente?

Veja como este foi encenado:

É um layout quase idêntico, apenas cinco por cento menor em todas as áreas.

Porém, se raciocinarmos que o banheiro não pode ser menor, então talvez a sala de estar/jantar/cozinha/quarto tenha que ser 10% menor para compensar a diferença.

Na foto acima, nem conseguimos ver como fica o aparelho com um camamas em vez disso, recebemos um sofá e somos forçados a assumir que uma cama pudesse caber neste espaço.

293 pés quadrados.

Você pode imaginar?

E embora eu saiba que existem “outros lugares no mundo onde as pessoas matariam por este tipo de espaço”, esses são, bem, outros lugares do mundo. Eles não são o Canadá. Eles não são Toronto. Criar condomínios de 293 pés quadrados não foi “progressivo” de forma alguma, então não vamos fingir que os desenvolvedores foram de alguma forma nobres por fazer isso.

Não, não é nobre.

Oportunista.

Quando um condomínio de 600 pés quadrados de 1 quarto era vendido em pré-construção por US$ 285.000, era fácil para os desenvolvedores vendê-los.

Mas à medida que o custo para construir um metro quadrado nesta cidade aumentava, aumentava e aumentava, tornou-se irrealista para os promotores esperarem investidores crescer com isso.

Se o custo de comercialização, pré-venda, construção, e o lucro termina na faixa de US$ 1.500 por metro quadrado, então os incorporadores não tiveram escolha a não ser encolher as unidades para reduzir os preços absolutos dos condomínios.

Em algum lugar, existe um “ponto ideal” para desenvolvedores, e presumo que seja menos de US$ 500.000. Penso que à medida que os preços aumentam, os investidores têm menos apetite, por isso, embora você e eu compreendamos a diferença entre um condomínio de 900 pés quadrados por 500.000 dólares e um condomínio de 300 pés quadrados por 500.000 dólares, basta dizer que muitos investidores não se importaram.

Esse é por isso que construímos uma cidade de condomínios que ninguém quer.

E o pior é que fizemos isso conosco mesmos.

Comoditizamos imóveis.

E não apenas imóveis, mas imóveis futurosque é o que essencialmente são os condomínios em pré-construção.

Volte ao primeiro exemplo na postagem de hoje com o condomínio de 310 pés quadrados.

Essa unidade está localizada em um prédio de 46 andares e 595 unidades no total.

Adivinhe quão grande é o maior unidade naquela torre é.

Prossiga.

784 pés quadrados.

São “dois quartos, mais escritório, mais escritório, dois banheiros”.

Não tão ruim quanto um condomínio de 293 pés quadrados e sem quartos, mas eu colocaria isso sob a égide de “condomínios que ninguém quer” também.

A boa notícia é: há são condomínios ainda funcionais, habitáveis, desejáveis ​​e acessíveis nesta cidade que as pessoas fazer querer.

Eles simplesmente não foram construídos nos últimos cinco anos…