Os 7 lugares onde proprietários autogerenciados perdem dinheiro sem perceber

Este artigo é apresentado por AlugarRedi.

Quando comprei meu primeiro aluguel, estava determinado a me autogerir. Não porque adorasse administração de propriedades, mas porque queria aprender. Eu queria entender inquilinos, manutenção, aluguéis e fluxo de caixa em vez de terceirizar tudo imediatamente. Na época, parecia a atitude responsável e uma forma de economizar dinheiro em taxas de administração.

No início, o autogerenciamento parecia administrável – algumas mensagens de texto dos inquilinos, algumas ligações de manutenção, o aluguel chegando todo mês. Nada parecia quebrado.

O que eu não percebi foi o quão ineficiente eu realmente era. Acompanhei as coisas na minha cabeça, salvei notas no meu telefone e enterrei os recibos no meu e-mail. Eu não estava perdendo dinheiro de maneira óbvia – estava perdendo-o silenciosamente.

À medida que meu portfólio crescia, tentei a abordagem oposta e contratei uma administradora de imóveis. Embora tenha ajudado em algumas áreas, não resolveu tudo. Eu ainda não tinha visibilidade e não entendia totalmente o desempenho de minhas propriedades.

Eventualmente, voltei ao autogerenciamento de novo, mas desta vez, com sistemas e as ferramentas certas implementadas. Foi quando tudo mudou. Parei de depender da memória e comecei a usar processos.

Serei honesto, não acho que o autogerenciamento tenha sido o erro. O erro foi tentar fazer isso sem sistemaS. Se eu tivesse usado o RentRedi antes, poderia ter centralizado a cobrança de aluguel, manutenção, aluguel e finanças, tudo em um só lugar. Então eu teria detectado muitos desses problemas muito antes de começarem a me custar dinheiro.

Olhando para trás, posso ver claramente onde o dinheiro estava vazando em todas as fases. A maioria dos proprietários não perde dinheiro com um grande erro. Eles perdem o controle lentamente, em lugares que nem percebem que existem.

1. Má triagem do inquilino (quando tudo está na sua cabeça)

Triagem de inquilino é uma das partes mais importantes da autogestão, mas muitas vezes é a menos estruturada.

No início, eu não tinha um processo escrito. Cada inscrição foi tratada de maneira um pouco diferente, dependendo de quão ocupado eu estava ou do quanto eu queria preencher a unidade.

Alguns inquilinos apresentaram documentação completa. Outros enviaram capturas de tela parciais. Às vezes eu verificava o emprego. Outras vezes, eu confiei no que Me disseram. Nada disso parecia imprudente no momento, especialmente quando um candidato parecia amigável e receptivo.

O problema da triagem inconsistente é que ela introduz emoção no que deveria ser uma decisão neutra. Quando uma vaga parece estressante, você começa a justificar coisas que normalmente não faria. Você diz a si mesmo que é melhor contratar alguém do que deixar a unidade vazia por mais uma semana.

É assim que os pagamentos atrasados comece a se tornar normal e os limites se confundem. E é assim que uma má decisão de triagem pode acabar com meses de fluxo de caixa.

Uma vez que eu virou triagem de inquilino em um processo padronizadotudo mudou. As inscrições, a documentação e os critérios tornaram-se consistentes, independentemente de quem se inscreveu. Essa estrutura não protegia apenas minhas propriedades. Isso me protegeu de tomar decisões precipitadas.

Bons inquilinos não foram encontrados por instinto. Eles são encontrados por processo.

2. Vagas arrastadas por rotatividade lenta

Vaga é um dos custos mais subestimados no investimento imobiliário. Uma única semana vazia pode não parecer muito, mas essas semanas aumentam rapidamente ao longo dos anos de propriedade.

No início, tratei as rotatividades como algo que resolvi após a mudança. As datas de término do aluguel me surpreenderiam. Esperei para agendar limpezas e listagens atrasadas. Tudo aconteceu com pressa.

A questão não era esforço. Foi o momento certo.

Quando as listagens são publicadas tarde, você perde locatários qualificados que estão pesquisando ativamente. Quando as fotos não estão prontas, as exibições estão atrasados. E quando os fornecedores não estão programados cedo, trechos de vagas mais do que isso precisa para.

Depois que comecei a planejar rotatividades antes do tempotudo melhorou. Acompanhar os cronogramas de aluguel permitiu que eu me preparasse com antecedência, e ferramentas como o RentRedi facilitaram a listagem rápida de unidades assim que possível. aviso foi dado. Essa velocidade ajudou a reduzir o tempo de inatividade e manter renda consistente.

O que fez a maior diferença não foi trabalhar mais durante as rotações, mas sim ter tudo em um só lugar. Usar um único sistema como o RentRedi pode ajudar a eliminar atrasos e eliminar suposições. RentRedi pode ser usado para rastrear cronogramas de locação, listar unidades e gerenciar comunicação, que pode reduzir a necessidade de prorrogar uma vaga distante mais do que precisa.

As vagas raramente vêm de um mercado ruim. Geralmente vem de ação retardada.

3. Subpreço do aluguel (por medo ou conveniência)

Subestimar o aluguel raramente parece um erro porque nada parece quebrado. O aluguel ainda chega. Os inquilinos estão felizes. Tudo parece estável.

Mas a estabilidade pode ser enganosa. As despesas aumentam a cada ano. Os impostos sobem. Os custos dos seguros aumentam. A manutenção fica mais cara. Quando o aluguel permanece estável, o fluxo de caixa desaparece lentamente.

Uma pequena diferença abaixo das taxas de mercado pode não parecer significativa, mas com o tempo, aumenta: 100 dólares por mês tornam-se 1.200 dólares por ano. Multiplique isso por várias propriedades e anos e o impacto será substancial.

O aluguel deveria ser revisado consistentemente, não emocionalmente. O objetivo não é expulsar os inquilinos. É para garantir que sua propriedade continue sendo um investimento saudável.

Fluxo de caixa raramente se perde tudo de uma vez. Ele desaparece quando os ajustes são evitados.

4. Manutenção reativa em vez de Preventivo Manutenção

Por muito tempo acreditei que estava gerenciando bem a manutenção porque respondia rapidamente. Se algo quebrou, eu consertei. Se um inquilino ligasse, eu cuidava disso.

O que não percebi é que a manutenção reativa quase sempre é mais cara. Chamadas de emergência e mão de obra fora do expediente custam mais. Pequenos problemas se transformam em grandes reparos quando não resolvidos.

Quando a comunicação de manutenção ocorre por meio de mensagens de texto e chamadas, é difícil detectar padrões. Você não percebe que o mesmo sistema continua falhando ou que uma propriedade precisa de muito mais atenção do que outras.

Uma vez solicitações de manutenção foram rastreadas em um só lugar, usando ferramentas como RentRedi, esses padrões tornaram-se óbvios. Essa visibilidade tornou mais fácil planejar preventivo manutenção em vez de constantemente reagindo.

A maior mudança veio de ter tudo em um sistema, em vez de fazer malabarismos com textos, planilhas e aplicativos espalhados. Esse é porque tudo do manutenção vidas em um só lugarem AlugarRedi. Os problemas tornam-se previsíveis em vez de surpresas caras.

A manutenção preventiva não significa fazer mais trabalho. Trata-se de fazer o trabalho certo, mais cedo.

5. Pagar a mais para fornecedores (porque você não tem benchmarks)

As despesas do fornecedor podem silenciosamente corroer a lucratividade quando não há nada com que compará-las. Quando você autogerencia, a disponibilidade geralmente é mais importante do que o preço. Se alguém puder vir rapidamente, você o contrata. Sem benchmarks, cada fatura parece razoável.

Mas quando as despesas são revisados por propriedade, padrões começam a aparecer. Alguns fornecedores custam mais. Alguns reparos se repetem. E algumas propriedades exigem consistentemente mais gastos.

Assim que comecei a revisar os custos do fornecedor intencionalmenteconsegui negociar preços, construir relacionamentos melhores e tomar decisões mais inteligentes sobre quem contratar para trabalhos específicos.

A maioria dos proprietários não paga a mais intencionalmente. Eles pagam demais porque nunca param o tempo suficiente para avaliar.

6. Não acompanhar as despesas corretamente

Um dos maiores pontos de viragem na minha jornada de investimento foi perceber que um saldo bancário positivo não significa que uma propriedade seja lucrativa.

Quando as despesas estão dispersas, é impossível compreender o desempenho. Os recibos se perdem. Combinação de custos junto. Decisões são baseados sobre sentindo em vez de fatos. Sem rastreamento em nível de propriedade, você não sabe quais aluguéis estão funcionando e quais precisam de atenção.

O uso de um sistema que integra gerenciamento de propriedades e escrituração contábil mudou isso. Com a escrituração contábil integrada do RentRedi, receitas e despesas são automaticamente categorizadas por propriedade, facilitando a análise do desempenho.

A contabilidade não tem a ver com perfeição. É uma questão de clareza. E a clareza leva a melhores decisões.

7. Seu tempo (o custo que ninguém coloca na planilha)

O custo mais caro do autogerenciamento é o tempo. As mensagens da madrugada. Os lembretes de aluguel. As interrupções constantes.

No início, parece administrável. Com o tempo, torna-se cansativo.

O que me ajudou a evitar o esgotamento não foi me afastar do autogerenciamento; estava eliminando a necessidade de estar constantemente disponível. RentRedi permite que você mantenha o controle de suas propriedades enquanto automatiza as tarefas do dia a dia que costumavam me manter de plantão 24 horas por dia. Eu poderia me concentrar em revisar números, melhorar propriedades e crescer como investidor, em vez de reagir o dia todo.

Autogerenciar não significa fazer tudo manualmente. Significa manter o controle enquanto permite que os sistemas façam o trabalho repetitivo.

Seu tempo é seu bem mais valioso. Protegê-lo faz parte da proteção do seu portfólio.

Conclusão: Autogerenciamento não é o problema. Gerenciar sem sistemas é

Eu me autoadministrei de forma ineficiente. Contratei empresas de administração de propriedades. E voltei à autogestão com a estrutura certa instalada.

O que aprendi é o seguinte: a estratégia não é o problema. A falta de sistemas é.

A maioria dos vazamentos de dinheiro não são dramáticos. Eles aparecem através de acompanhamentos perdidos, vagas evitáveis, manutenção reativa, finanças pouco claras e tempo se esgotando lentamente.

O autogerenciamento pode funcionar perfeitamente, mas apenas quando você gerencia intencionalmente. Você não precisa entregar tudo a um gerente de propriedade para ser profissional. Mas você precisa de sistemas de nível profissional se quiser escalar sem esgotar.

Para mim, a maior mudança não veio de gerenciar menos. A mudança veio de um gerenciamento mais inteligente usando um único sistema, como o RentRedi, que substituiu a colcha de retalhos de ferramentas, notas e lembretes em que eu confiava há anos. Isso me permitiu continuar autogerenciado enquanto reunia cobrança de aluguel, manutenção, aluguel e contabilidade em um só lugar. Se você está começando a se sentir sobrecarregado ou disperso, pode valer a pena explorar como gerenciar tudo dentro de um sistema, como AlugarRedina verdade parece na prática.

Às vezes, o movimento certo não é gerenciar menos. É administrar melhor.