Aqui estão nossas previsões do mercado imobiliário de Raleigh para 2025. A verdade não é ninguém, e eu quero dizer ninguém, realmente sabe o que vai acontecer. Ninguém previu o boom pandêmico e não temos controle sobre eventos globais, que definitivamente podem mudar um mercado imobiliário local.
O que está acontecendo agora no mercado imobiliário de Raleigh deve chocar todos que pensam em comprar ou vender uma casa este ano.
Isso me chocou, porque eu pensei que o oposto estava se preparando para acontecer.
Vai mostrar que a bola Magic Eight simplesmente nem sempre funciona.
Já estamos vendo sinais iniciais de que o mercado imobiliário vai crescer em 2025.
RALEIGH BOOMS MERCADO DE
O louco dos dados da habitação é que geralmente as pessoas olham para os dados errados. Se olharmos para o número de casas fechadas nesta semana, isso não nos diz o que o mercado está fazendo hoje, porque essas casas foram contratadas há um mês ou mais. O mundo era completamente diferente há um mês.
Artigos como este nos dizendo que os preços estão caindo não estão dando a você o verdadeiro story. Eu estava quase disposto a acreditar no que eles estavam dizendo, até ver o que estou me preparando para mostrar a você.
Os três pontos de dados que estou vendo aqui me fazem pensar que o mercado imobiliário realmente vai crescer em 2025.
#1 As vendas pendentes estão no mercado imobiliário de Raleigh!
Nesta semana, no Triângulo MLS, 67% mais casas foram contratadas do que na mesma semana do ano passado.
É assim que parecia no ano passado neste momento.
E é isso que parece agora.
Mas isso não é nada. Porque esse número inclui dados do Way Out no país. Se retirarmos todos esses dados rurais e olhar para Just Wake County (basicamente Raleigh e o mercado imobiliário de seu subúrbio), os números ficam ainda mais loucos.
Quase 80% mais casas foram contratadas nesta semana em Wake County, em comparação com a mesma semana do ano passado.
A única outra vez nos últimos 20 anos em que as vendas foram tão altas no mercado imobiliário de Raleigh nesta época do ano foi em dezembro de 2019. Naquele ano, tivemos mais 13 vendas pendentes do que neste ano. Então estava perto.
Mesmo em dezembro de 2006 e 2007, que foi a última vez que o mercado foi realmente superaquecido, as vendas pendentes não eram tão altas. Se você não se lembra, esses foram os anos que antecederam o acidente habitacional de 2008. Havia bancos emprestados a muitas pessoas que não estavam realmente qualificadas para comprar, colocando muita demanda extra no mercado. É muito mais difícil obter uma hipoteca hoje do que em 2007, mesmo que estejamos vendo um aumento na demanda do comprador, não é por causa da fraude de empréstimos. É devido à demanda genuína de moradias.
Se estava apenas pendente de vendas em uma semana, isso pode não ser suficiente para prever que o mercado imobiliário de Raleigh vai crescer em 2025. Mas os dados de realocação adicionam outra camada à história.
#2 Raleigh ainda tem um dos mercados imobiliários de realocação mais quentes
Segundo Redfin, o boom da realocação Finalmente começou a desacelerar. Houve uma diminuição de 2,1% nas pessoas que desejam se mudar desde o ano passado. Como Raleigh tem sido um dos mercados de reclama mais quentes do país, qualquer previsões do mercado imobiliário de Raleigh para 2025 deve levar em consideração as realocações.
Mas mesmo com a redução na realocação, de acordo com os dados da Redfin de setembro de 2024 a novembro de 2024, a Carolina do Norte ainda é o lugar número 2 do país para movimentos de realocação, perdendo apenas para a Flórida. Eles não fornecem os dados por estado, mas se uma diminuição de 2,1% for a média nacional, faz sentido que a Carolina do Norte ainda esteja vendo um mercado crescente de realocação.
E isso se desenrola em histórias culturais e em outros conjuntos de dados. Em setembro, Revista de viagem e lazer Chamado Raleigh, a cidade nº 1, para a qualidade de vida na costa leste. E apenas nesta semana, Dois Wake County As cidades fizeram a lista dos dez melhores para mover Buddhas Booming Towns.
Eles usaram dados do mercado de trabalho para classificar Cary e Wake Forest em sua lista:
Usando os dados de pesquisa da calculadora de custos de movimentação do MoveBuddha, descobrimos que entre mais de 210 mil consultas de movimentos feitos até agora em 2024, apenas 43 subúrbios americanos são populares entre os motores e estão em metrôs que têm crescimento acima da média.
Então, ainda estamos atraindo pessoas se mudando de todo o país. Mas, ao mesmo tempo, não temos muita gente deixando o triângulo. De fato, em 2023, nossa mudança de população líquida somente no Condado de Wake era mais de 19.497 pessoas. E isso está colocando uma grande demanda no mercado imobiliário.
Mas quanto do inventário habitacional está sendo comprado por essa população crescente? Se queremos fazer previsões sobre o mercado imobiliário de Raleigh em 2025, precisamos fazer algumas contas.
Mudança populacional no Condado de Wake, NC
Se ganhamos 19.497 pessoas e sabemos que o tamanho médio da família é de 2,51 pessoas e sabemos que 65% dessas famílias são proprietários de imóveis, o que significa que aproximadamente 5049 casas foram compradas por pessoas que eram novas no Condado de Wake. Isso representa 33% de todas as casas vendidas em 2023.
E aqui está a massagem. Embora 33% das casas vendidas fossem necessárias para apoiar o aumento da população, apenas 30% das vendas de imóveis em 2023 eram novas construções no Condado de Wake. Então, em 2023, não construímos casas suficientes para o número de famílias que se mudaram para cá. Nós éramos 3% curtos.
Se olharmos para isso da perspectiva da construção de permissões, a história parece semelhante.
Entre janeiro de 2022 e setembro de 2024, Wake County emitiu 7411 licenças de construção para novas casas de construção residenciais. Então, em 33 meses, o Wake County emitiu cerca de 224 licenças de construção por mês. Mas tínhamos 647 famílias se mudando para cá todos os meses.
Vamos fazer a mesma matemática … se 65% deles quisessem comprar casas, que é a média nacional, isso significa que 420 famílias a cada mês desejavam comprar casas, mas apenas construímos 224 casas para elas. Então, 196 casas por mês ou 2352 casas por ano. Essas famílias estão alugando porque não construímos casas para elas. E lembre -se, isso é cumulativo. Está acontecendo todos os anos desde Covid.
Portanto, se os dados de vendas pendentes e a população crescente fossem as únicas duas coisas em jogo aqui, eu provavelmente não acho que venderíamos muitas casas este ano. Há mais uma peça de quebra -cabeça que precisamos criar um mercado imobiliário fantástico este ano. E isso é inventário de habitação.
“Um mercado imobiliário fantástico”
Assim como um aparte, quando digo “um mercado imobiliário fantástico”, o que quero dizer é o seguinte:
- Existem casas suficientes para venda para satisfazer a demanda de pessoas que desejam e são capazes de comprar uma casa.
- Existem compradores suficientes no mercado para comprar as casas que os vendedores precisam vender.
- O mercado é equilibrado o suficiente para impedir que as guerras insanas de lances.
- O mercado é equilibrado o suficiente para impedir depósitos igualmente insanos de due diligence por parte dos compradores.
Um ótimo mercado imobiliário é um mercado equilibrado. Embora muitas casas tenham sido vendidas durante o boom da realocação pandemia, não houve inventário suficiente para satisfazer a demanda e isso levou à inflação dos custos de moradia e ao estresse indevido em todos os envolvidos. Ninguém gostou disso. Mas as coisas estão mudando!
#3 Estamos realmente construindo casas em Raleigh
A peça final do quebra -cabeça é o inventário. As previsões sobre qualquer mercado imobiliário, e especialmente Raleigh em 2025, precisam fazer um novo inventário em casa em conta. E a nova construção de casas está em alta.
Em 2024, realmente construímos um pouco mais de moradia do que em 2023.
Em 2023, havia 16.645 casas listadas em Wake County. E em 2024 até agora, listamos 19.161. São 15,1% mais listagens do que em 2023.
Com base na quantidade de estoque disponível agora, CaryAssim, ÁpiceAssim, Holly Springs e Garner Todos os vendedores são mercados com menos de 3 meses de inventário. Mas o inventário da habitação não é distribuído uniformemente em todo o triângulo. Agora mesmo, FuquayAssim, Clayton e Zebulon Todos têm 6 meses ou mais de inventário.
Seis meses é o valor considerado um mercado de um comprador. Normalmente, no mercado de um comprador, há mais espaço para negociação. Vemos muitas quedas de preço. As taxas de due diligence são baixas ou inexistentes.
Mas, antes de tirarmos conclusões sobre o inventário disparado como Essa manchete Precisamos parecer um pouco mais fundo.
Novos dados de construção de casas
Lembre -se de que eu disse que o novo inventário de construção é de cerca de 30% das casas vendidas no triângulo. Nessas cidades com “inventário disparado”, as proporções são um pouco diferentes.
Em Fuquay Varina e Zebulon, 55% das listagens são novas construções. E em Clayton, 48% das listagens são novas construções. Compare isso com as áreas que são mercados de vendedores no momento: apenas 38% das vendas da Apex este ano foram novas construções, 35% das vendas da Garner foram novas construções, 21% em Holly Springs e 5% de Cary.
Mas o aumento dos níveis de estoque que faz parecer um mercado de compradores nas áreas com muita construção é realmente normal nesta época do ano.
A maioria dessas listagens ainda não terminou. Eles normalmente puxam licenças e depois listam a casa no MLS, uma vez que a construção está em andamento. Essas casas estão sendo construídas em preparação para a demanda que os construtores esperam no mercado da primavera.
E seguir o dinheiro não é uma má idéia, os construtores que passaram por esses tempos difíceis provavelmente jogarão. Eles acham que essas casas vão vender.
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Como um aparte, direi que provavelmente existem ótimas ofertas em Clayton e Zebulon AGORA MESMO.
Em Clayton, existem 174 casas existentes à venda e apenas 15 delas estão sob contrato. E em Zebulon, existem 55 casas existentes à venda com apenas 5 sob contrato. Isso não inclui novas construções, que adicionará muito mais moradias ao mercado em breve.
Agora, pessoalmente, acho que o mercado da primavera consumirá este inventário por causa de tudo o que acabei de falar sobre a demanda de moradias no triângulo.
Mas se você estiver interessado nas áreas de Clayton e Zebulon, e poderá se contratar antes do ano novo, acho que você pode conseguir um acordo. Você pode navegar nosso Melhores páginas de bairros para Clayton e Zebulon ou aprenda sobre eles em nossa cidade guias para Clayton ou Zebulon
Se você quiser ver nosso 2023 e nosso 2024 previsões do mercado imobiliárioNavegue e veja o que você pensa! Nós acertamos certo?