Perspectivas Imobiliárias Econômicas e Comerciais para 2026 – Participação de Mercado

À medida que um novo ano começa, o cenário económico parece cautelosamente construtivo, mas dificilmente despreocupado. A economia dos EUA está a navegar numa combinação complexa de fortes ventos favoráveis ​​e persistentes ventos contrários, criando um clima melhor descrito como otimismo medido.

Durante uma recente teleconferência sobre perspectivas econômicas e imobiliárias organizada pela Marcus & Millichap, os principais economistas e especialistas do setor revelaram o que está por vir para o crescimento, o emprego e os principais setores imobiliários comerciais.

No nível macro, espera-se que a economia continue avançando, embora não sem atritos, afirmou Hessam Nadji, CEO da Marcus & Millichap. O crescimento do emprego desacelerou significativamente em 2025 e essa fraqueza provavelmente persistirá.

O economista-chefe da Moody’s, Mark Zandi, disse: “Eu não esperaria muitos empregos em 2026, mas apenas o suficiente para manter o desemprego perto de onde está”. Com a taxa de desemprego nacional actualmente em torno de 4,4%, as expectativas são de que oscilará entre 4,5% e 5% durante o próximo ano – ainda baixa em termos históricos, mas reflectindo um mercado de trabalho mais fresco.

A previsão econômica: ventos favoráveis ​​encontram ventos contrários

As perspectivas de crescimento do PIB em 2026 assentam fortemente em dois grandes factores favoráveis: a inteligência artificial (IA) e o estímulo fiscal. A IA emergiu como um motor de crescimento surpreendentemente poderoso. Zandi apontou o investimento maciço em data centers, chips, servidores e infraestrutura de energia como sinais-chave de que está avançando a todo vapor. Os EUA continuam a liderar a nível mundial, com cerca de 5.000 a 6.000 centros de dados em funcionamento ou em construção, ultrapassando de longe o resto do mundo.

O segundo canal através do qual a IA influencia a economia são os mercados financeiros. Um aumento acentuado nas avaliações das ações relacionadas com a IA gerou um enorme efeito riqueza. “A riqueza total dos acionistas nos EUA é hoje cerca de 10 biliões de dólares maior do que era há um ano”, disse Zandi. Mesmo um modesto efeito de riqueza resultante desses ganhos traduziu-se em gastos de consumo mais fortes, especialmente entre as famílias com rendimentos mais elevados.

A tudo isto acresce o estímulo fiscal – reduções de impostos, aumento da despesa pública e maiores reembolsos de impostos, que se prevê que sejam cerca de 100 mil milhões de dólares superiores aos do ano passado. Juntos, estes factores deverão proporcionar um impulso significativo ao PIB no primeiro semestre de 2026.

Ainda assim, os ventos contrários permanecem. A política comercial, as tarifas, as políticas restritivas de imigração e o risco de volatilidade do mercado financeiro no mercado obrigacionista atenuam o optimismo. “No final das contas, os ventos favoráveis ​​e contrários devem contribuir para o crescimento”, disse Zandi, “mas os riscos ainda são mais negativos do que positivos”.

Multifamiliar: forte demanda, pouca oferta à frente

Neste contexto económico, o sector multifamiliar destaca-se pelos seus fundamentos de longo prazo, disse Sharon Wilson Geno, presidente do Conselho Nacional de Habitação Multifamiliar. A oferta de apartamentos permanece relativamente estável e abaixo dos 5% a nível nacional, mas a evolução mais marcante está do lado da oferta. O início de atividades multifamiliares caiu cerca de 72% em relação ao pico e as unidades em construção caíram mais de 50%.

Um pequeno grupo de regiões metropolitanas de elevado crescimento – como Dallas, Atlanta, Phoenix, Austin e Houston – é responsável por uma parte desproporcional da nova oferta. Espera-se que o forte retrocesso na construção restringe significativamente as condições à medida que 2026 avança.

A procura continua bem apoiada pelas restrições de acessibilidade no mercado imobiliário para venda. Apenas cerca de 25% dos americanos podem se qualificar para a compra típica de uma casa pela primeira vez, disse Geno, e a diferença entre o aluguel médio e o pagamento médio da hipoteca é a maior já registrada.

“Os locatários estão permanecendo locatários por mais tempo”, observou Geno.

Os proprietários ainda estão sentindo a pressão de seguros, mão de obra e custos operacionais. O crescimento das rendas ainda não reflectiu plenamente a futura escassez de oferta, mas a opinião consensual é que as condições deverão melhorar no final de 2026 e em 2027.

Escritório e Indústria: Caminhos Divergentes, mas Estabilizadores

Após um longo período de angústia pós-pandemia, o mercado de escritórios começa a mostrar sinais de estabilização, disse o presidente e CEO da NAIOP, Marc Selvitelli. Pela primeira vez em anos, alguns mercados registam uma absorção líquida positiva. A frequência diária ao escritório está a aumentar e os mandatos de regresso ao escritório estão lentamente a reconstruir a procura.

O desempenho do escritório permanece altamente bifurcado. Os ativos suburbanos e troféus mais novos e ricos em comodidades apresentam um desempenho muito melhor do que as propriedades mais antigas.

O imobiliário industrial, por outro lado, está a superar as consequências do aumento da construção pós-pandemia. O aumento do número de vagas tem menos a ver com a fraca procura e mais com um influxo de nova oferta – especialmente instalações grandes e modernas. Os activos industriais de pequena e média dimensão, muitas vezes propriedade de investidores privados, continuam a ter um desempenho relativamente bom e o sector está a registar uma recalibração dos níveis de procura pré-pandemia.

Os data centers surgiram como um nicho distinto e em rápido crescimento. Selvitelli observou que, quando questionados sobre o seu envolvimento no desenvolvimento de data centers em 2023, 1,8% dos membros da NAIOP responderam positivamente. Esse número saltou para 12% em 2025 – e está crescendo. Embora a procura de centros de dados não tenha fim à vista, a resistência ao seu desenvolvimento continua, à medida que as vantagens líquidas de produtividade proporcionadas pela IA enfrentam um escrutínio cada vez maior, bem como o consumo excessivo de energia e água, responsável pela subida dos preços ao consumidor.

Conclusão

No seu conjunto, as perspectivas para 2026 sugerem progresso, não perfeição. O crescimento deverá continuar, os fundamentos do imobiliário comercial estão geralmente a evoluir na direção certa e estão a surgir oportunidades em todas as classes de ativos. Os oradores concordaram que se espera que 2026 seja um ano que recompense a disciplina, a seletividade e a atenção redobrada ao risco. Zandi resumiu: “Deve ser um bom ano – mas ainda há muitas coisas para ficar nervoso”.