Principais Questões e Perspectivas – Participação no Mercado

O imobiliário comercial está a mostrar sinais claros de força e resiliência no início de 2026, apoiado pela melhoria das condições em muitos mercados e classes de ativos, com algumas variações, de acordo com vários membros do conselho da NAIOP. Entre as questões que têm em mente estão as taxas de juros, a disponibilidade de geração de energia e os custos do seguro comercial. Os membros do conselho estão divididos sobre se os espaços de escritório voltarão após a pandemia de COVID-19 ou se serão em grande parte convertidos em residenciais.

O setor imobiliário comercial em Houston teve um bom desempenho, com mais dívida disponível do que capital próprio, disse Ashley Grigsby, diretora-gerente de mercado de capitais da Transwestern em Houston. Grigsby passa a maior parte do seu tempo financiando o desenvolvimento do zero, especialmente em áreas multifamiliares e industriais, com um pequeno varejo boutique. “É preciso ser um pouco mais criativo ao reunir suas pilhas de capital” para capital próprio, disse ela. “É muito específico do local, mas a dívida está prontamente disponível.”

A disponibilidade de energia tornou-se uma questão de primeira linha com o crescimento explosivo dos centros de dados de inteligência artificial e o desenvolvimento que ocorre geralmente na região, disse Grigsby, acrescentando que colegas do setor bancário hipotecário lhe disseram que escritórios e multifamiliares estão alugando bem. “O escritório parece não ser necessariamente um mundo sujo”, diz ela. “Houston não é um mercado de conversão (residencial). Esse não é um produto que você veria lá.”

Alguns líderes do setor imobiliário comercial estão se perguntando o que esperar das taxas de juros, disse Grigsby. “Ainda há um ponto de interrogação sobre o que o Fed vai fazer. Não há muita certeza nisso. As taxas vão cair? Não sei. Podemos nos sentir confortáveis ​​com a situação atual? Sim. Ninguém acha que elas vão subir.”

Para a propriedade industrial na região de Indianápolis, 2025 começou devagar, mas avançou bem, disse Abigail Sievers, vice-presidente sênior de corretagem industrial da JLL. Depois de anos recordes durante a COVID-19, o sector estagnou durante algum tempo, mas retomou o seu dinamismo, em parte devido a mega-retalhistas como Walmart e Amazon, juntamente com o ressurgimento da relocalização da produção avançada.

“Tivemos muito desenvolvimento de especificações nesses poucos anos (de pandemia). Só agora estão sendo absorvidos, o que é fantástico”, disse ela. “As últimas duas semanas foram uma loucura. Recebo ligações várias vezes ao dia e estamos vendo um aumento de remoções de 100, 200 ou 300 acres.”

Uma questão em aberto será se a infra-estrutura energética continua a crescer, especialmente dada a proliferação de centros de dados. “O poder é uma grande, grande, grande conversa no momento”, disse Sievers. “Os fabricantes estão dizendo: ‘Espere um segundo, precisamos de 6.000 amperes. As empresas de energia e as cidades estão dizendo: ‘Prove’. É complicado quando os desenvolvedores criam de acordo com as especificações. Você não pode provar que alguém usará 6.000 amperes. É ovo e galinha; construa e eles virão.”

O mercado de produção, tecnologia e I&D na área de Pittsburgh tem evoluído lentamente, mas parece promissor no futuro, disse Don Smith, presidente do CEPID, uma empresa de desenvolvimento económico sem fins lucrativos que possui e opera 8 milhões de pés quadrados de edifícios em 12 condados no sudoeste da Pensilvânia.

“Há muita incerteza no mercado”, disse ele. “Os inquilinos estão sendo muito deliberados ao tomar decisões sobre a assinatura de contratos de arrendamento. As taxas de juros e algumas mudanças regulatórias têm sido um verdadeiro obstáculo para que as pessoas tomem uma decisão. O custo da construção aumentou enormemente nos últimos quatro a cinco anos, e os aluguéis não aumentaram tanto. Isso está colocando muita pressão sobre os incorporadores, reduzindo suas margens e a viabilidade dos projetos.”

A indústria e a manufatura viram algumas empresas em estágio de crescimento e relocalização, mas é um desafio financiar esses negócios devido à falta de histórico de crédito, disse Smith. A I&D permanece sólida na região, com destaque para universidades de investigação como a Carnegie Mellon e a Universidade de Pittsburgh, mas apenas para empresas até uma determinada dimensão. “Temos mais sucesso na localização de empresas com 50, 100 ou 150 pessoas do que com 1.000, 2.000 ou 5.000, em parte porque não têm certeza de que conseguirão facilmente 2.500 trabalhadores na região”, disse ele.

O setor industrial permaneceu mais forte do que o mercado de escritórios, onde permanece o excesso de oferta, especialmente de produtos mais antigos, diz Smith. “Todo mundo quer amenizar seus escritórios para que os trabalhadores voltem ao trabalho”, disse ele. “Os edifícios (de alto padrão) estão indo bem. O segundo nível está sendo destruído. Não vejo isso mudando.” A conversão de escritório em residencial parece “uma ótima ideia, mas não tenho certeza se ainda está pronta”, acrescentou.

Conversões menores de escritórios em residenciais ocorreram no centro de Honolulu, e pode haver mais por vir graças à legislação local para ajudá-lo e à falta de espaço de escritórios Classe A, disse Todd Apo, CEO da Kapauu, ‘Iole, com sede no Havaí, que disse que 2025 no geral foi um ano “estável” para CRE no Havaí.

“No último semestre de 2025, temos trabalhado para tentar revitalizar o centro da cidade”, disse. “A atividade não está nos mesmos níveis durante a jornada de trabalho como era antes da COVID-19. Nunca tivemos uma grande população residencial.” Um distrito especial criado pela Câmara Municipal de Honolulu fornecerá verbas para segurança e financiamento de atividades, acrescentou, observando: “Além das conversões, não tivemos quaisquer construções significativas”.

Para além do principal núcleo urbano do estado, Apo viu a adição de espaço comercial, e o mercado retalhista parece sólido, embora seja fortemente impactado pelo turismo – e o Havai ainda não se recuperou completamente dos efeitos da COVID-19, em particular a perda de turistas japoneses, e o impacto dos incêndios florestais de 2023 em Maui. “Como isso impactará o varejo, que está vinculado ao comercial, é provavelmente o ponto mais nervoso para as pessoas”, disse ele.

Avançando para 2026, Sievers prevê jogos estratégicos de terreno no sector industrial com base na disponibilidade de mão-de-obra e energia. “Antes, você não veria um acordo de ciências biológicas chegando a Indiana. Agora as empresas estão dizendo: ‘Ótimo, a Universidade de Purdue tem novos e fantásticos programas de medicina nuclear'”, disse ela. “As ciências biológicas de ponta, a manufatura avançada e os locatários da aviação são mercados focados onde o talento é de primeira linha.”

Sievers espera que mais produtos específicos estejam online este ano e no início de 2027, uma vez que a maioria dos edifícios de milhões de pés quadrados em todo o país são comprados ou alugados. “Temos mão de obra para eliminar esses empregos, especialmente nas áreas rurais fora de Indianápolis”, disse ela. “Há muito terreno disponível para construir uma fábrica, juntamente com o fato de que somos um estado favorável aos negócios.”

Smith está otimista de que o quadro em Pittsburgh irá melhorar à medida que as taxas de juros caírem ainda mais. “Retirar a Pensilvânia da Iniciativa Regional de Gases de Efeito Estufa (RGGI) estimulará a construção e geração de usinas de energia, o que ajudará a atrair data centers e outros grandes usuários de energia.” Os serviços financeiros, a tecnologia, as ciências da vida e a IA são oportunidades importantes.

Grigsby está otimista em relação ao próximo ano, observando que “temos alguns bons parceiros institucionais em busca de boas oportunidades, do ponto de vista da equidade, e achamos que temos alguns em potencial”. Grigsby acrescentou que sua maior preocupação para 2026 é o aumento dos custos de seguro, especialmente em multifamiliares, onde os aumentos não podem ser facilmente repassados ​​aos inquilinos. “Isso está tendo um grande impacto nas NOIs”, disse ela.

No Havai, o setor imobiliário comercial deverá permanecer estável em 2026, dependendo em parte de o governo federal evitar outra paralisação quando a atual lei de dotações expirar, no final de janeiro, dada a forte presença militar do estado, disse Apo. “A vantagem é que temos um bom apoio dos legisladores tanto em nível municipal quanto estadual”, disse ele. “Há um reconhecimento de que os imóveis comerciais são importantes para o centro de Honolulu e importantes economicamente para o nosso estado.”

Embora a regulamentação sobre o desenvolvimento possa por vezes atrasar projectos, esta não é uma questão nova e, dada a proximidade da maior parte das terras à costa, “isso traz muitas questões regulamentares necessárias”, acrescentou Apo. “Isso é algo contra o qual continuamos a lutar… É um processo em que todos estamos trabalhando.”